投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响

　　(三)投资性房地产的转换
　　投资性房地产准则第四章相关条款对企业房地产用途发生改变时的会计处理做出了规定。在成本模式下,会计处理相对简单,企业只需将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值即可。在公允价值模式下,自用房地产或存货转换为投资性房地产时,应当按照转换当日的公允价值计价,如转换当日的公允价值小于原账面价值,其差额计入当期损益;如转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入资本公积账户。相反地,投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。具体会计核算见表2。
　　
　　(四)投资性房地产的处置
　　投资性房地产准则第五章第18条指出:“企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益”。这条规定为企业处置投资性房地产提供了规范。和固定资产处置一样,企业出售、转让、报废投资性房地产应通过“固定资产清理”科目核算。相关会计处理见表3。
　　
　　投资性房地产准则对房地产行业的相关影响
　　
　　(一)有利于提高房地产行业的会计信息质量
　　新准则对采用公允价值模式计量投资性房地产规定了两个前提条件,对投资性房地产的会计信息披露提出了五个要求,以及规定成本模式与公允价值模式不可逆转换,均在一定程度上限制了房地产行业操控利润的随意性,有利于提高会计信息的真实性、可靠性和有用性,进而提高上市公司的治理水平。新准则的实施将大大提高境内上市公司的会计信息与境外市场的可比性,无疑有助于境外投资机构对A股上市公司投资价值的有效评判。此外,采用公允价值计量模式能够及时、准确地反映出企业高级管理层履行责任的信息,检验其作出继续持有或已经处置投资性房地产决策的恰当性。
　　(二)有利于稳固NPV估值方法在房地产行业的重要地位
　　随着近年来投资性房地产的逐渐增多,尤其是人民币升值以及我国经济的迅速发展,新会计准则采用公允价值进行计量,必然会诱导市场更多地关注投资性房地产的真实价值,并使NAV估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。此外,新准则对于公允价值模式的选择,特别强调“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得”,这一要求排除了采用其他财务估值技术确定其公允价值的可能。因为其他财务估值技术往往包含若干假设,与参照活跃的市场交易价格相比,会带有较大的主观成分,易产生争议。可以预期,新准则对国内资本市场的发展将构成长期利好。
　　(三)为房地产行业实施盈余管理提供了空间
　　通过对新准则有关条款的进一步解读,可以预测该准则未来很可能会给上市公司带来较大的盈余管理空间。原因在于:第一,新准则对投资性房地产的界定标准比较模糊。第二,投资性房地产公允价值的确认仍然是一个难点。第三,采用公允价值计量模式容易导致虚增利润。
　　
　　参考文献:
　　1.财政部.新会计准则第3号—投资性房地产[M].经济科学出版社,2006
　　2.财政部会计司.企业会计准则讲解[M].人民出版社,2007
　　3.财政部CPA考试委员会.会计[M].中国财政经济出版社,2007