投资性地产行业会计政策选择分析

　　 (2)取决于管理层对企业价值判断的标准
　　 如果管理层侧重对利润的考核,以利润最大化作为企业价值最大化的评判标准的话,那么,对那些拥有大量投资性房地产的公司而言,在所持物业持续升值的情况下会考虑将成本计价改为公允计价,因为,这样会形成公允价值与原账面价值之间的正差,增加当期利润。然而,在现今社会,越来越多的人不仅关注公司的盈利状况,更加关注公司良好的现金流状况,尤其在现金为王的房地产企业,如果管理层侧重对现金流的考核的话,那么,采用公允计价却不会带来好处,相反,由于利润总额的增加,企业缴纳的企业所得税会增加,总收入不变,税收增加,则意味着现金支出增加,公司账面的价值不能变成实际利润,企业反而要付出大量的现金,这样企业就不会为徒有虚名的账面利润选择公允计价,从而损失大量的现金流,影响企业的可持续发展。
　　 2、自用房地产或存货转为投资性房地产的时机选择
　　 (1)取决于企业持有的目的
　　 如果一家公司自用房地产或存货客观上已存在巨额重估盈余,那么,是否将自用房地产或存货转换为投资性房地产呢?这往往取决于企业持有的目的。如果说企业持有是为了近期转让,并且比较容易实现转让的情况下,好的选择是,继续作为自用房地产或存货,因为这样丝毫不影响它们按照公允价值转让,获得巨额账面利润,并获得现金流量;坏的选择是,转换为投资性房地产,结果是绝大部分的重估盈余在采用公允价值模式初始计量的同时确认为股东权益,而不能确认为账面利润。为此,只有在不打算近期转让的情况下,公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。
　　 (2)要充分考虑企业的现金偿债能力
　　 如果一家公司面对两种选择,一是将房地产作为存货以供未来销售,一是将其作为投资性房地产供出租或增值后转让,它需要考虑当前的负债状况及偿债能力。考虑到二者在现金流量上的区别,作为存货时,可能在一定时期内全部或大部分变现,由此获得的现金流量可以用于清偿债务;作为投资性房地产时,因出租获得的现金流量颇为有限,由此获得的现金流量难以用于清偿债务。因此,高负债公司通常不宜选择将金额巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。
　　 3、投资性房地产转换为其他资产的时机选择
　　 根据我国投资性房地产会计准则第十三条第1款、第十四条、第十五条规定,当企业选择以成本计价模式对投资性房地产进行计价时,无论何时将投资性房地产转为其它资产均不会产生转换损益,但是,当企业选择以公允计价模式对投资性房地产进行计价时,不同的时机选择会产生不同的结果。如果企业所持有的投资性房地产在活跃的房地产交易市场上的价格处于一个比较好的上升通道时,则企业应继续将其作为投资性房地产,因为,一方面由于是市场价值的不断提升,租金的价格可以相应的要求提高,从而获得较好的租金回报,另一方面待市场价格到达一个相对高点时再将其转换为其它资产,从而获得更高的一个转换收益,提高转换当期的利润。反之,当市场价格处于一个下降通道应选择尽快转换为其它资产,从而回避转换损失。

      三、新会计准则新政的意义
　　 (一)房地产企业会计准则较之原有企业会计制度的最大改进,就是充分引入了公允价值计量的理念,这在投资性房地产会计的相关核算中也得到了有效的体现。与原有的企业会计制度相比,新企业会计准则对投资性房地产真实价值的反映更为客观和可靠,减少了企业经营者利用其进行利润操作的可能性,增加了包括投资者在内的相关信息使用者决策的正确性。此外,在新准则出台之后,投资性房地产行业中各企业的资产总值会大大增加,其公司规模也会由此得到较大程度的扩张,从而使该行业的整体价值得到真实的体现。
　　 (二)提升了行业的整体价值
　　 由于投资性房地产的升值性,原有的企业会计制度中以历史成本为基础的计量方式必然会导致对该资产实际价值的低估,从而无法增强该行业的整体实力,与企业价值最大化的目标相背离。而在新会计准则采用之后,投资性房地产企业可以通过市场价值重估的办法,来提高其所拥有资产的账面价值,并进一步提高该行业中企业的整体实力。另一方面,市场价值的重估并不是对企业资产的虚增,而是通过重估这种方式使企业原先被低估的资产重新恢复其真实的价值,从理论上说其更加符合客观性这一会计原则。