金融危机改变了房地产市场的需求与利润率的关系

　　 2008年4月,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》,在北京及其他位于省、自治区开发的非经济适用房项目,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,要按照不低于20%的预计利润率计算出预计利润额,计入利润总额,按季度或月预缴企业所得税,开发完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
　　《通知》称,该政策自2008年1月1日起开始执行。在预计利润率上,各省市执行的标准不同,位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的,不得低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,不得低于15%;位于其他地区的,不得低于10%。以北京为例,按照《通知》规定,开发商每季度或每月的预售收入中,除了要缴5.5%的营业税,还要先按20%预提利润后,再按25%预缴所得税,这样,总税率达到10.5%。也就是说,开发商每月预售1亿元,要缴1 050万元的税。
　　对于开发商来说,融资相当于“输血”,预售和销售收入相当于自己“造血”,目前,从全国来讲,开发商融资受阻,预售收入也不理想,有些实力不强或去年疯狂拿地的开发商身体已经相当“危弱”,但还在硬撑着,如果商品房卖不出去,成本这一块肯定不能结转,但已售房的利润率高也是必然的,而财务费用不断的增加导致楼盘全部售完后,实际的利润率会大幅度下降。
　　5房地产业自救首先是要制定合理市场价格
　　美元贬值后,以人民币计价的楼盘会增值,因为人民币值钱了,但同时世界的消费品生产第一大国的出口锐减又使大量的商品积压无法消化,中国70%的就业和新增就业90%都是由民营企业或者是中小企业来解决的,如果谈到中国民营企业对中国的贡献,最突出的当属就业。因为就业是民生之本。那么现在也面临着一些新的困难,以四川为例,四川回乡人员超过100万,从业人员超过80万,确实有难度。现在很多企业,劳动用成本也在提升。加上经济萎缩,对我们国家产生的这些影响,所以现在很多企业倒闭、关门,工人减薪、失业农民工和待业大学生,谁来买房子?
　　从全国的形势来看,原来房价快速上涨的城市,在这次房价调整到来后,基本上是下跌幅度最大的,这就说明区域性房地产快速上涨是存在一定泡沫的,并且泡沫有的地方还不小。一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国,这一比例已经达到甚至超过了10~20倍。在美国一套普通住宅大约等于城市居民3~5年的收入,而在中国,这一数字大约是10~15年。现在房地产市场是有3种形态,一种消费者希望房价降下来,第二种房地产开发商,希望房价稳住或者少降一点。政府在这个时候希望稳定发展,这三种形态怎么能归在一起?就是我们现在正在处于城镇化和工业化快速发展的阶段过程中,在这个阶段过程中,凡是有利于促进城镇化发展的产业都是国民经济中的最关键的产业。因为城镇化这个规律,我们是很难抵抗的。根据世界各个国家的经验表明,国家的城镇化率在30%以下的时候,这个国家的城市发展速度是非常慢的,一旦超过30%以后,这个国家城镇化会加速发展,快速发展到什么时候放缓?直到国家城镇化率达到70%以后它才会放缓。这是一个已经经过世界各个发达国家走过的路程所总结的战略经验。中国现在城镇化率49%,正处于快速发展的中间时期。所以它的发展,不是我们说想慢就慢,想快就快,这是不可阻挡的。支持城镇化发展的企业都是国民经济中最重要的产业。