试论房贷新政对房地产市场的影响分析

　　3、需求结构发生改变。新政前，由于投机和投资购房者居多，其主要目标是别墅等高档住房，住房的价格越高，得到的利润也就越大，所以新政前更多的是对别墅等高档社区的需求。新政实行后，投机和投资购房者受到打压，普通的消费者对别墅等高档社区的需求量不大，反而是对低总价的商品房需求量增大，而且大部分的购买者都是年轻人，这是由于大部分的年轻人都是首次置业，还没有能力购买过于高档的房子，总价低的住房则成为其首选。
　　（二）对开发商的影响。
　　1、开发商持观望的态度。在这次前所未有严厉的房产新政后，虽然成交量出现大幅下降，但房价并没有出现大幅地下降，房价依然坚挺。每次房产新政的出现都是一场开发商与购房者博弈的过程，开发商在政策实施细则尚未明朗之前不会盲目降价抛售，而购房者却对高房价的下滑抱以希望，双方都持一种观望的态度。一面是“持楼待售”，一面是“持币待购”，供需双方博弈使得房产交易量自然降温。
　　2、成交量大幅下降，违约率大幅上涨。2010年5月的第一周，15个主要城市的住房成交量下降了将近40%，成交面积和套数都有所缩减，这种情况引起了部分房地产开发商的恐慌。通过对数据的分析笔者认为，2010年的房价会大幅下滑，购房者受到各种媒体报道的影响，觉得房价肯定会大降，现在买房一点都不划算，宁愿支付违约金也不愿意在这个时候买房，所以造成违约率的大幅上涨，甚至达到了新政前的5倍之多。
　　3、部分开发商选择提前开盘。这次新政的严厉程度前所未有，为了避免受到房产新政的细则的冲击，导致住房的销量和价格大幅下降，所以部分开发商想抢在细则出台之前开盘。

　　三、新政推出后对房价的看法。
　　（一）房价不会出现大幅下降。
　　1、住房价格存在粘性和政策的时滞。
　　由于住房价格存在粘性，价格在短期会粘住不动。房价对新出现的政策反应并不灵敏，所以新政出现后并不会使房价马上大幅下降，而是要经过一段时间的调整适应，才会出现下降的趋势。再加上新政的出台也会有一个时滞效应，由此看来房价还是会在高位震荡一段时间。
　　2、世界经济走势出现反弹。2010年世界经济从急跌到稳定回升，开始由衰退走向复苏，其中以我国、印度为首的亚洲的步伐明显快于欧美发达经济体，成为推动世界经济复苏的主要动力。世界经济的复苏必然会导致居民收入的增长，从而导致居民享受高质量生活的需求增大，包括了改善自身的居住条件。
　　3、住房的需求仍然很大。虽然现在的商品房价格处在高位，但人们的自住型购房需求仍然很大，即住房的刚性需求，很多人还是没有从没有住房变成有住房，受我国传统观念的影响还是希望能够拥有自己的住房，所以住房的刚性需求还是很大。
　　4、商品房的供应量增长不多。房价主要是由供求关系决定的。2010年房地产的需求稳中有升，房地产销售的面积也有所增长，房地产的销售额增长较快，现在还有很多人需要买房，住房的刚性需求还是比较大。虽然房地产供给也出现较快的增长，但是大部分都是处于新开工状态，受到金融危机的影响，竣工的面积增长较慢。供求关系对房价仍有较强的支撑，甚至房价还可能会出现小幅上涨。
　　5、政府保障性住房的供应量和完成情况。虽然政府要加大保障性住房的供应量，为低收入家庭早日实现住房梦，但是保障性住房的进展却很缓慢。一些地方由于资金配套不到位、征地和拆迁等前期工作准备不足等情况，导致这些计划都很难完成。而且就算前期的工作完成得很顺利，住房的建造还是需要时间，让低收入家庭实现住房梦也还需要一定的时间。
　　（二）房价不会出现大幅上涨。
　　1、中央高度重视。房价大幅的快速上涨引起了中央的高度重视，2009年12月14日，国务院常务会议指出，要综合运用土地、税收、金融等手段来加强和改善对房地产市场进行调控，抑制部分城市房价上涨过快的势头。这些对楼市的调控说明中央对房价上涨过快的问题已经高度重视，表达了决策层调控房地产市场、打击过高房价的决心。