谈房地产寡头非价格竞争合谋的分析

　　关键词：房地产　寡头　合谋  政府规制  非价格竞争
　　论文摘要：各个城市的房价持续上涨，房地产寡头的合谋是造成这一现象的重要因素之一。本文运用产业组织理论和博弈论的模 型分析 了非价格竞争下合谋的原因、过程及政府规制下的相应对策。 
　　1．引 言 
　　近几年，我国各城市房价持续不断上涨 ，使得房地产成为民众、政府、社会重点关注的问题，实际上，房价不断上涨有诸多方面的因素，其中，房地产开发商幕后操作，实现合谋是其中一个重要因素。 
　　首先看看我国房地产业的一些特点： 
　　1．1 房地产市场的区域性 
　　房地产构成要素的土地固定性，使得每一处房地产都被固定在特定的位置上无法移动，因此 ，房地产不能形成全国性或世界性市场。 
　　1．2 房地产市场结构的寡头垄断性 
　　对于我国房地产业来说，区域性使得房地产商竞争范围缩小。这就造成我国房地产业在特定区域内只存在少量有竞争实力的产商，这些产商相互影响程度高。因此，笔者认为我国房地产业呈现出区域性寡头垄断竞争，这种竞争结构使得价格合谋具备了市场条件。 
　　垄断竞争结构下合谋得以进行的六大条件 ： 
　　1．2．1房地产产品的同质性 
　　由于开发商对中高档商品房房价预期的不断上升，使的房地产业开发过度集中在中高档房地产领域，而且大多数开发和经营手段趋于一致，使成本构成相似，开发产品接近，最终导致房地产产品的同质化现象严重，那么在价格合谋过程中，开发商不会因为成本不同、开发产品的多样性而背离约定。
　　1．2．2 房地产产品的低需求弹性 
　　房地产产品的市场地域性和不可移动性，使得市场供需圈难以互相替代，不能形成跨地区的统一市场，难以在区域间或全国范围内存在统一的竞争和统一的价格。因此区域内寡头开发商能够通过降低产量，但需求不易变化，进而提高价格，获得超额利润。 
　　1．2．3 潜在进入者的行为受限 
　　政府的土地出让制度和开发商的联合使得房地产业的进入壁垒高。在2002年7月以前，我国土地出让制度以协议出让为主，开发商更多与政府私下协商土地出让事宜。寡头企业占有的资源丰富，寻租能力强，使得圈地行为更易进行。由于土地稀缺性，寡头企业一旦获得土地，便会联合起来抵制外来者 ，限制潜在的进入者，使其无法获得土地。 
　　1．2．4 开发商沟通信息的通畅性 
　　我国房地产业区域性的寡头竞争结构使竞争企业的数量相对减少，在同一区域内，为数不多的寡头房地产企业大多相对熟知。各个寡头企业默契定价，互相监督。同时房地产行业协会的存在使得各开发商之间的沟通更加方便，信息交换与监督更加有效，减少了违背协议情形的发生。 
　　1．2．5 房地产消费者的小客户主导性 
　　施蒂格勒(1964年)提出在秘密削价不易进行的情形下 ，更加有利于进行合谋。我国购房者从总体上来说大都是小客户所以寡头垄断商不会考虑与那些买人量低的小客户进行秘密削价，使得合谋更加稳定。 
　　1．2．6 开发商合谋的隐蔽性 
　　在市场法规不健全的情况下，对于合谋的监控往往不到位，合谋具有隐蔽性，发现较为困难，即使被发现，寡头企业可订立攻守同盟，与政府对抗 ，有的寡头企业甚至与政府勾结 ，这样就不用担心合谋带来的法律惩罚，使得合谋更加稳定。 
　　2．房地产商合谋的博弈分析 
　　在寡头垄断市场结构中，企业不再被动地面对市场环境而是主动参与竞争的决策主体，考虑各种决策者之间的战略性相互作用，企业参与竞争手段的多样性和可替代性。由于价格竞争部分的分析，很多如余鹏翼、余凯都已经提及并详细阐明，故本文主要侧重于生产能力即数量竞争的分析，其它因素不在本文分析之中。 
　　2．1 非价格竞争分析 
　　如果两个企业同时选择非价格竞争，会出现以下三个策略
　　1)两家房地产商同时进行数量竞争，这实际上是“库诺特竞争”。 
　　2)一家房地开发商首先决定开发量，另一家房地产开发商根据前者的开发量来决定 自己的开发量，这实际上是斯塔克尔伯格竞争。 
　　3)两家开发商进行价格合谋，通过协调产量价格达到利润最大化。 
　　对于库诺特竞争，作为一种双寡头模型，两房地产开发商必须依靠预测对手的开发量，进而确定本身的开发量，价格由两家房地产开发商的产量决定，即润函数表示如下 ： 
　　
　　在给定另一企业选定数量的情况下，每个企业都要使它的利润最大化。假定利润函数是严格凹性且二次可微，则可以得到 ： 
　　
　　在这里， 是企业i的反应曲线，即： 
　　
　　具体地说，决定库诺特形式利润最大化的一阶条件是： 
　　 　
　　构成一个简单的解释：在完全竞争的市场结构中，由于各个企业的产量对市场价格几乎不构成任何影响，因而在决定产出时，按照价格等于边际成本的原则，就能保证企业利润的最大化以及从社会角度看的社会福利最大化。而在寡头垄断市场结构中，由于各企业之间的负外部性 ，企业在选择产出数量时，往往把市场价格变化对它自己的产出的不利影响在内，而不考虑其对总产出的影响。因此 ，每个企业都企图选择一个超过从全行业看是最佳的产量，其结果是价格和总利润同时低于垄断的市场结构。 
　　具体分析，现假定需求和成本都是线性的，双方的成本函数相同，
　　根据以上条件，得出利润等式为： 
　　
　　 　　对于斯塔克尔伯格竞争，假设开发商首先确定 自己的产量q ，然后开发商 依据厂商i的产量后再做出它的产量决策。因此，在确定自己产量时，开发商i必须考虑开发商 将如何做出反应。在库诺特竞争中，开发商的利润等式为：
　　
　　对于开发商涞说，在考虑开发商将在其后做出反应的情况下确定对自己最有利的开发量，因此他必须在满足的条件下求利用利润最大化一阶条件得： 
　　
　　当双方选择价格合谋策略时，两者合谋求得双方利润之和的最优化。这时这一问题就转化为求 阶偏导，得出均衡值： 
　　
　　以上三种策略，通过比较很容易得出价格合谋使房地产的均衡价格PJ=升，虽然总产量 减少，但是总利润增加。这说明，开发商在价格合谋的情形下，可以通过减少产量和提高价格来获得最优收益。因此，对于寡头开发商来说，选择价格合谋是理性的。 
　　2．结论 
　　由上面的分析可以看出，不论是价格竞争还是非价格竞争 ，对于房地产寡头而言，合谋都是有利的，而对于社会而言这样的合谋对人民大众是非常不利的，不仅减少了供应量，还使得价格高涨。政府在这里应该起到积极的监督作用，利用各种手段防止房地产寡头的合谋，比如对合谋行为给与罚金的处罚，每个房地产寡头通过合谋多得的利润可知，为，所以当罚金超过这个值时，可以有效的制止寡头的合谋行为。
　　 ： 
　　[1]泰勒尔[法]．产业组织理论[M]．人民大学出版社，1997，267—274． 
　　[2]费尔南多·维加一雷东多[西]．学与博弈理论[M]．上海人民出版社，2006，150-174． 
　　[3]余鹏翼．我国价格合谋的博弈论分析[J]．商业研究，2002，(1 0)：29—32． 
　　[4]余凯．我国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究[J]．住宅与房地产，2007，(3)：63-71．