“限价房”相关政策研究
来源：岁月联盟
时间：2010-06-25
【关键词】“限价房” 政策性商品房 建议
一、“限价房”政策的由来
1998年城镇住房制度深化改革后，我国房地产业逐步进入快速时期。2002年，部分沿海城市出现房源短缺、房价攀升、结构不合理等问题。从2005年开始，中央政府为保障和解决城市居民基本居住问题，消除房价上涨过快而引起的一系列负面影响，实施了包括土地、信贷、税收等一系列宏观调控措施，但效果不明显。2006年5月，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号，即“国六条”）在提到中低价位、中小套型普通商品住房土地供应时明确指出：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。此即“限价房”政策的由来。
二、“限价房”的性质及主要内容
（一）“限价房”的性质
限价房政策公布之初，人们想当然地认为，限价房是保障性住房，因为它是在政府特殊政策的扶持下搞起来的，而且是以保障中等收入家庭拥有住房为政策目标。实际上，限价房不是保障性住房，而是面向“限价房”特定社会群体，是一种介于福利房和商品房之间的混合体。“限价房”类似于经济适用房，只不过优惠程度比经济适用房小。是一种普通商品住房，其目的是为了解决房价上涨过快地区城市居民的自住性住房需求。它上与高收入人群的商品房，下与经济适用房、廉租房相衔接，构建多层次、多结构住房梯度供应和消费体系，形成住房消费的无缝对接。
（二）限价房的主要内容
1.土地出让条件限制。在北京市的限价房土地出让时，除了有《土地招标公告》外，同时发布的还有《地块规划设计条例》、《土地开发建设协议》等，所有的条件和约束都是如何建房的，就是确保政府的限价房政策意图能够实现，而不单纯是土地出让。
2.销售对象限制。各地基本上都是限制为本地户口。如广州市规定，限价房销售对象为广州市户口已婚、在广州没有自有产权住房的，男性年满25周岁，女性年满23周岁的首次置业者或家庭。北京市则为北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。
3.销售价格限制。各地基本上是综合考虑土地整理成本、建设标准、建筑安装成本、配套成本、项目管理费用和利润等因素基础上测定限价房的销售价格。广州市规定限价房的最高销售价格原则上按地块出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%标准制定，建设单位可以在最高销售价格之下，根据市场需求、房屋朝向、楼层等情况确定，但不能超过限定价格。天津市规定限价房销售价格实行政府指导价管理，原则上比测定销售价格前3个月内周边或同地区普通商品住房价格低20%左右。
4.套型建筑面积限制。限价房政策初衷之一是调整住房供应结构，改变住房以大套型为主，从而将普通家庭排除在住房市场之外的格局。所以，限价房套型均为中小户型，面积在90平方米以下。这是基于限价房是为了满足城市中低收入家庭自住性需求的。北京市规定一居室为60平方米以下，两居室为75平方米等。
5.转让条件的限制。很多城市对限价房的转让设置了诸多限制条件，基本思路是不允许转让而只能满足自住。由于某种原因不得不转让的则必须满足一定条件。
三、“限价房”政策的市场效应
（一）压缩开发商利润空间
在我国，房地产行业作为暴利行业是不争的事实，这显然与社会公平背道而驰，同时也阻碍了我国房地产业的健康发展。“双限双竞”意味着政府控制了占市场相当比例的房地产供应的户型与价格，降低了开发商的利润空间。有些地方的开发商甚至政府不愿意限价房选址在“成熟”和“高档”住宅区，就是因为担心限价房对周边房价定价的影响。
（二）平抑商品住房价格
由于政府的优惠措施，实施“双限双竞”政策的城市，其出让的土地价格都比周边要低，最后导致整个区域房价的下降。从长远看，限房价有三个作用：一是能够进一步规范销售市场，在拉升房价空间极为有限的情况下，开发商会改变以往控制销售、逐步提价的通行做法，而把房子尽快推向市场回笼资金；二是购房人在购买该区域楼盘时，限价房的定价某种程度上可以确定区域价值的标杆地位，起到指导价的作用;三是短期看来，由于限价房初次交易的价格是用行政手段，强行拉下来的，再上市时可能会反弹到区域的整体水平上，但随着限价房的逐年增多以及购房人的心态不断成熟，在区域内降低市场的平均价格的作用会渐渐得以体现。
（三）促进房地产业健康发展
广州等地实行的效果表明，相当多有实力的开发商非常愿意参加限价房的开发，反倒是中小开发因为开发成本以及巨额地价款和一次性付款等政策要求而不能参加，丧失了发展机会。这对房地产行业的优胜劣汰、良性发展有一定的推动作用。
（四）引导居民合理消费
90平方米以下的套型一般设计为两居室，对于一个标准的3口之家来说，基本够用，这样的标准在欧美等发达国家城市集合住宅中，不算局促。因此，套型面积限制，既将住房总价控制在一定的范围，也使前些年过于偏大的套型回归到合理的状态。一方面将不断上涨的房价控制在一定的价格尺度内；另一方面起着梯次消费的作用，填充在商品房和经济适用房之间。
四、“限价房”政策面临的问题
（一）“限价房”建设数量和建设区位
限价房建设数量不好控制，建少了，达不到抑制房价上涨的目标。建多了，又不利于发挥市场配置资源的基本作用，会挤压同一地段商品房的价格，这显然不是政府所希望看到的。再说，拿出较多的和较好区位的土地进行限价商品房建设，肯定会牺牲政府的一部分收益，政府财力也受到影响。限价房集中建设，让收入不高者居住在一起会产生一些社会问题。后续管理和长效管理问题突出，易引发群体性矛盾，增加城市管理难度，不利于城市和谐发展。
（二）房价和地价以及中标者的规则
无论采取何种方式确定房价，都必然把限价房的定价权交给政府官员，这是用行政手段对市场的干预，会损害价格的调整机制。由于信息不对称，会出现上有政策，下有对策。开发商在与政府和购房者的博弈过程中，占有明显的优势。即使能够堵住其他的漏洞，开发商在工程质量上也可以做手脚。结果是房价降下来了，开发商为了不减少利润，把质量也降下来了。
（三）申请限价房的资格和程序
限定购买对象是一个颇为头疼的问题。限价房因为其价格相对便宜而成为大家抢夺的资源，如果政府监督严厉，限价房可能会解决一部分中低收入者的住房问题。如果监管不严，肯定会有一些有钱人利用自身的各种优势倒卖房号，牟取暴利。如果限价房成为少数有钱人牟取利益的工具，不仅不能起到给房价降温的目的，还可能引发更大的社会不公。当年经济适用房在购买人群确定上无法解决的难题，目前看来也没有什么应对措施。
（四）限价房转让条件和利益分配
限价房与经济适用房不一样，购买者取得房屋所有权以后，就具有占有、使用、收益和处分的权利。除非或者行政法规规定，其他任何人无权作出禁止性规定。另外，限价是对消费者的保护，不是对消费者的限制，所以限价房不能限制购买者再转让行为。从理论上来说，价格是一类商品稀缺程度的信号，它是市场进行自发调整的指向。制造出一个与其品质、区位不匹配的低房价，一方面制造了价格的双轨，制造官员的腐败与接近官方人士在双轨间套利的机会；另一方面低价房给出错误的资源紧缺信号，导致人人都想买到这样的房子，而不是考虑在市场价格下如何合理安排自己的住房需求，使市场的供应与需求更不成比例，形成市场需求极端旺盛的假象。 五、“限价房”的对策及建议基于以上分析，对“限价房”政策提出以下建议。
（一）创新“限价房”竞价模式
限价房，其地价、建筑质量和户型面积都受到政府的规制，属于多维度目标的组合价格规制。竞地价与竞房价的方向相反，可能出现愿出最高地价的不一定愿出最低房价，而愿出最低房价的企业不一定愿出最高地价。这样会出现“两竞”目标的错位，达不到“两竞”所要求的同时规制房价和地价的目的。地价高，开发成本也“水涨船高”，限价房价格也随之提高，其结果将无助于解决中低收入阶层的住房问题。
因此，限价房应采取“先竞地价，再竞房价”的两段式组合模式，即第一阶段采用土地价格的招投标，由开发企业通过招投标来竞争土地价格，而非拍卖方式，这也符合“国六条”第二条第六款以招标方式确定开发建设单位的要求。由于开发成本信息不对称，为达到激励企业目的，可让企业通过招投标提出愿出的地价、房价以及住宅质量标准，套型面积等开发建设方案。通过充分的招投标竞争后，政府将各家提出的合理地价进行综合，以确定出一个基本反映土地公允市场价格的地价。考虑到限价房是普惠中低收入者，政府可在此公允地价基础上对其进行一定的折扣作为限价房土地的最低限制价格，即地价底线。申报地价高于地价底线的企业才有资格进入下轮的房价竞拍，低于地价底线的企业将被淘汰出局。第二阶段为房价的竞拍，即在第一阶段竞争出地价底线基础上再按照荷式拍卖法进行房价竞拍。限价房“先竞地价，后竞房价”的两段式组合模式可以确保达到“国六条”中“两竞”的目的。
（二）慎重选择建设区位
建在太偏远的地段，符合购买条件的人也不一定买账，好心未必受到欢迎。建在区位好的地方，就要损失较多的政府收入。所以，在确定限价房位置时，要考虑三个问题：一是人们的出行成本，因为购买限价房中相当一部分人要上班或上学，其他人也有因社会交往而出行；二是周边具有一定的就业岗位，包括大型企业、产业园区或商业、服务中心；三是市政基础设施是否配套，为人们日常生活提供足够的服务。这样既有利于出行，有利于就业，有利于降低房价，也在一定程度上避免人为的富人区与穷人区的区隔。
（三）合理制定销售价格
已经实行限价房的城市，限价房是同一地段、同一类房价的70%-80%。确定限价房房价可以用成本法定价，也可用比较法定价，或由均价法定价。限价房是面向中低收入者的消费用房，因此，其户型面积必须受到政府的限制，否则既浪费了社会资源，又产生了“奖懒罚勤”的负面效果，也会产生新的社会分配不公。如果限价房所处区位较好，其总价可能较高，此时要注意它所造成的负面作用。因为总价较高的限价房会让人们对它的政策初衷产生怀疑，乃至部分人群会产生不公平感。
（四）加强“限价房”质量控制
由于住宅质量水平与成本投入存在正相关关系，这样就可能存在住宅产品因投入成本的减少而出现不良品率递增的情况。“限价房”竞价对象是限制房价，竞争使房价降低的同时也存在着使住宅质量下降的风险。在竞价过程中，由于质量涉及到未来的监控与相对软性的因素多，因此，若将质量以成本的形式作为一个竞标的维度，会比房价更难以竞价，使竞拍大为复杂。解决此问题的办法，可采取在特许开发权竞价合同中以组合经济规制的形式给予确定，要求开发企业在开出限价房价格的同时，也要对住宅质量标准以合同条款的形式注入，具有效应。同时，政府要提高限价房工程项目建设质量监理的标准，完善相关法规，确保限价房住宅质量的合格品率。
要加强限价房工程监理和验收。房屋建设和完工，必须经过工程监理和竣工验收两道关口。因此，政府要加强管理，避免监理公司与施工单位串通一气，降低工程质量，同时严把竣工验收关，使本来让中等收入者安居乐业的限价房避免成为开发商劣质工程的标本。
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[1]怆然.“双限双竞”尴尬了谁？.土地，2007，5.
[2]陈本君.试析宁波市限价房政策的利与弊.三江，2006，12.
[3]潘蔚.如何让开发商青睐中低价商品房.中国投资，2006，2.
[4]袁彦磊，冯宗容.“双限双竞”政策的市场效应浅析.财经界，2007，5.
