对住房公积金贷款的认识

　　三、公积金贷款的一般风险
　　1.由购房者带来的风险
　　(1)购房者收入水平下降,无力偿还贷款,造成信贷风险;
　　(2)购房者的意外死亡带来的风险。
　　2.由开发商带来的风险
　　(1)开发商取得银行划给的购房人贷款后,挪作它用或卷款潜逃。
　　(2)开发商首次涉足房地产,缺乏经验,由于经营不善或其他原因,导致楼盘无限期拖延交房;
　　(3)开发商恶意欺诈,住房面积缩水,以次充好,抬高房价,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪,而拖欠贷款。
　　在房地产市场的上升期,开发商有着相当高的利润空间,以上情况发生的相对较小,但市场有它本身的运行规律,尤其在国家和政府在意识到了房价的居高不下已经在透支了中国未来的情况之下。未雨筹谋,运筹幄握,正是公积金管理者的责任所在。
　　3.由受托银行带来的风险
　　公积金贷款作为一项金融业务,只能委托银行进行办理,但贷款的风险由公积金管理中心承担,银行只从贷款的收益中收取手续费,这在一定程度上决定了银行对于防范风险的主动性不够。在某些情况下,银行的不作为或不积极作为可能给中心带来较大的被动。例如:对于某些开发商的套现行为,银行基于专业敏感性可能有所查觉,但由于就现有资料看并无破绽,可能不会做进一步考查,从而为贷款埋下隐患。
　　四、降低个人公积金贷款风险的策略
　　1.充分利用银行的征信系统。2004年2月,人民银行启动了个人征信系统建设;2006年1月,全国集中统一的个人信用信息基础数据库建成并正式运行。一个贷款人,他何时在哪家银行贷了多少款,办了几张信用卡,每月还款的情况,有没有不良记录等,都可以被查询出来。这意味着了解一个贷款人信用状况的变得简单而高效了,征信报告正在成为公积金信贷管理部门做出贷款决定的重要参考之一。
　　2.谨慎放贷,不肓目放宽贷款的审查条件。没有只涨不跌的市场,在房地产市场如火如荼的时候,公积金贷款管理人员适度地保持冷静显得尤为重要,在提高公积金的个贷率,更好的为缴存人服务与有效控制贷款风险,为广大缴存者看好“钱”之间找到平衡,是体现公积金贷款管理者的智慧所在,优质服务的同时谨慎放贷,多方考察贷款人的信用情况,适度提高贷款的门槛,把好公积金贷款的第一关,会使产生不良贷款的机率大大减小。
　　3.加强对开发商的考察,防止欺诈行为。早在2002年,建设部等六部门下发有关文件规定:对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款。公积金贷款也应严格遵守这一要求。目前楼市坚挺,仍有一些运作不良的开发商资金链紧张,可能在未取得各项手续之前低价搞内部认购,一些贪图便宜的缴存人进行认购,从而产生贷款需求,对于这种情况,中心应耐心解释,坚决回绝。
　　4.提高贷款人员的素质。贷款由于涉及的法律关系较为复杂,加强学习,熟悉各种法律规定,对于防范贷款的风险无疑是很有帮助的。目前,各个管理中心都聘请有专门的法律顾问,对于关系复杂的法律问题,各种合同文本、以及在贷款回收当中涉及的法律诉讼等由法律专门人士进行把关和运作,无疑是一种必要的方式。