房地产企业成本核算

　　配套设施费一般设置不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出、营业收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出、大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益的支出三个科目进行相应的费用归集和核算。
　　开发间接费一般设置现场管理费用、借款利息费用、物业管理基金及公建维修基金或其他专项基金、质检费、其他六个科目进行相应的费用归集和核算。
　　四、成本费用的归集与分配
　　土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象分配时，相关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。 按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。

　   前期工程费能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本；应由两个或两个以上的成本对象负担的，可先进行归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
　　基础设施费一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，应先进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象。
　　建筑安装工程费一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象。对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例乘以各自的标价进行分配。
　　配套设施费凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”；不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象。配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象。先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本—配套设施开发”科目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的成本。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的相应成本。如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的成本，不应等全部配套工程竣工后一次调整。凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本中。
　　开发间接费应先通过“开发间接费”科目归集，根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的成本核算对象。
　　成本费用的归集和分配，是房地产企业成本核算中最为重要的一个步骤和环节，其归集和分配的完整性和合理性对于核算对象成本分配的合理性至关重要。同时，房地产企业的成本核算也是一个不断发展和完善的过程，相信随着各房地产企业的不断探索和实践，将会更加趋于合理和完善！