浅谈新宏观形势下我国房地产企业融资困境及对策

　　二、新宏观政策下我国房地产企业融资对策
　　基于新宏观形势下房地产企业的融资困境，提出了以下对策：
　　1.拓宽银行信贷渠道，积极争取贷款
　　并购贷款，即商业银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的，用于支付并购股权对价款项的本外币贷款。这种金融品是针对境内优势客户在改制、改组过程中，有偿兼并、收购国内其他企事业法人、已建成项目及进行资产、债务重组中产生的融资需求而发放的贷款，是一种特殊形式的项目贷款。自2008年银监会发布《商业银行并购贷款风险管理指引》以来，银行提供的并购贷款种类渐趋丰富，目前企业对并购贷款的需求很大。
　　另外如一些可封闭交易贷款，介于股本和债券之间一种品种，也可以为企业融资提供很好的帮助。还有价值联息贷款，有一定的风险投资，企业可以根据自己的实际情况加以利用。以及股权质押贷款，在当前银行信贷紧缩股市低迷的大气候下，以效率高、处置成本低等优势为房地产企业提供了新的融资渠道。 

    2.买壳上市是缓解我国部分房地产企业融资困境的有效途径
　　受新宏观政策以及证监会对房地产公司IPO的审核日趋严格的影响，部分资质良好、经济实力充足的房地产企业通过买壳上市的方式进入二级市场融资。首先，买壳上市可以不因“房企”性质而受到各项法律法规的歧视，无需考虑IPO对房地产企业经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等方面的特殊要求；只要企业从事合法业务，有足够经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买壳上市；最后，买壳上市不必经过漫长的审批、登记、公开发行手续，直接通过业务整合就可以完成上市，时间快、成效低的优点。
　3.拓展房地产信托产品和产业投资基金，实现融资方式创新
　　信托业目前正处于快速成长期，信托总资产和集合信托产品规模这几年都得到了大幅提升。来自信托业协会的数据显示，截至2010年10月31日，全国信托公司自营资产合计1351.4亿元，信托资产合计30103.71亿元，已经跨越3万亿元大关。与2004年末2102亿元的信托资产规模相比，在不到6年的时间里增长近15倍。而房地产信托在其中占据逾1/10的比重，尽管总量不算“大头”，但2010以来一直呈现加速增长势头，其中9月房地产信托比重在所有信托资产中占比高达25%。在《通知》发布以后，业内人士指出，鉴于房地产信托业务对于信托公司的重要性，监管层不会全面暂停房地产信托业务，房地产信托产品暂缓发行只是暂时，不久就会恢复。另外，研究并推出基金化的中长期房地产集合资金信托计划或许是将来信托公司业务发展的主要趋势之一。目前信托融资类产品成为当前的主导，并且期限偏短，如果能推出基金化的中长期房地产集合资金信托计划，不仅能满足企业的需求，而且也更符合监管要求。银监会官员在上海信托峰会上就明确指出：“鼓励信托公司研究创新中长期的私募基金计划。”
　　设立私募产业基金，有利于开发商集合社会各个渠道的资源，使原本炒盘炒地的资金流入开发领域，解决了社会资金的出路，同时也满足了企业的资金需求，一方面，使房地产业发挥自身的金融属性，另一方面也为银行、信托等机构创造了一个避险工具，使融资风险不再过度集中于金融领域。如夹层融资是一种介于债权与股权之间的信托产品，对于公司和股票推荐人而言，夹层投资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股市，并能根据特殊需求做出调整，夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。夹层投资也是私募股权资本市场的一种投资形式，融资企业一般在缺乏足够的现金进行扩张和收购、已有的银行信用额度不足以支持企业的发展的情况下可以考虑夹层融资。
　　4.依靠内源，利用自有资金融资
　　内源融资主要是房地产开发企业依靠自有资金的融资方式，该项融资方式除自有资金外，还包括应收账款、票据等，房地产企业将这些未到期资产通过金融机构或贴现公司迅速变现，增加自有资金。这种内源融资的成本和风险较小。
　　自有资金比例较低的房地产开发企业，较难从金融机构获得大笔贷款，可根据不同工期和项目时间差异，和经营商联合开发，联盟合作、统筹协调，加大期房营销，获得稳定现金流，控制经营风险，较容易获取贷款。
　　三、结束语
　　除利用现有融资途径外，房地产企业必须提高资本运用能力，可与商业银行合作进行金融创新，或借鉴国外成熟房地产融资工具，以突破资金困境，为融资创造更多选择。
　　参考文献：
　　 吴国富,房地产开发融资方式探讨[J].金融经济,2010(5).
　　 吕根铨,新政下房地产开发企业融资策略研究[J].现代经济信息,2010(13).
　　 李菡, 浅谈我国企业买壳上市的利弊[J].大众商务,2009(1).