浅谈住宅资产流动转换以发挥养老保障功效的探讨

　　论文关键词：资产流动　房产养老　资源配置　两权分离
　　论文摘要：住宅是家庭的巨大财富，作为一种不动产，其价值流动性很差。如何在其发挥生活居住场所、投资融资工具作用的同时，还起到晚年养老保障的功效，是大家非常关注的问题通过对住房的产权、使用权的某种形式的交易转让，达成一种货币资产与住宅不动产的较为方便的价值转换，能够实现资源优化配置、生活养老保障的目标。
    住宅资产是家庭的巨大财富，如何将这部分资产在价值上加以激活，使其在成为一种投资融资、盈利生财的工具的同时，发挥养老保障的功效，已受到了人们的广泛关注。将住宅与养老这两个看似“风马牛不相及”的内容，通过金融保险的精巧机制和手段，有机地结合在一起，可以在目前的“儿子养老”、“票子养老”的基础上，增加一种新的养老模式，即“房子养老”。
    作为居民户，尤其是中老年居民户，将是以房养老行为的最大受益者。养老必须以货币资产来担负功效，但老年家庭拥有最多的是住宅资产，最短缺的是金融资产。这就需要通过资产流动化的形式，将不动产的价值通过某种形式和机制加以变现，转换为货币资产，以发挥养老保障的功效。
　　一、住宅资产价值流动的方式
    以房养老是通过住宅资产流动的方式实现的。这种资产流动有多种形式，其共同点在于都可通过对住宅不动产的价值变现机制，使之得以流动并发挥更大之功效。现详述如下:
    1、住房出售。这是最彻底、完全的变现模式。出售是完全让渡住房的产权，来获取一笔货币资金。在家庭有多余住房，或将住房作为一种投资项目时，经常使用。房屋产权的出售，使该房屋的价值得以一次性收回。但如果房产拥有人希望在出售的同时，继续拥有该房屋的使用权，仅靠一般性的出售显然不能达到这种目的。售房养老模式下的住房出售，与普通的出售有显著不同，其在获取售房价款的同时，仍能保留住房的长期使用支配权，使住房从一种超长期的耐用消费品，转化为一种具有相当流动性的资产，以满足个人家庭在不同时期对资源配置享用的不同需要，这是其优越性所在。
    2.住房出租〕将住房的全部或部分的长期或短期的使用权对外出租，以换取持久、稳定的租金收人。这笔收人即可用来养老。出租是用住房的一定时期的使用权的出让，从而换来同一时期的一定额度的租金收益，同时又能够长期保留该住房的产权。如居住住宅的价值高，面积大，地段好，颇有升值潜力，如将该住宅完全出售，颇有不合算之感。此时可将该住宅对外出租，自己则用所得租金收人，另租住小面积、低租金的住房，余款用于生活费用开销。出租有全部住房出租或部分住房出租。但出租的缺点是在整个租期内丧失了对该项资产的使用权。
    3部分住房使用权的出租。家中住房面积较大时，可以用此方式来招租房客，获取房租收入用于养老。缺陷是家庭对外是一个私密性单位，现因外人的介入，对公用水、电、卫生、煤气等设施的使用和费用分摊等，就会产生相当的争执，家庭的隐私也会被曝光。
    4住房出典。出典的融资功能最为明显，住房的产权仍然得到保留，只是用住宅的若干期间的使用权的转移，取得相同期间等额资金的使用权的融入。出典的现象发生较少。将整幢房屋对外出典，一次性收回房屋的价款(在多数的情况下，出典收到的价款会小于房价)。但出典的缺陷有二，一是由此丧失了对该幢房屋一定时期的使用权，需要另外寻觅房屋居住;二是典出房屋后得到了一笔巨款，而这笔款项并不为日常生活消费所必需，事实上也不需要这么多。同时典期满后，出典人又需要筹措同样的一笔巨款将原典出房屋赎回。这对老年人的养老行为而言，显然是很不合适的。家庭若希望筹措一大笔资金用于投资，且该投资项目的预期收益又非常看好时，完全可以凭借该住房的产权办理抵押贷款，而不必先寻找合适的对象出典。出典这一融资行为，是传统社会金融业和房地产交易很不发达时的产物，时至今日已经完全失去了其存在的价值，而为更好的融资方式所替代。
    5.按揭。这一融资的功能较为明显，且是很普遍存在，也被作为在购买住宅资金短缺时的一种积极有效的融资方式。这种方式可以在购房资金尚不充足时，提前取得购房人住的权利。
    6.抵钾担保〕家庭生活中临时需要较大笔资金时，以住房的产权作为抵押或担保，以取得所需要的资金。住房的融资功能的实现中，抵押担保等都是较好形式。
    7.购后出租。住宅购进后，再将其用于出租，每月收取租金用以支付按揭贷款，待若干年后该住宅的按揭贷款全部还清时，住宅产权即可完全归自己所有。这一方式是大家较为熟悉，并运用较多的。
    如上各种模式中，出典因其有相当的局限性，而运用极少。出售、出租则适用的情形不同，并不同于完全的融资。

　　二、住宅资产与货币资产的价值转换
    在中青年时代，用金融资产通过购买的形式形成了家庭的住宅资产用于居住，到老年期再经过对住房出售的办法，将其重新地回到金融资产，用这一金融资产来承担养老的功效。通过这一资产的价值与形式的有机转换，就可以使同一笔资产，在家庭经济生活中发挥双重性效能。
    住宅资产与货币资产的这种价值转换需要有一个健全、灵活且交易成本低、进出障碍小或完全无障碍的房地产交易市场。我国的房地产交易还主要地局限于新建住房的交易，“二手房”的交易表现地还很少。这说明大家购置住宅，大多数是为着在其中生活居住，且要居住终生乃至于传承给后代。真正将住宅视为一种投资品、一种保障手段的行为还非常少。而将拥有资源从货币资产与住宅资产的这种转换(不仅是单向的买进的转换，还包括反向的售出的转换)，视为个人拥有资源的一种优化配置的手段，财富保值增值手段的人员则更少。
    住宅不动产的价值流动化，首先要有住户人员居住的流动化。例如，美国人的生活居住是高度流动化的，人们不会永久性地居住于某一幢住宅，安土重迁的观念并非像中国这样浓厚(中国的这一观念也在发生极大的改变)，人的工作生活环境发生有较多的流动，据资料估计，目前，我国每年约有3000万劳动者为变换职业、单位、工作、生活环境而发生流动。这种流动尤其是跨地域的流动，必将带来居住方式的流动。在这一情景下，不动产价值流动化已是非常有必要。
    将家庭资源优化配置的内容，移于对住宅资产的买进售出或租人租出，是一个很值得引起重视的全新内容。这一资产转换的具体操作上，可设想的基本思路是，当住宅资产价值偏低，预期将来有较大升值潜力时，投入货币资产购买住宅作为投资品，一旦价格上涨后再行出售。希望借此投资，但手中货币严重不足使投资规模显得过于狭小时，则可申请按揭贷款来购买住宅。家庭通过这一事项的操作，而取得最大的经济利益，实现价值保值增值的目标。当然，需要着重说明的是，这种金融资产与住宅资产的双向转换，并不像纸面上写来这样简单，而是涉及到太多的内容和事项需要予以考虑。但这一基本思路显然是很值得给予注重的。
    老年住户对其拥有住宅的永久性的产权让渡(出售)，或一定时期的使用权让渡(出租或售后回租等)，通过这种变更，住户得到了自己希望得到的收益，同时也付出了相应的代价。这就需要考虑对这种收益与代价加以比较。应当说明的是，人们在不同时代里，对住房的使用价值与价值，或者说对住房的产权与使用权的关注程度，是不尽相同的。
    不同时期的家庭生活对各项资产的适用特性及要求.是具有差异的。中青年人要求能拥有完全产权的住房，老人则对此并无特别需求。对中青年人员而言，住房担负着多种功能，如生活居住、投资营利。在特殊状况下，借助于抵押担保、出租出典等，而实现融资的功能，后两者显然是必须以是否拥有完全的产权为前提条件的人们在中青年时代里，需要有住宅以实现其成家立业之目标，实现可能情况下的投资赢利、融资筹资的功效，住房的效用是很高的。大家要花费极高的代价去追求这一目标，不仅要取得住房的使用权(通过租房的形式即可以达到这一结果)，而且更看重的是住房的产权，这就必须采用购买的办法，要用金融资产的积累来购置住宅。