大连城市商业网点空间布局探讨
来源：岁月联盟
时间：2013-02-15
4.土地价值。一般而论，地价是影响城市商业网点空间布局的重要因素。地价高，土地成本高，往往地理位置优越，且多处于市中心地带，交通线路多，四通八达，各种配套设施齐全，金融业、商业、服务业发达。相反，地价低，地理位置较差，多处在城市边缘地带，交通不便，各种基础设施薄弱。中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的商业地价基本上呈递减趋势，即商业用地租金从市中心向边缘郊区递减。大连市的两个市级商业中心——西安路商业中心和青泥洼桥商业中心地价最高，其他大部分区级商业中心均分布在两个市级商业中心外围地价相对较低的地区，其他社区级商业中心的地价较区级商业中心而言则更低。也即，大型商业中心占据城市中心地价最高地区，小型商业中心则在边缘区。
5.城市空间结构。大连未来城市形态的空间表现为双城结构，即按照“西拓北进”的总体思路，西拓至旅顺，北进到金州，形成“两城”——大连主城区和大连新市区。随着人口不断流入城市边缘区以及新城区，这些有条件逐步演化成为城市中心区外围的另一核心区，城市中心区外围以及新城区的购买需求不断提高，从而促进大连市商业网点沿着“西进北拓”的路线发展扩张。随着大连市城市空间的拓展，传统的商业中心已经不能满足人们的购物需求，青泥洼桥商业中心的辐射范围已经不能覆盖全市，因此，随着城市的“西拓北进”，大连市商业网点布局也同大连城市空间形态一样，呈现多中心发展的态势，例如，近年来沙河口区西安路市级商业中心的兴起，“北拓”重点区域形成了甘井子区的中华路、金三角、老甘百和机场前四个区级商业中心，就是商业网点随着城市空间拓展而发展的鲜明例子。
四、大连市商业网点发展趋势
1.商业网点向远离市中心的大型交通枢纽集中。现有交通枢纽地段大多分布在核心商业区的边缘地带，如大连火车站与大连港濒临青泥洼商业区和天津街商业区，而飞机场坐落在城市场边缘地带。未来大连交通枢纽的规划将远离市中心，同时分散市中心的商业职能[13]，如火车站、飞机场、长途客运站将分布在郊区，这就成为该地段未来十余年开发新商业中心的重要机遇。同时，大连市地铁线路即将建成，地铁的修建增加了老城区居民出行的便利性和出行距离，交通系统的完善，使得老城区居民置业的选择途径也因此不断延伸，迁往郊区的人口将会不断增加。地铁线路的修建将会带来巨大的客流，地铁枢纽建成后的影响是巨大的，它使零售店铺等商业资源，特别是一些优质的商业资源，向一些枢纽站点或者是比较大的站点集中，因此大连在郊区化脚步加快的同时，商业网点将会向大型地铁枢纽站集聚，特别是城市近郊区、远郊区客流密集的大型交通枢纽站集聚。
2.集聚和扩散同时进行。各种竞争力强的业态，如百货商场、大型超级市场、专业店、大型购物中心将继续向核心商业区集聚，一方面在市区中心联合经营提升竞争力和凝聚力，另一方面通过连锁向新的市场地域集中，实行垄断市场布局形成区级商业中心。超级市场、仓储商场步入快速成长期，将率先在城乡结合部、新兴城镇、快速干道、大型枢纽等空间实体集聚[14]。竞争力相对较弱或新兴的业态将会更多的选址区级商业中心或社区级商业区。新开发的区级商业区、社区级商业区将会成为新兴业态或竞争力较弱的传统业态的首选地点。伴随着大连更多区级商业区以及社区级商业区的建设，尤其是区级商业中心核心吸引力的增强，所在区域的购物中心将愈加享受到商业区辐射范围扩大的好处，也在逐渐增强自己同市级商业中心的竞争力。同时，社区级商业区的购物中心虽然规模受限，但是中小型的购物中心已经成为开发商分散核心商业区竞争压力的有效途径，也可以迅速抢占边缘市场。
3.商业网点圈层结构将会弱化，出现新的市级商业中心。随着城市空间持续的“西拓北进”，人口、经济要素不断向城市外围扩散，现有的区级商业中心不断吸引更多的经济要素向其所在区域集聚，随着人口的不断涌入，购买力以及购买需求的膨胀，将会有更多的商业机构入驻现有的区级商业中心，区级商业中心的职能不断被强化，在原有老商业中心商圈的外围将会形成新的市级商业中心[15]。例如，区级商业中心奥林匹克广场，正处在西安路和青泥洼桥两个市级商业中心商圈外围的交汇处，正是两大商圈辐射薄弱的地带，且该商业中心毗邻两个交通大动脉——中山路和长春路，交通便利，再加上奥林匹克体育场的搬迁以及地铁站点的建成，会吸引大量的优质商业资源在这里集聚，且该中心客流量巨大，因此，加大商业资源的整合力度，很有可能形成大连市第三个市级商业中心。但就整个城市而言，商业空间将会出现次级零售业中心向内插入高级中心的逆发散结构和高级零售业中心外扩形成，表现出相对均衡的网络化空间结构，商业网点的圈层结构将会弱化[16]。
结语
本文通过对大连城市商业网点空间布局演变过程的研究，总结了大连市商业网点空间结构的特点，分析了商业网点空间布局的动力机制，并预测了未来大连商业空间形态发展方向。大连商业空间发展方向应该是立足于城市发展阶段和特点，因地制宜的进行商业中心开发，加强研究、管理，开发建设的过程避免盲目性，对城市建设的发展产生好的影响。大连商业中心作为中国购物中心发展最前沿的城市之一，其商业空间结构变化的经验和教训都值得全国其他城市借鉴与思考。
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