公共住房运行模式新探索

　　2　模式评价。首先，非营利性组织具有系统的专业知识和经验，也是独立的企业法人，可以自负盈亏，这就节省了政府在公共住房分配中的工作成本支出。其次，公共住房是在代理机构监督下由非营利性组织直接分配，避免政府公职人员利用职务之便降低分配门槛，减少了官“商”勾结的几率。实质是三者起到了相互监督的作用。再次，政府直接为低收入者提供资金补贴，实现了“砖头补贴”向“人头补贴”的转变。
　　但是，这种模式目前在我国还没有制度和法律保障，需要法律约束三者的行为，防止相互监督关系的变质。同时，非营利组织的信用度考查缺少一套系统的、严谨的考查指标体系。
　　
　　(二)模式二
　　
　　1　模式简述。政府以法律的强制性手段规定开发商的住房土地开发项目必须拿出一定比例用于公共住房建设和中小户型住房建设(杜泰洪，2007)，如果开发商愿意加大比例，政府会在容积率、税费等方面给予优惠。这部分住房将直接由政府进行监督、分配和管理，避免开发商将公共住房以商品房售出。在图2中，经济适用房将直接以成本价分配给中等收入者，低收入者通过政府现金补贴获得廉租房。5％的中小户型住房是针对“夹心层”，他们可以通过贷款的形式以市场价获得住房，政府会在贷款利息上综合收入水平给予一定的减免政策。应该注意的是，这里的经济适用房是不完全产权房，当住房者拥有购房经济条件以后，政府会以规定的标准房价将其收回，防止经济适用房自由流入市场。
　　2　模式评价。模式二是与目前我国现行的住房运作模式最相似的，相比之下它还有许多的创新点：一是政府对开发商的开发比例进行了限定，特别是增设了5％的中小户型住房，满足了各个阶层对住房的需求；二是中小户型住房和公共住房都完全由政府负责验收和分配，改变过去由开发商负责住房分配的情况；三是中小户型住房获得减息优惠，使住房保障政策惠及“夹心层”；四是经济适用房不具有终身拥有制，为不完全产权房，完善了经济适用房的准人和退出机制(尹中立，2009)。
　　但实际运作中，政府分配中同样可能出现不公平性。最大的问题是开发
商，由于政府对商品房比例的限制，会使开发商的执行动力不足，出现偷工减料、与政府“讨价还价”等现象。