政府调控楼市困难原因探讨

　　摘要：从历次政府对房地产业的宏观调控来看，房价在短期内保持了“稳定”，但很快却形成报复性反弹，房价“越调控越高”。在高房价渐成中国城市生活“不可承受之重”之际，政府自去年以来连续出台了多项稳定房价的措施。在“史上最严厉的楼市调控”下，主要城市房价过快上涨的趋势虽有所遏制，但是距离公众期待的“降房价”依然遥远。总理最近说，抑制房价很难。抑制房价“难”，难在何处？在我看来，高房价其实是国内很多体制不合理、扭曲、错位的一个集中反映，绝不是靠简单的限购、增税这样的压制性政策能够解决的。只有加快推进各项改革，才能从根本上解决房价高的问题。

　　关键词：土地供给；刚性需求；货币供给量；政府定位。

　　从历次政府对房地产业的宏观调控来看，房价在短期内保持了“稳定”，但很快却形成报复性反弹，房价“越调控越高”。据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查显示，去年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，全国有5个城市涨幅超过10%。近期调查显示，今年2月份中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。

　　在高房价渐成中国城市生活“不可承受之重”之际，政府自去年以来连续出台了多项稳定房价的措施。在“史上最严厉的楼市调控”下，主要城市房价过快上涨的趋势虽有所遏制，但是距离公众期待的“降房价”依然遥远。

　　回顾近几年的楼市调控，我们可看到几乎是政府每调控一次，楼市价格就会上升一次，而政府面对越来越大的民众压力，又不得不一次又一次的出台更严厉的楼市政策。总理最近说，抑制房价很难。抑制房价“难”，难在何处？在我看来，高房价其实是国内很多体制不合理、扭曲、错位的一个集中反映。只有加快推进各项改革，才能从根本上解决房价高的问题。具体分析如下：

　　一、土地供给不足。

　　中国地域广阔，地区间发展很不平衡。当前房产泡沫主要集中在经济发达地区，尤其是一线城市。北京、上海、深圳等一线城市房价过高，造成这些城市房价过高的一个主要原因是土地供应不足。2003年起国家对房地产市场的调控措施逐渐出台，尤其是土地闸门的关紧，对房地产市场产生了重大的影响，从2004年起，土地交易便连续下降，2005年至2006年甚至呈现负增长。以深圳为例，近年来房地产销售量逐年走低，2010年仅为320万平方米。说明市场供应严重不足，大量购房者被排除在房地产市场之外，望房兴叹。320万平米，按每套100平米估计，约3.2万套。而深圳人口有1500万，约500万个家庭，这样只能有3.2万个家庭换了房（还不包括有人买多套），则平均每个家庭换房的年数为150年左右（未含二手房，但二手房房主卖了房后，应也需再购）。而这个数字正常应为20-30年。由此可见，个别一线城市土地供应不足达到何种程度。北京、上海的房屋销售量虽大，但与人口比较，供应仍显不足。按照市场经济中的供求规律，房屋的供给不足，房价难免不断上涨。

　　土地供应不足的原因既有我们是一个人口众多、土地稀缺这一国情。但更主要原因是现有土地利用效率低，以及拆迁难度大，政府整理土地效率过低等因素。

　　另外，政府对一个城市房地产需求没有科学的研究，缺乏长远的规划也是造成土地供应不足的一个重要原因。目前房价过高问题主要集中在一线城市。北京、上海等一线城市，集中了太多的优势资源，城市环境、交通、医疗、教育、商业服务无不远远优于其他城市。在人口可以自由流动的情况下，自然会向一线城市集中。所以，不要把资源过分倾斜到一线城市，减少一线城市与二、三线城市发展的不平衡，可能是减低一线城市人口输入压力的一个根本途径。而且，现代社会，多数人从事第三产业，而大型城市第三产业发达，提供大量就业机会，人口聚集可能难以避免。如东京、首尔都聚集了国内约1/3的人口。如何采用合理规划，发展卫星城，为人口提供有效的承载空间，应该比简单的靠户籍去堵更靠谱一些。否则等到矛盾爆发的时候，短期无法解决，政府只能采用限购等饱受争议的策略。

　　二、刚性需求过大。

　　随着经济的快速发展，居民收入的不断增加，城市化进程的加快，住房的需求增长很快。空置率是衡量需求增长的重要指标之一，从2002年开始全国的空置率就呈下降趋势，2004年降幅最大，这说明需求很强劲。首先，从长期来看，25岁-45岁是住房消费的主要群体，其中25岁-35岁正处于婚恋期，他们对住房需求呈现刚性，我国的人口结构决定了未来15年，住房需求都会相当旺盛。另外，据预测，到2020年我国城市化水平将达到50%-60%，城镇居民将增长到8亿-8.5亿人。其间有3亿-3.5亿的新增城镇人口需解决住房，住房需求急剧增大。而且中国每年有1600万人进城，这些人都需要房子。但是城市里无法提供这么多的房子，造成房价上涨。

　　国家发改委的调查显示，去年前三季度，全国商品住宅竣工面积同比增长11%，而销售面积同比却增长了33.9%，其中，现房销售面积同比增长14.7%，期房销售面积同比增长42.9%。销售面积是竣工面积2.15倍，可见市场需求的旺盛。

　　三、市场投机行为。

　　从历次政府对房地产业的宏观调控来看，房价在短期内保持了“稳定”，但很快却形成报复性反弹，房价“越调控越高”。德国一家报纸最近说，北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。

　　由于市场上对住房价格继续上涨的预期明显，形成了“预期效应”，根据“预期效应”原理。当大家形成房价一定会上涨的预期时，在市场经济活动中会形成真正的价格上涨。中国企业家调查系统日前发布的调查报告显示，超过九成的被调查者预期未来一年本地区房地产价格将上涨。而预期下降的被调查者只有1.5%。

　　正是因为有如此强烈的上涨预期支持，不少买房人抱着“晚买不如早买”的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。另外，需要强调的是，为应对金融危机而实施宽松的货币政策已经唤起市场对于货币贬值的预期，买房成为富裕阶层保持财富的一种选择。随着信贷的高速增长，我国今年的货币供应增长非常迅速，广义货币供应已经接近30%，即在不到一年的时间里我国货币数量增加了三成。货币供应的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，使市场上通胀预期明显加强。存款活期化说明老百姓将资金选择存定期的意愿快速下降。买房成为一种无奈甚至是恐慌性的选择。

　　四、货币供给量过大。

　　根据央行去年数据显示，10月，我国居民户贷款增加682亿元，同比多增470亿元，央行的解释是“，受部分地区住房价格明显攀升、居民收入预期改善等因素影响，居民贷款需求有很大提高，主要是以住房贷款为主的中长期消费性贷款增加较多。”