浅析我国房地产市场未来发展策略探讨

　　2.2 供需矛盾：房地产需求与房地产供给之间矛盾重重 
　　目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为44.9%，年均增加1.5个百分点之多。快速城市化为城市带来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。 
　　面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策，另一方面也是由房地产供给自身弹性较小和存在滞后性所决定的。供给和需求的关系分析从来都是解释市场现象最有力的证据。 
　　2.3 商品性与保障性的碰撞：中低收入者住房问题是影响房地产市场健康发展的一大问题 
　　在房地产市场迅猛发展的几年中，中低收入群体的住房问题逐渐引起关注，在历次出台的房地产调控政策中，均把解决中低收入群体的住房问题列为房地产市场调控的重点。随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民住房条件有了较大改善。建设部发布的最新统计数字显示，我国城镇人均住宅建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到2007年底的约28平方米，城镇居民住房自有率达到83％。但同时，全国城镇人均住房建筑面积低于10平方米的低收入家庭还有约1000万户，截至2007年10月底累计解决了68.1万户，不到总数的7％。 
　　住房的商品性主要体现在房地产市场的公平交易中，住房的保障性则要体现在政府的扶持方面，但两者是紧密关联的。当房地产市场无法为中低收入群体提供适当住房的时候，政府要采取措施来保障中低收入者的居住权；当政府提供的住房保障品不充分的时候，一些中低收入者不得不勉强到市场上去租赁和购买住房，扩大了市场需求。 
　　3 房地产市场的未来发展判断 
　　3.1 刺激内需与减税政策博弈“下滑”，重振房地产市场的活力尚需时日 
　　自2007年底以来，我国一些城市的房地产市场出现了“滞胀”乃至“下滑”的态势。根据国家统计局公布的数据，2008年10月，全国70个大中城市房屋销售价格环比指数小于100.0的城市共37个，等于100.0的有11个，大于100.0的有22个，全国70城市平均为99.7。为保证我国经济的稳定发展，克服世界金融危机对我国的不利影响，我国政府推出了十项旨在拉动内需的措施，加上之前财政部出台的对房地产交易环节的减税政策，可以看做是对疲软的房地产市场的一种拯救。但是房地产市场中的观望气氛一旦形成，在短时间内很难有很大转变，当前的交易一般是前面几个月洽谈的结果，在一定的降价刺激下促成的。因此可以判定后面一段时间的交易状况仍会减少，一个充满活力的房地产市场的再现还需要一定的时日。 
　　3.2 政策性住房建设速度加快，房地产市场商品房累积现象加重 
　　如前文所述，在房地产市场高度繁荣的几年里，住房保障工作的滞后加剧了住房价格的上涨。当政府将主要精力放在保障性住房建设的时候，却遭遇到当前的房地产市场的下滑期。当前政府和城乡建设部门正在逐步加大廉租住房和经济适用住房的建设规模，各地建设和住房保障部门正按照规定条件开展工作，各地区已经开工的廉租住房建设项目也正在加快工程进度。这不仅体现了房地产产品建设的滞后性，同时也显示了政策反应的迟缓。 
　　结合以上分析，在保障性住房大量建设和商品房大量积压并存的局面下，可以尝试将两者进行结合，即由政府提供购房补贴直接支持中低收入者购买商品房。 
　　参考文献 
　　[1]王达琪、王秀艳：房地产市场对国民经济协调发展的影响[J].哈尔滨商业大学学报 2008（1）. 
　　[2]陈峰、史冬梅：我国住宅市场调控的有效性探讨[J].建筑经济,2007（11）.