关于青岛市房地产市场价格走向的思考

　　一是最理想的走势是，楼市价格实现稳定增长，而不是人为的压低价格，但是其增长幅度必须低于居民的收入增长，并且合理调整价格结构、消费结构和收入结构，坚决实施一定期限的国民收入倍增计划。
　　
　　从青岛的楼市价格发展的过程看，笔者多篇著文始终坚持认为，在一个历史时期内，青岛的房价应当保持一个适度的增长，既要杜绝“疯增长”，也要防止负增长。从2000 年（该年度统计口径房屋实际销售价格1828 元/平方米，其中住宅为1743/平方米）算起，到2020 年的20 年内，青岛房价每年增长幅度控制在3%～5%为最科学、最合理的范围。因为象青岛这样的城市，房价出现负增长，必定会损害固定居民的根本利益；在保持适度增长的情况下，同时发挥经济杠杆的调节作用，才能有效遏止炒房和非固定居民的低价购房。按照每年增长幅度控制在3%～5%计算，综合各种因素的影响，到2008 年末，应为房屋实际销售价格3500 元～4000 元/平方米，住宅为3300 元～3800 元/平方米。但是实践的发展已经突破了科学、合理的房屋销售价格调控范围，到2008 年末统计口径房屋实际销售价格达到5096 元/平方米，超过调控最高价格27%；其中住宅为4789 元/平方米，超过调控最高价格26%。2009 年下半年更是过快上涨。局部的楼盘甚至出现价格翻番。
　　
　　二是楼市价格基本走势所决定着的具体销售价格的“涨与降”，是受多种因素影响而表现为一个复杂的过程。随着青岛继续保持城市建设的高速度，随着市民住宅刚性需求的继续拉动，随着城市土地资源的日益紧缺，随着国民收入倍增计划的实施，必定会引发消费结构、需求结构、价格结构、生产结构在一个平面上重新进行结构比的排列，肯定会进一步强化住宅的刚性需求。上述主要因素都决定了以2009 年为基点，2020 年前青岛市的楼市价格整体上不会出现负增长。
　　
　　三是党和政府强化房地产市场良性发展的调控决心，决定了能够终结房地产市场发展的“暴利时代”，把过快上涨的楼市价格打回“原形”。打回“原形”就是实现住宅销售价格的科学合理稳定的增长；就是某些地段出现符合规律的负增长。
　　
　　具体到青岛市就是从2000 年算起到2020 年年均增长速度控制在3%～5%；按照这一增长速度计算，再考虑多种因素影响，到2020 年住宅销售价格控制在7000 元～8000 元，不超过9000 元应是合理的。近期，一些城市出现了统计意义上的楼市价格下降，但是消费者实际的感受却同这种统计上的降价有着明显的反差，相当的人群认为这是一种“降价假摔”的现象。笔者认为，目前城市房屋销售价格既不是真降，也不是假摔，而是处于波动式的胶着状态。因为在城市处于高速建设发展期，房地产市场显现出更加多变的态势，如2010 年7 月30 日青岛市四方区哈尔滨路52 号3 号地块在竞拍中，拍出7200 元/平方米，成为该区新地王，超过市北区CBD 地块的拍卖价。对此，权威人士普遍认为“看不懂”。按照这个地价，其商品房荬价至少是14000 元/平方米。而百姓们渴望房价的下降是完全可以理解的，但是从未来十年经济发展的趋势看，这种价格波动式胶着状态客观的决定了青岛市整体上不可能出现房屋销售价格负增长，因为客观实践不可能提供出现负增长的空间。但是从执政为民的视角看，需要把房价每年增长幅度控制在3%～5%这一最科学、最合理的范围内。正是强有力的调控决心才使百姓们看到某些区域和楼盘出现降价，但是这种降价改变不了大趋势。
　　
　　四是建立科学的住宅消费结构，实现高档商品房、中档商品房、经济保障房、租赁房之间的合理结构比。在这个前提下，按照高收入、高消费的市场经济法则，推出高房价的高档商品房，使其成为重要的“税源”和“财源”。还要鼓励日益壮大的中产阶层消费中档商品房，也使其成为一种“税源”和“财源”。政府要通过上述两种“税源”和“财源”的收入，划定比例，用于建设经济保障房和租赁房。
　　
　　五是充分发挥经济保障房和租赁房的社会住宅需求的保障与稳定作用，提高政府调控房地产市场水平，以市场手段，从根本上消除炒房之源。炒房之所以能“炒”起来，最主要的原因是市场客观存在着一种刚性需求。今天中国的综合国力已经位居世界前三甲，无论是国家，还是青岛都具备了建设经济保障房和租赁房，满足社会基本需求的经济实力。在这种不可更改的大趋势下，社会主义制度的优越性决定了当经济保障房和租赁房基本满足社会刚性需求之时，就是消除“炒房”之日。
　　
　　如果不能够正确认识和把握这种价格波动式胶着状态的发展趋势，很可能一阵风后，楼市价格会出现再一次的暴涨。笔者认为，为了能够促使城市房地产实现可持续的稳定发展，在中国现有的政治与经济管理体制决定了经营城市的主角是各级政府的情况下，首要的是建立以政府为主导的房地产市场运行体制与机制：
　　
　　一是建立科学合理的供地制度，把政府调控的土地价格剪刀差控制在合理的范围内，硬性规定土地收入的一定比例，必须用来保障居民的基本居住用房。
　　
　　二是确立社会主义初级阶段房屋科学居住结构体系指导方针，建立租赁房、自购房等合理结构。政府要提供足够的不同价格水平的租赁房，通过政策，鼓励居民消费租赁房；延长经济适用房、政府范畴内带有福利色彩购置房等上市交易的期限；杜绝保障房的上市交易；在拆迁中必须坚持的第一原则是，被拆迁户实际得到的补偿金，能够在同一地价的原居住空间内买得起房。
　　
　　三是切实解决“空置率”的问题，从根本上消除“楼市泡沫”的现象。据国家电网对全国660 个城市统计，2010 年1 月～6 月有6540 万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2 亿人居住。这个统计，从一个侧面反映了住宅“空置现象”。“空置率”长期居高不下，动摇着中国房地产市场的根基。
　　
　　（二）不断提高国民的收入水平是解决居民住房和提高居住水平的根本途径。
　　
　　人人参加改革和建设，人人享受到改革和建设的成果，把共同建设、共同享有贯穿于和谐社会建设的全过程，使构建和谐社会成为中国人民的自觉行动，是“民生为重”的经济社会发展模式的本质内容。近年来，我国地区、城乡、行业、群体间的收入差距不断加大，2009 年末，基尼系数为0.47，已远超0.4 的国际公认警戒线。可以肯定的讲，中国正处在社会主义初级阶段，还没有完全结束“让一部分人先富起来”的历史阶段，也没有完全进入“全社会都富起来”的历史时期。在这种历史发展的过渡期内，具有相当数量的、相对贫困的人群不用说购买商品房，即使购买经济适用房也是望尘莫及的，这就是国情。为此要实现房地产可持续的稳定发展，必须长期坚持人人参加改革和建设、人人享受到改革和建设成果的指导经济社会发展的方针，把解决相对贫困人群居住的保障房和廉租房问题放到非常重要的位置上，并作为城市推进房地产可持续稳定发展的重大国策来真抓。为此，2010 年11 月青岛市国土局连续出台《青岛市商品房预售备案管理暂行规定》、《青岛市商品房预（销）售信息公开管理办法》、《关于进一步规范撤消商品房买卖合同网上备案和注销房预告登记有关问题的通知》等三个文件，并对48 个违规楼盘进行暴光式处理，以加强房地产监管，使人人享受到改革和建设成果在住房上得到真正的落实。
　　
　　（三）有效分流大城市的居住人口，促使大中城市的楼市价格实现符合规律的稳定增长。
　　
　　目前正在启动的建立“镇级市”，已经提到实际操作的层面上来。从中国城市发展的趋势看，随着城市化以前所未有的速度加快发展，随着以大城市为中心的经济圈或经济区的强力推进，随着小城镇建设的成熟度越来越高，非常需要建立一大批“镇级小城市”。建立“镇级市”，是政治体制与经济管理体制所发生的一场伟大的变革，因为它是对中国长期实行的中央直辖市（省级）、省辖市（副省级或地级）及县级市的三级城市管理体制的重大改革。对比发达国家的城市层级管理体制，中国已经建立起来的雄厚物质基础，传统“小城镇”发展到今天表现出来迫切需要改革，才能显现巨大活力的意愿，都为建立“镇级市”，变三级城市管理体制为四级管理体制提供了完全可以操作的实践基础。目前温州市正在积极进行设置“镇级市”的试点，对于中国建设和发展小城市具有着首先“吃螃蟹”的意义。
　　
　　建设“镇级市”有助于从根本上遏止大城市日益膨胀的趋势，使城市空间战略布局从根本上改变中心城市过度集中发展的弊端，提高城市的整体管理水平；有助于从根本上解决城市化带来的人口过度集中居住的现象，有效降低地震等突如袭来自然灾害所造成的人员伤亡等损失；有利于从根本上摆脱传统的“小城镇”
　　
　　观念对国民“城与乡”思维的束缚，以彻底消除居住在“小城镇”仍然是农村的心理障碍；有利于对有限的土地空间进行“精雕细刻”，最大限度的提高土地容积率水平；有利于从根本上最大限度的整合小区域资源，挖掘全部的小区域发展潜力，科学地推进大中小城市的合理布局，使小城市真正在“小”字上做足做强，永远展现着“城市让生活更美好”的主题。“镇级市”完全是“市”的概念，它同目前所流行的“小城镇”，是绝不相同的理论概念。以“镇级市”为代表的小城市的崛起，其独特的经济处向度及核心竞争力，决定了在区域城市群圈中，“镇级市”的规模数量多寡、特色鲜明高低决定了大城市群圈的发展活力强弱，成为大城市群圈城市层级结构不可分割的重要组成部分。围绕大城市的“镇级市”的崛起，改变着人民的居住观，这种改变为科学调控楼市价格奠定了最好的社会稳定基础。
　　
　　（四）通过法律和政策的“双管齐下”，让楼市价格回到正常的运行轨道。
　　
　　从根本上终结房地产商的“暴利时代”， 需要通过法律和政策“双管齐下”的强硬手段，让房地产业的发展回到正常的赢利轨道上来，让政府回到正常的经营城市、管理城市的轨道上来，让楼市价格回到正常的运行轨道上来，让消费者回到正常的消费轨道上来。国家已经开始启动包括青岛在内的全国35 个城市楼市价格的调研工作，真正弄清楚房地产开发价格。据统计，全国房地产企业2008 年实收资本33052.4亿元，营业利润3861.3 亿元，分别比2004 年增长123.2%、290.4%；每百元资本利润率为11.7%，同比，全国制造业每百元资本利润率为3.2%。显然，超过全国行业平均利润率取得高额利润，才使调控楼市变得如此艰难。
　　
　　（五）继续发挥金融调控手段，建立城市住房保障信息系统，在稳定楼市价格的同时实现房地产业的可持续发展。
　　
　　中国正处在社会主义初级阶段高速发展的历史时期，这个历史时期最鲜明的特征之一是城市化带动现代化、社会化的发展。随着城市化的发展，中国的城乡必将进入快速规模的扩张发展期，这也必将带动房地产业的发展。现在需要研究的问题是，在房地产业仍然处于高速发展的历史时期，如何充分地运用金融调控手段，发挥金融在社会主义市场经济体制中的杠杆调节作用。可以肯定的讲，“金融杠杆”作为调节房地产市场的“第一杠杆”，发挥金融的杠杆调节作用，不是“打压房地产业”，而是更好地保护房地产业长期健康持续的发展。
　　
　　在推进房地产业长期健康持续地发展过程中，青岛已经开始建立地、楼、房、户于一体的城市住房保障信息系统，这一创新的操作方式，2010 年6 月24 日已被国家住建部在青岛召开的工作会议上作为典例向全国推广。现在的问题是，面对更加多变的房地产市场，城市如何强化住房保障工作的动态管理，提高常态化的管理水平，实践期望着青岛创造的地、楼、房、户于一体的城市住房保障信息系统，能够取得更加具有实效的成果，使房地产业成为建设和谐社会的幸福产业。