谈房地产项目合同管理技巧

　　3.5 施工措施、工艺、工序事先明确并定价，避免施工措施签证，有效控制措施费。在实际施工中就有这样的例子：某个项目在签订土建合同时，未明确主体钢筋的连接方式，而设计的约定较为模糊，设计说明中写只要符合强度要求的任何一种方式，如绑扎，电渣压力焊接等方式均可采用，合同中技术文件中也未明确注明采用哪一种方式，现场施工并未对该施工方进行选定。最后施工单位以全部采用电渣压力焊为由，在正常按合同计费方式的前提下，追加五十多万的增加费用。这是设计、合同、现场管理的一大败笔，象这样施工措施、工艺、工序事先未明确并定价，而导致措施签证的事时有发生，各环节工作尽量做细，因此应尽量避免施工措施签证。
　　3.6 施工样板先行，避免施工签证。对于精装的工程来说，数量大而施工方法相同的施工，首先订立施工样板，这样可规范施工，避免一错十错的施工签证。
　　3.7 提前研究材料样板，减少材料变化引起的价格重新确认。特别是在装修和园建的过程中，提前定样板，既可保证施工质量和施工效果，也可以避免因材料变化引起的价格风险。
　　3.8 合理安排并事先明确进度节点要求，避免赶工签证。合理的施工时间，对施工质量及造价的都有影响。
　　4 合同实施过程中设计变更的管理
　　设计变更的发生，既影响工程质量，也影响项目的成本造价。在合同管理的过程中，需对设计变更规范管理，管理的内容包括：
　　4.1 设计变的提出方式：由设计管理部门以书面的形式提出。
　　4.2 原因分析：是人为的原因、设计失误、消防原因等，尽量避免。
　　4.3 影响方式：如优化方案。
　　4.4 变更业务的办理
　　4.5 审批与发放、沟通
　　4.6 与合同与现场的接轨
　　4.7 办理有关手续，涉及成本变动的，成本动态调整。
　　5 合同实施过程中的支付与结算管理
　　支付与结算，是合同的重要条款，也是合同订立双方所必争的款之一，在不违反双赢的原则的前提下，尽量选择适合自己一方的支付与结算方式，对合同的造价控及顺利执行至关重要，结合实际，需注意以下几点：
　　首先对支付方式的分析：按合同暂定价的支付方式里虽然简单但不实际，在实施工过程中会存在范围的调整，施工进度的调整等，都会影响到所完成造价的变动，如果简单地按合同暂定造价支付款项，少付，对施工单位不利，超付，对甲方不利，最好按实际完成进度工程量进行支付的方式控进行，可减少争议。如桩基施工等，无法准确预测工程量，按施工中实际完成工程量支付较为合适。
　　其次，对结算与反索赔办理过程要及时性、主动性。施工过程中对施工单位的反索赔需及时处理，否则会错过最佳的核实时机，影响工程进度、造价。特别是隐蔽项目，更要即时处理。
　　再次，约定好合同价款的调整方式，可依据合同、其他参考或结合市场作调整。
　　最后，对结算数据审核。制定结算的程序，对结算的前提及结算资料的提交要求作详细的约定。
　　6 合同风险控制
　　房地产项目可能遇到的风险有：政策风险；市场风险——资源与销售；产品设计——市场定位、设计、选材用料差错风险；施工安排——工程时度延期、技术水平；资金筹措——现金流稳定，降低财务费用；投资估算与成本分析——盈利风险；内部运作的风险；来自履约方的风险等。
　　在合同订立过程中，首先竖立风险意识，尽量做到主动控制，对存在风险进行识别、评估、量化、风险对应计划时、跟踪。利用合同的形式，尽量将回避存在风险，使项目顺利展开、最终实现盈利。