现行税收政策下房地产企业的节税点

建费列前期工程费，而不是管理费用。根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函［2009］98号）规定，对开办费的处理，新所得税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

    由此可见，开办费的摊销已不存在税会差异，企业可一次摊销。工商企业通常列入管理费用，而房地产行业可根据（国税发［2009］31号）文第二十七条规定列入前期工程费，可以在计算土地增值税时加计扣除20%的成本。

    二、企业所得税和土地使用税的节税点1、将开发的商品房出租，不再视同销售确认收入。根据（国税发［2009］31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。该内容将《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）文中该条规定中的“开发产品转作自用固定资产”删除了，同时结合国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函［2008］828号）第一条的规定，可以认为，企业将自己开发的商品房出租，不再需要视同销售确认收入。

    结合以上土地增值税节税点中的相关分析，企业将房产变销售为长期出租，不仅可以推迟土地增值税的缴纳，还可以推迟所得税的缴纳，并且能够坐享房产增值，但需要付出成本资金利息，而且出租收入需按照12%缴纳房产税，因此企业需要做出详细的测算，在综合平衡的情况下作出决策。

    2、没有实现销售前的招待费可以结转到实现收入时累计扣除。房地产行业具有特殊性，从筹建到开工建设直至实现收入往往过程非常漫长，前期项目运作花费的招待费较多，为此国税发［2006］第31号文针对招待费专门做出规定，允许企业在实现收入之前发生的广告费、宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。国税发［2009］31号文对［2006］31号文进行了补充和完善，没有声明［2006］31号文废止，但也没有提及这部分内容，这说明招待费可以结转扣除的规定还是适用的，只不过扣除标准执行新企业所得税法的规定。而广告费、宣传费根据新企业所得税法超标准部分可以无限制的结转扣除。

    根据实际工作经验，税务部门对前期发生的招待费比较认可的处理是：先做待摊费用处理，实现收入后再逐步摊销，最长可摊销到实现收入后的第三年。这样做虽不符合会计制度，但因为其对报表的影响较小，会计师事务所审计时一般不予以调整。

    至于计提基数，按照［2009］31号文有关精神和实际工作中所得税纳税申报表的填制，房地产企业取得的预售收入可以作为招待费、广告费和宣传费的计提基数。上文提到的济宁市地税局的济地税发［2009］79号对此有明确规定。

    3、土地使用税从开具销售发票的次月起停交。根据土地使用税暂行条例，纳税人以实际占用的土地面积为计税依据交纳土地使用税，《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字［1988］第015号）文中规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。

    在实际工作中，房地产企业交纳土地使用税的起点是土地出让合同的签订日期，不论是否取得土地证，这符合税法精神。但在房屋售出后，即使发票开具、房屋已交付使用，甚至房权证大证已分割，而土地证因种种原因未能分割，在这种情况下，企业已不再实际占有土地，但税务部门以土地证未分割、土地所有权人仍是企业的为理由，不允许企业停交土地使用税，显然与税法精神不符合，这就形成了税务执法的前后自相矛盾。

    也有些地区比较务实，以发票开具或以房权证分割为停交土地使用税的终点。

    上文提到的济宁市地税局的（济地税发［2009］79号文）明确了此问题的处理：房地产开发企业销售开发产品，应当从开具销售发票的次月起，停止征收城镇土地使用税。房地产企业应该根据税法立法宗旨、法条释义、类似判例据理力争，避免不必要的支出。

    4、成本预提。国税发［2009］31号文对出包工程未最终决算而未取得全额发票的、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，规定可以预提成本，其实房产会计制度也有相关规定，企业要充分用好该政策。