培育与发展上海住房租赁市场的思考

    三、发展与完善上海租赁市
场的思考随着我国城市化过程不断推进，上海未来必须大力发展与完善租赁市场，形成较完善的租赁体系与运行机制，以及相应的政策支持体系。
    第一，加快公共租赁住房建设，
着力构建完善的租赁体系在西方主要国家，公共租赁住房占租赁住房的比例较大，西欧几个国家的公共租赁住房占比如表1所示。
    同样，我国香港目前约一半人口居住在公共住房中，其中租住占30%以上。
    上海在下一阶段首先应重点增加
以职工宿舍和人才公寓为主的公共租赁住房建设，并增加经济适用住房租赁的比例，使公共租赁住房占租赁住房比例增加。其次应梳理原有的公有住房的租赁关系，合理提高租金水平，使上海逐步形成公共租赁住房（包括廉租住房和租赁的经济适用住房）为主导、市场化租赁住房为主体、其它租赁住房为补充的体系。
    表1西欧几个国家不同住房占比（%）国家自有住房私人租赁公共住房租赁其它荷兰46 13 40比利时65 28 6英国68 10 22丹麦56 19 21 5德国40 40 20法国56 21 17瑞典43 17 22 16第二，建设统一的公共租赁住房信息平台，引导和促进租赁市场规范发展上海可以将廉租住房、租赁型的经济适用住房、人才公寓、职工宿舍、农民工公寓等都纳入公共租赁住房信息化管理平台，更好地服务于解决居民住房困难。同时也鼓励市场化社会房源用于公共租赁，增加公共租赁房源，这样就可以形成以公共租赁住房为主导的租赁市场。通过公共租赁住房可以起到引导市场的作用，如在租赁水平、租赁关系上都可以作为市场化租赁住房的参照。同时政府也可以根据租赁供求关系的变化，通过增加和减少公共租赁住房的供应，来稳定租赁市场。
    第三，通过金融、税收等政策支持，鼓励机构经营租赁住房以私人为主的租赁市场存在租赁关系不稳定、不规范，需要增加机构经营租赁住房，租赁经营发展主要基于几方面原因，一是租赁经营租金回报低；二是长期租赁经营资金沉淀多，资金成本高；三是租赁经营税收高，经营成本高。所以要增加租赁住房经营机构，一般应是事业单位或非营利机构为主，政府要在金融与税收上给予支持，在金融上要通过金融工具的创新，创造经营机构长期融资的渠道，如通过房地产信托基金等。在税收上应考虑相应的政策优惠，如借鉴国外通过房屋的加速折旧，减少所得税税收等加快资金的回收。
    第四，加快法制建设，规范市场
化租赁关系市场化的租赁仍将是上海租赁住房的主体，应借鉴国外的经验，规范租赁关系，保障租赁双方的权利与义务，如德国、美国等发达国家，都通过租金控制等法律规定，使出租人不能随意提高租金，不能随意解除租赁关系，保证了承租人的利益，同时也通过税收的相应优惠，保证了出租人的利益。
    第五，提高租赁管理信息化水平，整合租赁管理职能房屋租赁市场涉及出租房屋安全管理，承租人的户籍管理，卫生管理、治安管理等多个方面，全市应成立专门的管理机构，将相关部门的职责有机结合起来，纳入到一个框架内。要建立一种协调机制，实现管理上的信息共享、资源共享。当前可借保障“世博”安全之际，加强租赁关系与实有人口的管理，建立房屋与居住人口相联系的信息系统，并与租赁备案相结合，做到全覆盖的管理。可以借鉴宁波等地经验，每个街道、社区配备专门的外来人口管理员，进行住房租赁、安全、卫生等全方位的管理，并起到有效规范和引导“合租”行为。
    第六，创新政策，服务承租人
针对租赁房屋不能“入户”而影响到子女教育等问题，上海可以创新思路，如在户籍管理的具体操作上进行突破，是否可以在公共租赁住房所在街道设立专门的集体户口簿，允许子女入户，方便就学等，最终达到租赁住房与居住自有住房基本相同的生活水平。
    租赁住房是住房市场的重要组成
部分，发展与完善上海住房租赁市场，无论对促进经济增长还是促进“居有其屋”都有重要的意义。