中国房地产市场调控的重大问题——住房供应模式选择

   争议的焦点还是围绕单一的市场和单一的福利展开，其中经济适用房政策和实践是当前争议的热点。对经济适用住房提出异议，主要包括以下四个方面，一是对经济适用住房的公平性产生异议；二是对由经济适用住房制度引出的房地产市场价格双轨制产生异议；三是认为经济适用住房供应量过大对商品房挤出效应产生异议；四是对经济适用住房运行与管理中出现的问题产生异议。我国现阶段中低收入居民购房能力处于较低水平，因此，完全通过市场化解决这部分居民住房问题是行不通的。实践证明，解决住房问题的政策不是面向全体国民的福利政策，大多数国家住房政策的主要针对对象是中低收入和无力自己解决住房问题的特殊困难阶层，住房保障只是住房市场机制的补充。
    以“二元法”来比较中国的住房供应模式，必须协调好市场和福利的关系，当前把中国的住房供应模式界定为“市场－适度保障型”比较合适。所谓“市场”，是指市场化方式是现阶段我国住房主要供应模式，对于有较强支付能力的中高收入以上群体，应通过住房市场购买住房；对于相对支付能力较弱的中低收入群体，应考虑到社会的总成本的需要，通过支付一定比例的价款购买住房。无论是完全市场化运作，还是通过市场化运作的政策性住房，在市场交易过程中都应遵循市场法则。所谓“保障”，是指国家对靠自身支付能力不能解决居住困难的群体进行救助，这里包含低收入居住困难者由于其没有支付能力，只能靠政府提供廉租住房来解决最基本的居住问题，也包含中低收入居住困难者通政府政策调控或补贴，通过购买或租赁来解决其最基本的住房问题。所谓“适度”，指应兼顾到各方利益，遵循张弛有度的原则。“市场－适度保障”，要求在解决中低收入居住困难者的基本住房问题时，通过市场原则和福利原则有机结合，既体现市场法则，又体现政策的扶持。
    用于住房保障的住房可以是经济适用住房，也可以是通过政府政策扶持的其他类型的政策性住房，当前，关于保障性住房的种类由于缺乏法律的界定，名目繁多。特别值得关注的是，一部分利益群体为解决自身的住房需求，以职业或身份来界定所谓的政策性住房。这实际是违反了“市场－适度保障型”住房供应模式的运用法则，会给我国住房供应带来混乱。
    带有福利性质的保障性住房进入住房市场，会对住房市场供求关系、供应结构、供应价格产生影响。如何做到张弛有度，处理好与住房市场的关系，关键是要把握好以下六个方面的关系：一是多与少的关系，指提供保障性住房的数量的多少，要求保障性住房的供应数量要与供应能力、供应对象、市场容量相匹配。
    二是高与低的关系，指提供保障性住房的建房标准的高低，建房标准应考虑到保障性住房的保基本的特征，要求和完全市场供应的住房保持一定的差异。
    三是贵与廉的关系，指提供保障性住房的价格贵廉，保障性住房前提是买得起、租得起，同时，价格制定应带有一定的封闭型和限制条件，不能形成双轨制，对完全市场供应造成负面影响。
    四是快与慢的关系，指解决困难住户时间跨度的快慢，解决居住困难问题是一个循序渐进的过程，需要长时间的努力，不可能一蹴而就。应制定中长期规划，逐步解决住房问题。
    五是资与济的关系，指保障性住房的性质是投资行为还是救济行为，保障性住房是保障住房困难群体的最基本的住房需求，从严格意义上讲，是一种救济行为。制定保障性住房政策时，应把救济行为与投资行为相分离。当然，通过一定的支付行为，应鼓励受益群体拥有合法资产。
    六是严与宽的关系，指保障性住房的受益面标准严宽。我国区域发展水平、经济实力不一，对保障性住房进入门槛应因地制宜，不能采取一刀切的政策，但前提条件不能改变。
    上述保障性住房的六个关系既互相联系又互相影响，同时对市场化方式运作的住房市场价格造成影响。住房市场的市场化是当今世界发展的主要趋势，要看到住房问题的彻底解决是和国家的经济实力相关，只有当住房严重短缺，并变成主要的社会问题时，大规模的国家干预才成为普遍的现象。解决居民住房问题是我国政府的责任，也是中低收入居住困难者对政府的希望。□
参考文献：
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