城市土地价格与房产价格关系分析

　　熟地价值即开发商估算的扣除利润、销售费用、资本成本后成交一宗地出的价格,可以看到,在这个公式中,不动产价值基本由不动产开发完成后出租出售的获利状况来决定,估算时取决于开发商对未来市场的预测和信心;开发成本、投资利息、销售费用、销售税费基本上属于已知部分;而销售利润则取决于开发商的要求,简单来说越是大型地产公司,越是大宗土地出让交易,开发商预期的利润就越高,因为公司对自已的成片开发运作能力已经有了足够的信心,且大宗土地的交易也容易开发为高端的不同类型的不动产组合,例如大型居住社区,或者综合商业用地,而这些都要比未形成规模的单一的楼盘获利能力高许多。
　　近几年中国的经济高速运行,国内地产商争先恐后上市融资,扩大企业规模,资金实力日益雄厚,以土地为题材的上市公司一旦获取某热点地区的“地王”,便迅速出现光环效应,狂热的股民便会孤注一掷,再次抬高公司身价。这使公司再次增发、扩股,高达30倍甚至50倍的市盈率使股价也迅速上涨,转眼间公司就可以付清高额拿地的费用。所以,开发商之所以在土地交易市场上一再抬高对土地的出价,增加开发成本,根本原因在于公司的股东对未来市场形式的看好,即使是在土地拍卖交易中楼面价格已经远远高于周边已建成的房屋单价的情况下,人们仍然愿意相信中国经济的增长可以推动房价的不断上涨,总有人为虚高的房价买单,相信自己可以从中获取更多的利益。也就是说,现在房地产开发商的游戏规则已经发生了改变,过去的出价是根据单个项目投资回报率来决定,而现在又加上了对未来房价的预期,更多的是对风险的测算。当宏观经济形势给开发商暗示,只要有地就会带来超额利润的时候,那么土地就不再是普通的成本的一部分,而是公司运转的基础,是股东利益的根本,因此土地价格的急剧上涨也不再能用一般的成本理论来分析。用高价拿来的土地只能用于开发更高级的房屋,对周边房屋价格也产生了带动作用,人们往往看到的是地价房价不断循环上涨。
　　地价和房价的关系看似简单的成本价格与产品价格的关系,然而中国的房地产市场却是严格的土地垄断,开发市场充分竞争,作为土地供应垄断方的政府只能限制最低价,却没有定价的权利,只能根据开发商的报价来出让土地。而流动性过剩的经济现实让众多的投资热钱涌入房地产行业,对房地产开发的获利普遍看涨,刺激了作为利润来源的土地价格的上涨。
　　总而言之,房屋的保值增值能力使日益富裕起来并热衷于投资的人们,将房屋视为了投资的第一要选。大中城市的不断扩张和中小城市的极速城镇化进程导致住房总体上呈现供不应求的状态,两种因素的综合导致房价还在迅速上涨,而土地作为房屋的承载物和存在的前提,同时又具有区位上的不可复制性和稀缺性,导致价格上涨的速度甚至超过房价也就不足为奇。