试论售房养老模式推行中信息不对称和风险规避的探讨

　　论文关健词:售房养老　不确定性　信息不对称　风险规进
　　论文摘要:以房养老，是养老保津的街模式，是很值得给予深入探讨的。此种养老思路的推行，可以应对当前的老龄化危机，带来一种全街的养老模式并真正发挥其重大之功用。本文谨对其中内容之一的售房养老模式给予说明，尤其是对其间可能会出现的信息不对称、不确定性等及其风险防范等予以较深刻的揭示。
　　一、售房养老模式介绍
    售房养老是对传统养老模式的一种全新尝试，是我们试图增加一种新的社会保障制度的新途径。这一模式是指房屋持有者(特指年龄不低于一定程度的老年人)与特定机构订立合同，把自己手中握有的房产的所有权有偿转让给保险公司、银行或特别设立的特定机构(以下简称为特定机构)，而自己持续保有住房的使用权，一直居住到自己去世，然后再把这一使用权移交给特定机构，使产权得到全部转移。特定机构在订立合同到房屋原持有者去世的这一长时间区间里，分期等额向房屋原持有者支付合同约定的房屋出售款项，直至房屋持有者去世.然后，特定机构全权拥有该房产产权，自行处置，以牟取利润.
    售房养老制度的推出，对所有当事人都是有益的.房屋持有者把房屋所有权出售给特定机构后，定期从特定机构得到一笔补偿，再用这笔款项用作养老，即可大幅提高生活质量，使养老水平得到相当程度的改善。对房屋持有者来说，用自己身故后遗留住房仍然具有的巨大价值作提前变现套现，作生前的养老使用，是非常有益的。对特定机构来讲，我国房地产市场正处于蓬勃发展时期，未来十数年乃至数十年内，仍将伴随我国经济的快速发展而持续健康发展，前景十分诱人。售房养老制度的实行，将给特定机构进一步投资于房地产行业以新的契机，开辟了新的利润来源。只要特定机构运用自身丰富经验运作得当，必然会在这一房产养老制度中大幅获益.另外，房屋持有者以房养老，自养自老，也大大减轻了政府、企业、子女的养老负担，特别是减轻了子女的赡养负担.我国目前的独生子女家庭，已占到全部家庭总数的多数，且这一比重还将会越来越大，如让子女完全承担对老人的赡养责任，到将来必将会出现的一种局面，就是两个独生子女将赡养四个老人，养育负担将是异常巨大。售房养老制度的实施将可大大缓解这一压力。从宏观角度来讲，售房养老制度的实施，将使老年人将手中拥有的相当数量的原准备用于养老的资金用来买房，然后再用房子来养老.这将起到优化配置资源、活跃房地产市场、抑制房地产价格泡沫等作用，是值得大力推行的。
    售房养老制度理论上给我们描绘了一个美好的前景，但真正实施起来可能并非如上描述的那么简单，运行过程中将会碰到太多的现实问题，尤其是面临着太多的不确定性和种种风险，从而使实施效率大打折扣。这正是本文撰写所需要特别给予考虑的。
　　二、信息不完全、不对称及逆向选择的风险
    售房养老模式的运营中，特定机构对售房老人的身体健康状况、既往病史、预期寿命及尚可存活年限等因素的调查和预期，对决定整个寿命期内每期应向售房者付教倾度的多少，是至为关键的。作为售房养老者对自己的这些状况最为清楚，但购房养老机构对此却并不了解。如要专门确认和查询老年人的病历情况，如走访老年人于各个年龄阶段的朋友，请权威医生对老年人的未来健康状况作全面检查等，似乎是必要的，但事实上特定机构要得到这些应该得到的全部信息，最少是要取得与售房者相对称的信息，对这些事项的测定、调查，又需要较高的费用成本，是花费代价巨大，时间精力多多。一般情况下，是很难花费如此之代价，将此事项完全搞清楚的。另外，像预期寿命及尚可存活年限等信息，特定机构固然是难以预料，就是售房养老者个人一也无法说对此就把握得非常清楚.
    鉴于此种状况，可以认为，在住房产权完全易主的售房养老模式中，交易双方对有关信息的了解及把握程度上，存在着一种严重的信息不完全、不对称的问题。特定机构对客户的相关信息掌握不完全的，交易双方占有的信息不对称，这就会使特定机构在未来长期的交易中处于一种劣势。非对称信息是指在交易行为中，某些当事人拥有另一些当事人所不拥有的信息。未来信息的不完全及不确定性，会对售房养老模式产生重大影响，而交易双方对掌握信息的不对称，也同样会对售房养老的推行，带来众多不利影响。
    在售房养老模式中，由于模式运行的时间可长达十几年或数十年，住房购售双方在事项的长期性、极高的不确定性、信息不完全及严重的不对称的状况下，类似寿险业务开办中经常谈到的“逆向选择”现象及道德公害行为，就极可能发生，并引发相当高的风险，如果适当的激励约束机制没有建立，没有其他中介机构的参与。
    非对称信息是指某些当事人拥有而另一些当事人不拥有的信息。前面简要讲述了未来的不确定性对售房养老制度的影响，鉴于本模式只有房屋持有人和特定机构两个当事人参与，双方的信息不对称现象，对本模式的执行成本和效率的影响，将十分明显。在没有良好的激励约束机制下，一方当事人极可能利用自身拥有的信息优势，仅仅为追求自身利益的最大化，引致相关的道德风险和逆向选择事项，从而危害了对方的应有利益。其实，信息不对称对售房养老制度的影响同样不容忽视。如果没有适当的激励约束机制，也没有其他中介机构的参与，仅有房屋持有者和特定机构两个当事人，信息不对称对售房养老制度的执行效率的影响将十分明显。在没有良好的激励约束机制下，当事人很可能利用自身的信息优势，追求利益的最大化，由此而引致道德风险和逆向选择。道德风险来自特定机构不能观察到在订立合同后的房屋持有者的防范措施，从而房屋持有者的防范措施偏离订立合同时的约定，逆向选择来自特定机构事前不知道房屋持有者的风险程度，从而使保险水平不能达到对称信息情况下的最优水平。

    应当说明的是，这里谈到的机构愿意接纳的客户，同健康医疗保险正好相反。对该特定机构而言，客户存活年限越短，机构需要花费的款项就越少。因此，客户是身体越差越好，疾病越多越好，存活年限越短越好。如该客户是身体健康，疾病全无，预期存活寿命会很高时，该机构为客户支付的养老用费，将会远远超出住房的实际价款，这笔交易则明显亏损。反之亦一样。但对该客户而言，情况则是正好相反。客户的要求同该购房机构的利益要求，在这里是完全对立的。在信息严重不对称的状况下，该购房养老机构参与此项业务即表现得很不合算，从而丧失对参与此项交易的积极性。
    在这种情况下，特定机构在购买老人的住房时，一般会采取平均寿命预期、平均定价的方式来支付住房价款。但对于预期存活年限大于平均存活年限的老年人，由于支付的现金流的折现总额会大于住房余值，会纷纷争相加人交易;那些预期存活年限小于平均存活年限的老年人，则由于住房余值会大于折现后的现金流总值，加人此种模式的不合算而纷纷退出这一交易行为。在此种状况下，该特定机构必定是无利可图甚至亏本，从而也退出市场，即放弃开办这一业务。
    对交易双方信息不完全、不对称风险的防范是必要的。除了尽可能地使特定机构占有较多的信息外，还需要在制度设计方面，对此作根本性的防范。应当指出，当售房养老以传统的“遗赠扶养”的形式出现时，是一种个体、个案的形式，其间蕴涵的风险及不确定因素很难预期。但当该模式以大规模的机构操作的形式出现，且成为一种带有普遗性的养老行为时。这种道涵的风险和不确定性，就可以在一定程度上加以预期和测度，并在事前通过精心设计安排，得到各方都较为满意的结构。最少是将其中隐涵的系统性风险予以极大消除。至于说具体业务执行中可能出现的某些个别行为，即其中隐涵的非系统风险也就容易防范，最少是不会造成太大的风险。
    对房屋持有者和特定机构，面对这一信息不对称而带来风险的具体举措的探讨，是有必要的。房屋持有者相对于特定机构的最大信息优势在于，他对自己房产的使用情况比较了解，同时，对自身的健康状况也非常了解。而特定机构在没有合理的信息获得渠道的情况下，在这些方面将处于信息劣势。如果没有有效的激励约束机制，房屋持有者为了获得自身利益最大化，很可能在订立合同前后采取隐瞒事实的态度，从而使特定机构遭受额外损失。如房屋持有者与特定机构订立售房养老合同，并在合同中约定，每年由原房屋持有者必须对房屋进行整修，以减缓房屋的损毁。但如果特定机构事后没有有效的监督机制，房屋持有者很可能为了节约开支，而放弃对房产的维修。其实道理和房屋租赁一样，因为房屋所有权已不属于自己，维修投人不能得到事后回报，在缺乏有效监督机制的情况下，一般会采取逃避措施。
    特定机构相对于房屋持有者，拥有的信息优势较少，但也有一定的优势。如特定机构对房地产的发展方向比较了解，知道房产的增值潜力，而房屋持有者对此知之甚少。举个例子说明，郊区的一幢住宅，在现在看来价值并不大，但特定机构通过有关消息知道，不久的将来，那里将通轻轨线，城市建设将向那个方向延伸，该房产具有很大的升值潜力。房屋持有者很可能对此一无所知，因为个人与庞大的保险机构相比，其信息获取渠道必然闭塞得多。如果特定机构在订立合同时，不告诉房屋持有者这些信息，房屋持有者将遭受很大的财产损失，保险水平不可能达到最优化。
　　三、售房养老制度中的不确定性
    房产是售房养老制度安排中的关健。房屋持有者只有拥有完全独立产权的住房，才有资格与特定机构签订售房养老合同，从特定机构得到养老寿险金。而特定机构正是看中了房产的保值增值的前景，才会开设这一房产寿险业务。因此，房产是售房养老制度推行成功的关健。但问题就在这里，一般寿险业务的运作工具是货币，是投保人在中青年时代持续长期地向保险公司交纳保费，保险公司则保津他们在晚年养老期间的持续长期的现金流人。房产寿险业务的运作工具则是住房，是投保人在退休后用自己的住房的产权交售于特定机构，以换取特定机构在其养老期间的长期持续的现金的给付。一般寿险业务只需要考虑资金、利率、费率及被保险人预期存活寿命等因素。而房产养老寿险则是将住房与保险连接一起，既要考虑资金、利率、费率、被保险人预期存活寿命等传统因素，又需要额外考虑住房的价值变动、住宅抵押物的存亡以及住宅最终的价值变现等内容，风险则明显加大。