试论售房养老模式推行中信息不对称和风险规避的探讨

   具体而言，售房养老制度的不确定性表现在这样几个方面:
    1.房地产市场发展及住房价格变动的不确定性。特定机构开设售房养老业务的初衷，是通过对房产的保值增值或开发新房产来谋取利润。但是，售房养老合同的期限一般很长，特定机构直到原房屋持有者去世之后，事实上才完全获得该房产的处置权。虽然，我国房地产市场经历了十几年的快速健康发展，但要在未来数十年内仍保持持续快速的发展而不出现任何波折，这是大家不敢乐观加以预期的。如果房地产市场一且进人低迷期，特定机构注定将陷人亏损状态。

目前，京、沪、杭、穗等地的房价，已经达到一个很高的价位，即使在许多专家和业内人士看来，都是明显偏高，甚至有人说这些房地产市场已经出现了“泡沫经济”。鉴于后期住房价格的变动趋向并不明朗，不确定性很大，如特定机构贸然开展这一售房养老业务并大最购进住房，这种不确定性造成的风险就无法得到合理分摊和转移。一旦房地产市场出现动荡，势必陷人亏损境地。这与特定机构一贯的稳健经营原则是相背的。特定机构很可能为了防止这种不确定性可能带来的损失，而在售房养老业务上采取过于谨慎的方式，这将使售房养老的执行效率打折扣。
    2.合同期限—售房养老者预期存活寿命的不确定。售房养老合同的期限和房屋持有者的寿命直接相关。虽然从全国范围内我国的平均年龄比较稳定，但是地区与地区之间差异比较大，东部居民的平均寿命要比中西部的平均寿命长一些，特定机构要想制定相应的支付费率有一定难度。从房屋持有者的角度来看，其不确定性更大。就个人来讲，人是无法准确预测自己的寿命的，而房产是个人的主要财富，其财产价值很大。如果房屋持有者在与特定机构订立合同之后，不久便意外身亡，那将遭受重大财产损失。根据经济学理论，同样的受益和损失对一个理性人的效用是不同的，损失造成的效用损失将更大一些。而对于风险厌恶型的个人来讲，由于自己寿命的不确定性而引起的售房养老合同期限的不确定性，可能导致自己的重大财富损失。个人可能因此放弃这种养老途径，而另觅房产养老的其他通道，如房屋出租、大屋换小屋、资产置换、资产租换、遗赠扶养等。
    总之，售房养老制度由于合同期限长、房地产市场发展变幻莫侧等等因素，造成很大的不确定性，如果这种不确定性不通过制度设计创新等途径加以分散和确定化，将使售房养老制度的执行效率大打折扣，甚至使之不可行。
　　四、售房养老中的风险规避
　　不确定性和信息不对称会导致高风险的产生。但是售房养老制度安排中的不确定性和信息不对称，并非其固有缺陷，通过合理有效的制度设计和观念创新，即可以大大削弱由此而来的不确定性和信息不对称所造成的风险，达到风险规避的效果。这方面，政府和其他社会中介机构(如房产评估机构、银行等等)需要扮演重要角色。
    1.促进和规范房地产行业的发展，大力促进二手房市场的培育。特定机构开展售房养老业务的利润最终要在房地产市场实现。如果房地产市场低迷，处于无序化状态，特定机构的利益无法保障，特定机构可能因为风险太大而退出这一业务。我国房地产业虽然改革开放以后进人了快速发展的通道，但也有发展过热的迹象，全国商品房积压面积目前已经达到1. 7亿平方米左右，某些地区房价居高不下，超过普通老百姓的购买能力。同时，我国的二手房市场仍处于无序的“地摊式”状态，规模不大。其实，我国居民购房需求还是很大的，特别是对中低档房和二手房的需求非常旺盛。政府应该通过产业政策等政策措施引导房地产业的发展方向，抑制过热供给，刺激需求，促进二手房市场的成长，从大方向上保障房地产业的健康有序发展。特定机构如果能将收购来的房产顺利投放市场，实现保值增值的目的，将大大增加特定机构开展售房养老业务的积极性。
    2.培育和规范中介机构。房屋持有者和特定机构之间的信息不对称，可以通过规范的中介机构来解决。房产评估机构是必不可少的一员，房产是大宗商品，是个人财富的主要部分，在订立售房养老合同之前，需要对房产的使用情况和房产的当前价值进行一个客观公正的评价。这个评价不能由特定机构进行，需要与当事人双方无直接利益关系的房产评估机构来进行，房产评估机构可以利用自身丰富的专业知识对房产进行客观公正的评价。当然，政府需要通过立法或条例建立对房产评估机构的约束机制，对房产评估机构的行为加以规范，防止他与当事人一方申谋，损害另一方利益。另外，需要建立信息服务中介机构，及时发布相关信息，如房地产信息、政府政策、老年人医疗保健、平均寿命等等信息，为当事人双方进行必要的信息服务。总之，通过培育和规范中介机构，营造一个规范的外部环境，对房屋持有者和特定机构形成约束机制，规范当事人的行为。
    3.创新特定机构支付制度。前面曾讲过，房屋持有者对自己寿命具有不确定性，如果特定机构将约定支付款按约定年限等额支付，如合同约定支付款是30万元，约定支付年限是20年，每年支付1. 5万元，房屋持有者可能估计自己寿命不到20年，而在售房养老上采取谨慎态度。因此，这套支付制度是不科学的。我们可以借鉴美国的反抵押贷款或我国住房按揭贷款的经验，采取首付加后期递减支付的制度来进行支付。仍以前面的例子来说明，合同约定支付款是30万元，约定支付年限是20年，首付20%即6万元，然后按一定的比例逐年递减支付。这样，既避免了纯粹的房产买卖行为，达到养老的目的，又将寿命的不确定性所导致的潜在的财产损失风险降到很低的水平。
    4.建立完普的担保监督机制，政府在政策面上予以扶持。售房养老制度是一个多方受益的制度，它既提高了养老水平，又缓解了社会的养老压力.还为特定机构、房地产公司、中介机构等开辟了新的利润来源。但是由于不确定性较大和信息不对称，售房养老制度需要政府的多方扶持.如政府对特定机构所购房产予以担保、监餐当事人购买财产保险、防止原房屋持有者在居住期间因为意外情况而使房产遭受损失等等。
    5.拓展资金融通渠道，确保售房养老资金来源。房产是大宗商品，特定机构要开展售房养老业务，需要大盘的资金投人，仅靠自有资金恐怕难以维系，这需要银行和证券机构等资金融通机构的参与。特定机构可以通过向银行贷款，或者通过证券市场发行债券或基金来筹措资金.这样，特定机构既获得了资金的支持，又向这些机构转嫁了一定的风险.起到风险分摊的作用。