论我国住房抵押贷款证券化违约风险的防范

　　２。被动违约。

　　被动违约是借款人由于某些客观原因导致自身支付能力不足而无法按照贷款合同的约定按时偿还本息而造成的违约行为。客观因素主要有：借款者收入的减少，失业或疾病等突发事件，而与房地产价格，市场利率无关。［５］。

　　从贷款的技术层面考虑，影响被动违约的主要因素是贷款期限。若贷款期限较长，则每月的还款金额变少，被迫违约风险就减少。若贷款期限较长，则不确定因素增加，相关的其他风险也会增加。在我国，由于贷款买房的群体大部分是年轻人，所以贷款期限通常比较长，一般为１０－３０年。

　　另一影响被动违约的因素为偿付收入比，偿付收入比作为偿还能力指标是指借款人每月偿付金额包括贷款偿还的本金和利息与借款人每月收入的比值。该比值反映了城市居民的供房压力，也反映了我国房地产价格是否合理，是否存在投机行为。［６］在我国，银监会的规定是月度偿付率不能高于５０％。一般来说，ＰＴＩ数值越低，还款能力越强，所面临的违约风险就越小。

　　综上所述，造成建元２００７－１个人住房抵押贷款证券化信托违约率逐年上升的因素可能有以下几个方面：首先２００８－２００９年，由美国次贷危机引起的全球性的金融危机对我国经济带来了很大的影响，许多中小企业在金融危机中破产，失业率增加，造成一部分人被动违约，使之不能按时偿还贷款，而住房抵押贷款作为“建元２００７－１”个人住房抵押贷款证券化的基础资产，不可避免的引起住房抵押贷款证券化信托的违约率的上升。其次２０１０－２０１１年，我国经济进入全面复苏阶段，房价再次进入全面上升阶段，国家为了抑制房价的增长和通货膨胀，从２０１０年至２０１１年７月共加息５次，一年期的贷款利率提高至６。５６％，房贷利率至近１０年最高。随着贷款利率的提高，一部分人由于还款压力过大，放弃还款；还有一部分人由于贷款利率的提高而选择提钱还款，从而影响资产池的现金流。

　　无论是借款人的被动违约还是理性违约，都会对发放住房抵押贷款的金融机构产生不良影响。违约行为发生后，虽然银行能将抵押物变卖，但由于房地产价格的波动，可能使其收回的资金额少于贷款余额，从而使银行资产受到损失。同时，银行的资金流量发生了改变，需要重新安排资金使用计划，若此时资金市场的利率发生变化，将对银行造成不利影响。

　　三、防范我国住房抵押贷款证券化违约风险的对策。

　　通过对我国住房抵押贷款证券化的现状和违约风险的分析，可知若要有效防范证券化过程中的风险，使住房抵押贷款证券化平稳发展，既需要稳定的市场环境，也需要相关的法律支持。

　　在我国，担保制度还不够完善，在银行发放住房抵押贷款的过程中，存在严重的信息不对称的问题，由于我国居民收入来源多样化，还没有实现完全的货币化，名义收入和实际收入差距很大。在借款人办理住房抵押贷款的过程中，不能提供非常有效的信用证明和家庭财产证明，资信情况无法判断。在我国，社会保障程度不高，所以借款人未来现金流的预期支出不可预测，所以住房抵押贷款证券化在我国比在其他国家面临更大的违约风险，我国应加强对违约风险控制的措施：

　　（一）健全和完善我国住房抵押贷款保险制度。

　　１。政府应大力扶植并完善住房抵押贷款保险制度。我国政府应为住房抵押贷款保险制度制定专门的法律法规并设立专门机构，同时，房贷保险应该具有一定的社会福利性质。自１９９８年，华泰保险公司、太平洋保险公司等保险公司推出了住房保证保险险种，此险种均为商业保险，我国应导入国家信用，建立适合我国国情的国家政府保险与商业保险并重的住房抵押贷款保险制度［７］，建立以国家信用为基础的政策性保险公司，增强商业保险机构进入市场的信心，对建立一个稳健的中国住房金融体系将发挥重要作用。

　　２。保险公司应丰富保险险种。我国由于开展住房抵押贷款保险制度的时间不长，住房抵押贷款保险险种单调，主要险种为购房者信用保险，即购房者由于自然灾害、疾病、失业等意外灾害导致购房者现金流中断，丧失偿还贷款的能力而购买的保险。保险公司应全方位，多角度开发住房抵押贷款保险险种。例如房地产质量保险，由开发商想保险公司投保质量险，当房屋质量在投保期间出现质量问题时，由相应的保险公司承担相应的赔偿，既保护了开发商的利益，又保护了购房者的利益，防止购房者因为房屋的质量放弃产权从而出现违约行为。多样化的险种可以使购房者和银行采取灵活多变的决策。

　　（二）建立和完善个人信用体系。

　　基础资产借款者的信用状况直接关系到住房抵押贷款证券化违约风险的大小，住房抵押贷款证券化的违约风险与贷前的信息不对称息息相关，健全个人信用征信体系可以为贷款机构提供更全面的借款者的信息以防范违约风险。

　　１。建立相关的信用评价机构。目前，我国个人的信用情况是由各个商业银行独立完成，这导致个人信用资料不全，信用资料不能共享等。所以，政府应组建相关的信用评价机构，依据客观，公正、独立的原则，整合银行信用评估机构，联合保险、证券、医疗、公安、法院。会计师事务所、律师事务所等机构参与评估，利用信息技术把个人信息的记录和评价整合，建立记录个人信用的档案，以对借款人整个信用作出整体评价，实现跨行业、跨地区、跨系统的信息共享的信用系统，建资料信息数据库。［８］。

　　２。建立个人风险预警系统。通过个人风险预警系统，跟踪发放贷款后信贷资金流向，发现问题时及时对借款人采取措施，对于有信用缺失的借款者，通过个人风险预警系统，根据信用缺失情况设立不同的条件和规模的限制条件，使信用缺失者受到相应的使用限制。

　　参考文献：

　　［１］张超英、翟祥辉。资产证券化———原理、实务、实例［Ｍ］。经济科学出版社，１９９８：－３。

　　［２］迟群军。我国资产证券化发展的现状与风险防范分析［Ｊ］。国际商务研究，２０１０，（３）：４３－５０。

　　［３］王保岳。美国次贷危机引发的对中国资产证券化的冷思考［Ｊ］。首都经济贸易大学学报，２００８，（３）：３０－３４。

　　［４］张媛娜。光大银行：房价降５０％将影响其拨备和利润 ［ＥＢ／ＯＬ］。２５。

　　［５］马军辉。中国住房抵押贷款证券化风险管理研究［Ｄ］。河南大学硕士学位论，２００７：２０

      ［６］Ｚｈｏｕ　Ｃ。Ａｎ　Ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｆ　Ｄｅｆａｕｌｔ　Ｃｏｒｒｅｌａｔｉｏｎｓ　ａｎｄＭｕｌｔｉｐｌｅ　Ｄｅｆａｕｌｔｓ［Ｊ］。Ｒｅｖｉｅｗ　ｏｆ　Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ｓｔｕｄｉｅｓ，２００１，（２）：１４。

　　［７］张新生。房地产税费转型改革思考［Ｊ］。理论探索，２０１１，（３）：７３－６５。

　　［８］黄小彪、黄曼慧。住房抵押贷款信用风险形成原因及对策研究［Ｊ］。中国房地产金融，２００４，（６）：１８－２４