浅析物业税对中国房地产市场的影响

摘要：房地产业既是一个民生问题，也是一个政治问题。房地产市场一直以来都是新闻讨论的焦点，中国的住房价格在过去几年里呈现出不断增加的趋势，中国的房地产业更是被评为世界十大泡沫经济。而大家翘首以盼的物业税却迟迟没有出台，那么物业税是否真的能拯救中国的房地产市场呢？
关键词：房地产；物业税；泡沫经济
    一直以来，在调控房价的各项建设中，物业税的呼声最高，被人们视为抑制房地产市场投机行为的杀手锏，但始终千呼万唤不出台。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。进入2009年以来，由于楼市突如其来的强劲反弹，要求物业税尽快实现从“空转”到“实转”的声音又高涨起来，有关部门纷纷将开征物业税的时间表提上议事日程，改革已经箭在弦上。
    一、我国房地产业存在的问题
房地产业作为我国国民经济的基础产业和主导产业，通过产业链接和传递，能直接或间接影响关联产业的发展，如果房地产业能够保持合理的发展速度，将有利于促进经济稳定持续增长。然而，由于房地产业是一个市场供给弹性非常弱、容易引发投机等行为的产业，在发展中容易出现各种“市场失灵”现象，从而对经济造成一定的危害和损失。我国的房地产业存在着严重的市场失灵的情况，例如，一些有钱人通过大量的购房来提高住房的价格，炒热房地产市场，从而牟取私利，这在一定程度上加剧了贫富差距的扩大。
    二、房地产业的“泡沫经济”
中国的房地产泡沫最早是在2004年出现的，当时在社会各层对中国房地产发展争论不止时，国家建设部门专门对泡沫论发表意见：“判断房地产是否出现泡沫，关键是看他是否存在真实需求。”在市场经济环境下，一定程度的泡沫产生是必然的，泡沫是市场经济活跃度的表现，是市场经济发展的伴生物。目前社会舆论评价说中国房地产泡沫已经到了严重危险区阶段，认为中国的房地产市场发展已不可持续。其依据主要是两个方面：一是资金不断流入股市楼市，导致这些市场的泡沫；二是通过房价收入比、空置率、土地价格上升速度等一系列指标认为“中国的房地产泡沫已经是世界最高”。
    中国的房地产泡沫是多种因素共同作用的结果。首先，金融支持过度是房地产泡沫生成的直接诱因。周京奎通过博弈论分析了房地产融资过程中银行和借款人的策略选择。认为银行金融支持过度，是房地产泡沫产生的直接根源。目前从金融角度解释房地产泡沫的生成，认为金融中介的作用及信贷过度是导致房地产泡沫生成的直接原因，这一观点具有很强的代表性。其次是信息不对称情况下，投机和炒作致使房地产泡沫生成。房地产市场投机之所以存在原因是其市场上存在信息不对称的现象，不同人群对同一资产价值评估不同，由此产生房地产市场上投机过多，出现泡沫化趋势。最后相关体制不健全进一步导致房地产泡沫生成。有些学者认为地方政府财权和事权不对等，迫使地方政府“经营城市”，依靠大量出让土地来弥补财政收入缺口，这成为导致房地产泡沫生成的制度基础。
    三、物业税拯救不了“蚁族”
房地产业的泡沫经济不仅让中国政府焦虑不安，并且也使世界各地的媒体都将视线聚焦在中国的房地产业。“如何拯救中国的房地产市场”，如何让中国的“蚁族”们有一个栖居之所成为了当今社会的热门话题。