香港差饷对我国物业税的启发

　　2.4 政府税收优惠调控
　　对于新开征差饷的地区,物业估价署采用了逐步达到税率标准的过渡性政策,即开征第一年收取应收差饷的50%,第二年为60%,第三年为70%，依此类推直至第六年达到100%。香港特别行政区政府在经济低迷时期及特殊困难环境下,为了减轻差饷缴纳人的负担,在1998—2003年期间推出多项减免政策：1998年退还当年第二季度的差饷、1999年免除所有缴纳人第三季度的差饷、2002年免收5000港元以下低额差饷(该政策使得230万左右的约85%的缴纳人在该年内不需缴纳差饷)、2003年在SARS期间免除了约90%的缴纳人的差饷,并延长3个月的交款日期。
　　
　　3 香港差饷制度对物业税的启发 　　
　　3.1 物业税收制度有利于解决房屋资源的空置问题
　　香港的差饷对于有效控制房屋空置数量起到了积极作用。在政府差饷以及物业管理等相关费用的压力下,业主们宁愿将空置的物业低价出租(由租户缴纳各项税费)。征收物业税可以减少房屋空置，提高社会物质财富利用率。
　　3.2 物业税需逐步建立成熟起来
　　香港的差饷税从“官差的饷银”开始,经过漫长的历史时期逐步建立起来。我国物业税也不可能是一步到位,必然要经历逐渐成熟的过程。我国内地物业类型、物业持有人的性质、物业获取的方式等方面存在多种情况,在推行物业税收时,需要考虑多方面的利益。可以先从部分经济较发达、房产信息充分的地区试推行。税率标准上可借鉴香港在新区域开征物业税的方法,即分几年达到预定标准。同时要废除其他相关税收项目避免重复征税。从长远角度来看,对土地和房产实行不同的税率,土地高税率,房地产低税率,从而达到激励土地利用和增加地方政府财政收入的目标。但在当前,要对土地和房产分别评估还存在一定的操作困难,因为信息还不足,而且征收成本也高。所以,可以先统一评估,统一税率征收,待发展成熟再试行慢慢改变模式。
　　3.3 税基的确定依据
　　从物业税的价值评估方法看,物业税的模式可以分为三种基本类型：①基于面积的评估；②基于市场价格的评估；③基于租金的评估。
　　基于市场价格的评估方法具体来说就是各省以某一基准年度的实际市场价值为基础进行估价。对于一些不经常交易的物业,可以考虑其所处位置和用途进行具体的估算。一般每五年重估一次。
　　而香港的差饷是以物业每年租金收入的最新估值为计税依据,每年评估一次。使用租金作为评估方法,相当于认定财产税的税基是当期收入,而非财产,这与物业税的征税对象本质有所冲突。
　　从未来我国房地产市场的发展前景看,基于市场价值评估法应该是最佳选择。因为如果仿效香港差饷的做法,以租金收入来评估,对于自主性房屋,纳税人会普遍认为租金估值过高,从而引发征管矛盾；房地产市场起伏不定,开征物业税后,评估部门也不可能随房地产市场价格的变化及时进行调整,但可以以三年或五年为限,对应税房地产市场价值进行评估,从而充分获得房地产价格升值所带来的收益,保持税收的公平与公正性。
　　而目前关键是征纳双方信息不对称太严重,可以考虑建立类似香港土地注册处的事业单位,注册登记物业,定期更新评估,积累充分的信息。
　　3.4 征收物业税作为宏观调控的手段
　　税收是政府对宏观经济运行调整的手段之一。在亚洲金融危机过后,香港经济低迷,作为经济支柱的房地产行业受到了沉重的打击。据香港政府2003年年报资料,2003年第四季与1997年峰值比较,楼宇价格平均下跌62% 、私人住宅租金平均锐减8%。在1998—2003年期间,香港特别行政区政府根据法律对差饷进行了多次减免或延缓缴纳的灵活调整。这些政策使各阶层人士普遍受益,对香港经济的企稳和复苏起到了积极作用。征收物业税,增加了政府进行行业调控的手段。而究竟通过物业税调整为手段的宏观调控方向如何、力度多大,还需要政府根据整体经济形势、房地产行业运行状态来确定。
　　
　　参考文献：
　　［1］徐壮.完善房产税政策的几点建议［J］.税务研究,2004(4):81.
　　［2］北京大学中国经济研究中心宏观组.中国物业税研究—理论、政策与可行性［M］.北京：北京大学出版社,2007.
　　［3］夏啸进.香港物业税收制度的启示［J］.特区经济,2005(9):68-69.