浅议投资性房地产会计与企业所得税处理的比较

    2.存在减值迹象,采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致
    存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核,并根据需要计提减值准备,其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。
    企业所得税相关法规规定:对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。
    四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
    (一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较
    1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备),转换为一般性固定资产或无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价基本一致。
    2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备),转换为一般性固定资产或无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价不一致。
    3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产,转换为一般性固定资产或无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价不一致。
    新企业会计准则规定,转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
    (二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较
    1.会计准则规定
    新会计准则规定,在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时,应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的,将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的,按转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于其账面价值的,其差额计人当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积计入所有者权益。
    2.企业所得税相关法规规定
    企业所得税相关法规规定,开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。
    3.会计处理和税务处理的比较
    当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产),无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价,企业所得税处理为:(1)当期确认视同销售;(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。
    五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
    新会计准则规定,当投资性房地产被处置,或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。
    企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让,按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益,计入当期应纳税所得额。
    企业在增加会计上确认为投资性房地产之初,应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本;在投资性房地产持有期间,记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额,同时记录会计和税收处理的差异。
    参考文献:
    [1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.
    [2] 《税法》.2007年注册会计师考试辅导教材.经济科学出版社.