关于推行廉租房REITs融资模式的SWOT分析

     1、认购门槛低，便于吸收中小投资者，从而拓宽廉租房建设的融资渠道和民间资本的投资渠道。在美国，通常合股性质的公司会要求股东的最低投资额不低于15000美元，但对于REiTs来说，每股只需要10美元-25美元，较低的认购门槛扩大了REITs的融资范围。在中央政府力主调控房价、廉租房建设资金存在巨大缺口的形势下，REITs为民间资本开辟了全新的投资领域，同时相对于直接投资于不动产，中小投资者可以通过投资REITs承担有限责任，还可以获得大规模投资房地产的规模收益。
　　2、收入来源稳定，风险低。廉租房运营后的收益有政府的财政补贴作为其信用支持，相对于一般地产项目具有更好的稳定性和连续性，同时REITs基金还可以通过分散投资来降低系统风险。
　　3、提高地方建设廉租房积极性，缓解商品住宅价格的非理性上涨。通过吸收社会化的资金参与廉租房建设，REITs可以有效减轻地方政府财政压力，分散相关风险，更重要的是能提高各级政府建设廉租房的积极性，增加主动供给，缓解城镇商品住宅价格的上涨压力。同时由于社会上部分刚性住房需求得到满足，住宅需求市场出现结构性分化，从而使今后的调控政策更具有针对性，促使房地产开发和住宅投资趋于理性。
　　4、与国家宏观调控政策相协调。宽松的货币政策和巨大的民间资本存量，以往是推动房地产等资产市场的持续牛市的主要原因，当资本市场出现拐点或收益不确定时，一部分资金又从资本市场进入商品市场，而食品市场又存在刚性需求，所以极易引发通货膨胀。资本具有逐利性，当市场流动性过剩时，合理地引导资金转向廉租房REITs，将能有效地降低经济内在风险，同时能满足廉租房领域资金需求。而当信贷紧缩时，REITs又由于其融资范围广的优点，可以避免廉租房建设资金的骤减。
　　（四）劣势（weaknesses）
　　1、收益率较低。目前深圳、上海和天津将廉租房租金定为1元/平方米/月，海南和部分省份甚至将廉租房租金定为0.5元/平方米/月，一般廉租房年租金回报率还不到1%。与其他物业资产打包后回报率不到4%。我国30年期国债的到期收益率是4%，一般企业债的收益率较同期国债收益率高1-2个百分点.如果廉租住房和公共租赁房要实行REITs融资，每年还会按REITs产品市值的0.5%-1%向信托公司或基金管理公司缴纳管理费.因此，只有收益率达5.5%以上，项目才有实行REITs融资的可能性。
　　2、流动性不足。目前在国内与基金相比，信托贷款类、结构性理财产品等的流动性远弱于基金，而且大多数在投资期内是无法提前赎回的，而且转让手续十分繁琐。按照现有的转让模式：加入资金信托计划的投资者要转让手中的信托合同，必须由投资者自己寻找买方，双方谈妥后，再到所购买信托产品的信托投资公司营业大厅办理过户手续。正是这种滞后的流动体制，阻碍了信托产品的发展。
　　3、政府权限不明晰。廉租房由于其福利性特点，在提供建设用地、制定廉租房标准、审批入住资格等环节都需要政府的统一负责，并提供租金和税收方面的补贴。目前廉租房的经营和收益由政府主导，但其权限范围尚未清晰限定。政府过度干预信托市场将会造成信托管理机构只负责信托产品的发行和资金的管理，缺乏房产控制权和生产经营决策权，市场主体地位缺失。因此，政府在REITs融资模式整个运行过程中权限过大，必然会限制其进一步发展。
　　三、结论及政策建议
　　我国廉租房建设一直存在巨大住宅需求与建设资金不足的矛盾，而同时充裕的民间资本又碍于国内投资渠道狭窄的限制，大部分涌向房地产市场，推高了城市商品住宅的价格，解决这些问题的关键是如何利用好民间资本投入到保障性住房建设当中，扩大住房供给，缓解商品住宅价格上涨压力。REITs由于其自身优点能很好地解决廉租房融资困难的问题，但在目前的法律和金融环境下，REITs的推行将会面临法律和政策的一些障碍，需要妥善出台相关专项政策和法律法规，来保障其长远健康发展。在此，笔者提出以下几点建议：
　　第一，尽快出台针对REITs的管理办法，对REITs的定义、组织结构、设立条件、经营运作、税收制度、产权转移或变更登记等进行规定，并充分结合其他适用REITs的法规，为REITs的发展创造一个良好的法律环境。
　　第二，推出明确的税收优惠减免政策，可以参照国际通行的惯例制定相关税收政策避免REITs出现重复征税。如1960年美国国内税收法案规定：如果REITs将每年度盈利的大部以现金红利方式回报投资者，则无需缴交公司所得税。这就避免了对REITs和股东的双重所得课税。
　　第三，加快REITs组织结构建设和人才培养。国外REITs运作成功的一个重要特征是由经验丰富的房地产经营管理专家组成的专业信托投资机构负责经营，国内应尽快培养既熟悉基金证券业务，又精通房地产市场和相关法律法规的复合型、专业化人才队伍。
　　第四，将廉租房和商业地产、工业地产等有较高回报的物业进行打包，提高资产池的回报率。
　　参考文献：
　　1、国务院2011年两会政府工作报告[EB/OL].http://www.china.com.cn/2011/2011-03/05/content_22061622_8.htm.
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　　4、刘方强,李世蓉.REITs在我国公共租赁房建设中的应用[J].建筑经济,2010(12).
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