基于公共性视角下中国住房市场的财税政策初探
首先,我国一直以来将房地产行业定位为支柱产业,把经济增长作为发展住房市场的目标,满足居民的基本居住需求只是经济增长之后的目标。由于住房的属性既可为投资品也可为消费品,如果住房市场是以投资为主导的市场,那么其发展就必然背离公共利益的基本宗旨。而目前中国住房市场的发展模式、运作方式、土地财政和税收信贷等政策都是无法体现公共性的,也就是无法体现绝大多数人利益和意志的,这就是为什么中国住房市场发展至今问题越积越多,房价越调越高的原因。
其次,由于没有住房的公共政策,绝大多数人无法分享随着经济增长、国有土地溢价的成果。政府用纳税人的钱,不断完善城市基础实施,而土地及住房的增值并不是因为房屋的物理结构或建筑物的增值,这些都是政府在城市基础设施和服务开支被资本化入住房的价格中。任何一个国家和地区都不能容忍“买房如买菜”、“买房如抢房”这种近乎疯狂的投机行为,这些投机者们极有可能没有对买房的所在城市纳税过,对这个城市也没有任何的感情,他们买进纯粹就是为了卖出。
如果政策的制定者对这些投机行为熟视无睹,继续的空调,过高的房价就会使得绝大多数人成为利益的受害者,反之,开发商、投机者和中国的地方政府则成最大受益者,此时政府将失去对人民的公信力。
第三、住房市场发展到现在已经形成复杂的利益网络,利益集团通过公开呼吁、游说、行贿部分官员等方式影响着政策的制定和实施。可以说,房地产的最大问题就在于房地产开发商、既得利益集团借助资本权力渗透到社会生活的公共方面,左右着政策、舆论的导向,以此来维持住房市场的暴利,从而使得房地产开发商及其他既得利益集团利益的制度化和合理化。
总而言之,由于没有住房市场公共政策导致了现在住房市场的问题:居民的基本居住权无法得到保障、住房利益分配失衡、住房市场价格严重扭曲、房地产贪污腐化盛行等,这都与没有从公共性角度来制定住房政策的原因。只有通过住房市场公共政策的确立,才是化解中国住房市场各种矛盾和问题的根本之路。
四、促进我国住房市场科学发展的财税政策建议
针对中国目前住房市场存在的公共政策缺失的问题,笔者认为应该主要通过财税方面的公共性政策,尽快控制住不断上涨的房价,真正让老百姓住有所居,从而使我国住房市场真正走上科学发展之路。为此,提出以下几点财税方面的政策建议:1·从短期来看,应充分利用和严格执行现有税收政策,并开征房产税,严厉打击房地产方面的投机行为。眼下最快、最有效的方法就是要尽快取消二手房交易税收优惠,全面恢复二手房政策的本来面目。按我国现行税制规定,二手房中需要对买房征收最重要的税种有土地增值税、营业税、个人所得税。土地增值税依据房屋买卖增值额的比例,按照30%-60%的四档累进税率征收;如果购房不超过五年,则另需按房屋差额5·5%征收营业税,如果不是生活唯一住房,则还需按房屋差额的20%征收个人所得税。如果是投资性住房转让的话,理论上税负应该比较重的。但是,我国大部分地方一直以来执行的是二手房交易优惠税率,即按房屋差额的5·5%征收营业税:按房屋交易额的1%征收个人所得税;按房屋交易额的1%征收土地增值税。所以它的名义税负远大于其实际税负,如果严格执行土地增值税的话就可以起到打击住房市场的投机行为。
2·从远期看,应在房地产保有环节开征物业税。据中国政府网消息,国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出,出台资源税改革方案,逐步推进房产税改革。另据《上海证券报》等媒体报道,上海房产税的征收范围将扩大到居民住宅。从已经披露的信息来看,房产税较为温和,虽然具有类物业税的性质,但并不等同于物业税。而开征物业税可以规范地方财产税收,使其彻底摆脱依靠卖地为生的局面,给地方财政一个稳定的、可持续的财源,但是开征物业税又面临许多技术性问题如征收范围的确定、制度的设计,税收征管措施的配套等,这就需要以渐进方式实现物业税对住房市场的调控作用,通过先在一些地区试点运行,而后在全国进行推广的分步走策略,从而促进中国住房市场科学发展。
3·政府应该在住房市场发挥其应有的作用,增加财政资金的投入,大力加强廉租房建设,我国过去住房市场的发展过多的追求经济的增长和人居居住面积的增加,今后我国的住房市场的发展应该更多的关注其公共性上,更加注重社会公平和解决民生问题,让广大中低收入家庭共享改革和发展的成果,在发展经济适用房的同时,加快建立健全廉租房方面的步伐,尽可能提供更多老百姓能承受的廉租房,真正做到住有所居。
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