我国房地产税收制度的缺陷及改革的浅议

    (1)以税代租。如城镇土地使用税就带有明显的地租性质。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,征收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征,且纳税人是土地使用者,采用定额税率,按实际占用不同等级土地面积进行征收,而不是按土地价值征收,从而可看出土地使用税明显具有地租现象。
    下表是直接以房地产为课税对象的税种
    (2)以费代税。如土地闲置费,《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。这个土地闲置费其实就是一种税,具有税收的强制性、无偿性和固定性的特点。而以费的形式出现,降低了其严肃性和规范性。
    (3)税费并存。目前,税务机关按规定向土地使用者征收城镇土地使用税,而土地管理部门又对土地使用者按土地价值的一定比例征收土地使用费。这无疑是重复收费,税费并存的情况,增加了企业的负担。
    2.地方税制改革滞后,致使部分税种政策过时,税种政策设计不合理不能适应市场经济的客观要求。如现行的房产税,内外政策不统一,不利用内外资企业的公平竞争;按房产原值扣除一定比例后的余值征收的规定弊端日益突出,近几年房价涨幅不断提高,必然导致税负轻重不一,新房税负偏重,旧房税负偏轻,起不到税收杠杆应有的调控作用;此外按租金征收房产税也超出其调节范围,且与按租金征收的营业税有双重征税之嫌。
    3.房地产开发企业税负偏重且内外不平等。改革开放初期,我国为了引进外资,出台了一系列的优惠政策,对外资、合资、合作企业采取相应的减免税费规定。多年之后,政策依然如故,造成内外资企业待遇差别大,缺乏公平竞争机制,致使许多地方、单位贪洋求外,本来不需涉外经营的,也找个外商挂靠,摇身一变,成了外资企业,造成国家财政收入不必要的损失。
    4.规范的房地产税制太少。目前,我国独立的房地产税种只有5个。而其中城镇土地使用税具有准土地租金性质,是一种不规范的土地税种,其征收的目的是调整土地级差收益,然而税率较低,2006年底修改后税率为原来的3倍;耕地占用税也是一种不规范的土地税种,其征收目的是禁止耕地的滥占,可是税率太低,又是一次性课税,根本达不到目的;土地增值税则由于其计算过于复杂,难以操作,征税成本高,在许多地区并没有实际开征。可见,现实中真正发挥职能的、独立的房地产税种仅有2个。
    三、我国房地产税制改革的思路
    需要改革和完善现行房地产税种,恢复和新开征必要的房地产税种,使我国房地产税收体系得以完善。
    1.城镇土地使用税具有地租性质,宜纳入城市地租或地价中;耕地占用税也相应地纳入农地地租或征地地价中。并在土地使用者获取土地使用权时支付的地租或地价中体现出来。
    2.土地增值税的税制设计需要简化。可以确定一个适度的税率或减少目前的税率级数,简化增值额的计算方法,以降低课税成本。为了避免偷税漏税,土地增值税适宜委托土地管理部门或房地产交易中心代理征收,因为他们具有熟悉房地产交易业务和资料的优势。
    3.房产税只对城镇区域的经营性房产征税,其范围过于狭窄,改革后应当扩大征收范围,增加对非经营性房产征收房产税,不过税率适宜比经营性房产低。最好将房产税改为不动产税(或物业税),以拥有房产、地产等不动产的价值为计税依据,有利于对国民收入进行再分配,有效抑制对房地产的投机性和投资性需求,并缓解日益增长的房价。
    4.开征房地产遗产税和房地产赠与税,房地产遗产税(或继承税)是对财产所有者死亡时遗留的房地产课征的财富税;房地产赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产房地产课征的财富税。它们都属于财产税类。虽然单纯的遗产税和赠与税不仅以土地和房屋为课税对象,但现实中针对房地产课征的遗产税和赠与税却占非常重要的地位。