试论我国“住改商”问题规制

　　结合2009年出台的司法解释，在一定程度上明确了利害关系人的范围界定，是除变更“经营性用房”人之外的其他业主，是否可以从另一个角度上看是如果某人要将房屋改为“经营性用房”必须经过全体业主的同意，如若一人反对，则其无法更改为“经营性用房”？有媒体将这样的规定标注为“一刀切”的行为，虽然法律没有明文禁止“住宅商用”，如果房主“住宅商用”符合法律法规等规定，也经过全体利害关系人同意，是可以设立经营的，给予了欲“住改商”发展空间，但司法解释中的这一规定在设立的条件上加大了“住宅商用”执行的难度，对于那些支持并实施“住改商”的人而言，绝望中看到了一丝希望，只不过希望之火如此渺茫。
　　笔者认为，住改商问题应该在立法上严格予以规避。虽然存在着“住改商”有利说，如给居民生活带来了便利，为人们就业提供了渠道等。但在实际发生的案例中，“住改商”政策的放开，是弊大于利的。“住改商”现象鱼龙混珠，一个住宅区原有的功能不仅遭到损害，而且对于住户的生活安宁的要求也将受到潜在的威胁。将住宅商化的做法也许取得暂时的便利，但从长远的角度讲，这是对居民们建筑物区分所有权的损害，因为你难以估计商化的住户为了经营利益的需要而损害其他住户的利益，造成精神或物质上的损失。
　　若没有严格限制，“住改商”问题的解决将难以落到实处。虽然立法上对于这一问题有作出限制性的表示，但仔细分析条文，我认为其中尚有不妥之处。在关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释中，将是否允许“住宅商用”的两个条件，符合法律、法规、管理规约及经有利害关系人同意，最终的决定权抛给了全体利害关系人。这是否是一个合理的解决方式？将“住宅商用”的决定权交由利害关系人形式，看似尊重业主的权利，符合民法上平等、自愿原则体现，但实际中，多数居民对于《物权法》上对于他们对住改商问题享有否决权并不知情，很多情况下对于小区内的“住改商”是“被同意”的，当发现种种侵害问题后才察觉住改商问题严重性。同时，现实中，一些小区中业主与业主之间的关系并不太密切，有些业主长期在外、联系不便，业主大会的实际权利的行使在有些情况下是落空。
　　因而，能否在条文中增加禁止性规定，对“住宅商用”的性质明确分类？如，“住宅商用”不得对他人的生活环境造成影响，禁止与居民生活不相容的经营活动等。在立法上明确限制，一方面可以为地方性法规的具体规定制定一个规范，具有指导参考价值；另一方面也可以通过利害关系人同意的要件来保障居民的权利。
　　此外，若在相关利害关系人中存在个别者，因自身对“住改商”业主不满等个人原因，而投了反对票，如果其“住改商”已经过有关单位审批，确实不会造成他人权利侵害，对于这样的两方面相互矛盾的问题又该如何处理？是以一票否决还是少数服从多数？是根据业主的意思表示还是依据行政机关部门的审批？在这样的特例中看我国物权法上的规定，有待商榷。

　　三、国外关于“住宅商用”解决方式比较

　　美国，针对住宅密集地，画片经商。在住宅集中地段，一般会批准在街角处适当开设小型便利店、药房等，这些店面不设在楼区之间，即使工作人员上下班，也不会打扰住户。
　　在划片经商的制度下，将“住宅商用”的范围明确，既保障了商业者的利益，为他们提供适当的就业机会，另一方面，在特定区域内的圈定，也不会对其他业主造成特定直接的不便。
　　日本商用将丧失优先抢修权。日本禁止民宅商用，一旦发生意外事故和天灾，救助部门首先关心的是抢救住宅区内的生命，但是对商业区的抢修在前，以便把损失降到最低。所以如果在住宅区内经商，就会失去这项优先权。
　　不论是美国的划定区域经营还是日本商用丧失优先救济权，都有我国可以参考借鉴之处。是规而避之还是因势利导？都是具体执行上的方法差别，但归根到底都是对居民的专有权、共有权、相邻权的保护。在行政机关、工商机关对于改变住房用途的审查与批准负有责任的同时，司法机关也应该就法律上关于居民物权的保护加大宣传，提高居民通过法律武器保障自身权利的理念，对于侵权行为予以法律上的惩罚，保护自己权利。

　　四、小结

　　随着经济快速发展，住改商问题日益突出。公民的物权具有优先效力与排他效力，当自身权利受到他人侵害时，我们有理由通过合法的方式加以解决。物权法上的相关规定便是在法律上对公民的建筑物区分所有权下的一种保障。但其规定的模糊性与概括性，在执行力上难以确保，有待随着立法完善，地方法规的具体制定加以规范解决。不动产作为价值昂贵的财产，如何才能让不动产所有者生活便利，如何才能发挥不动产的最大效能？如何才能在最大程度上保障公民所有权，当遭受权利侵害时有法可依，有法保障？不仅是立法者，也是我们置身其中的每一个公民的责任。