论不动产登记簿公信力制度构成中的善意要件
（二）调查义务
瑞士学者认为，要证明取得人明知或应知不动产登记簿不正确，明显过于困难。因此，法律只要求，如果取得人尽到一定情势所要求的注意义务，那么就应该能认识到不动产登记簿的不正确。注意义务的依据是《瑞士民法典》第3条第2款。虽然从字面意义来看，该条款可以解释成善意应当排除轻过失，但法院并没有用过错作为善意的衡量标准，也没有采取严格的过失划分标准。学界和司法界普遍主张，应以客观化标准来衡量注意义务，而不应直接采取无过失标准来界定善意的范围。其原因在于：有时只要行为明确地偏离了一般的行为标准，就可以排除善意，并不要求行为人有重大过失；而在另一些情况下，行为人只有在具有重大过失时，才能被排除善意。这说明，过失程度与善意要件之间缺乏规律性的联系。实践中，法院一般也是根据具体情况灵活掌握轻过失和重过失的程度，而没有对注意义务的程度做出严格区分。学界和司法界公认的衡量注意义务的客观化标准为，在特定的情况下经常采用的一般标准（ Durchschnittsmass ），其常根据生活经验和专家意见来确定。它要求行为人具有通常的理解力和勤勉程度，其行为符合一个正常的、并且是正直的人在这种情况下对待他人利益的方式。[45]
根据学术界对客观化标准的理解，司法界通过判例确立了注意义务的标准：如果取得人获悉了一个事实，而这个事实足以引起一个具有通常的智力和注意程度的人对不动产登记簿正确性的怀疑，那么此时取得人应负有对这一事实进一步调查的义务。取得人履行调查义务的目的，在于消除自己对不动产登记簿的怀疑，并由此确立对不动产登记簿的信赖。那么，他的调查义务应当涉及哪些内容呢？学术界的看法是，调查的范围不应当仅局限于不动产登记簿的主簿（Hauptbuch）所记载的内容，还应当包括其他可能导致不动产登记簿之登记不正当的凭证、登记日志，必要时应进行实地察看。进行实地察看的依据是《瑞士民法典》第676条第3款规定的自然公示（natuerliche Publizitaet）。[46]虽然这一条款本来的适用范围是外在的管道，但对这一条款的适用范围可以进行扩展，使其也适用于不动产的外在物理状况。依据自然公示的法理，与不动产外在状况有关一些情况可能在不动产登记簿中并未被登记为物权，但这些情况的存在可能会对不动产物权造成重要影响。取得人如果没有通过调查去查知这些不动产的外在状况，那么他不能主张自己是善意的。此外，还有一些问题并不适用自然公示的法理，因为这些情况的存在与不动产本身并无直接关系，但有可能构成不动产周围重要的环境，例如过道、围墙等外围设施，这些设施的存在无法运用自然公示来确定其物权归属。如果根据一般交易习惯的要求，这些设施的存在可能对不动产物权交易产生重要影响的，那么取得人也应当尽到相应的调查和询问义务。否则，取得人不得主张自己为善意。[47]
取得人不仅要关注与不动产登记簿有关的登记材料和不动产的实际状况，还应当对与不动产交易有关的其他登记簿（如商事登记簿）的登记有充分的了解。此外，对于夫妻一方处分共同财产的问题，取得人也应履行一定的调查义务。[48]《瑞士民法典》第228条第2款规定，只要第三人不知或理应不知（wissen sollte）缺少另一方处分共同财产的同意，允许其以该同意为先决条件。从这一条款的规定来看，取得人虽然可以假定另一方已经同意对共同财产的处分，但他必须对此尽到应有的注意义务。
五、关于我国不动产善意取得制度中善意要件的体系性思考
从德国、瑞士法不动产登记簿公信力制度中善意要件的规定来看，善意要件最终的决定因素是物权变动模式和不动产登记程序法的规定。这些法政策选择背后既有经济和道德因素，也有一定的交易习惯和法律文化背景。以下将对我国不动产善意取得制度中善意要件进行系统分析。
（一）物权变动模式
关于我国物权法规定的物权变动模式，有两种代表性学说：债权形式主义说和物权形式主义说。两者的共同之处在于，将登记机关的登记行为看作不动产登记效果发生的生效要件。区别之处在于，债权形式主义否认物权行为的独立性，认为不动产登记是履行债权意思的结果；而物权形式主义则认为，不动产登记的结果是履行物权意思的效果，承认物权行为的独立性和抽象性。
这两种学说均系舶来品，前者以奥地利法为蓝本，后者以德国法为渊源。这两种立法模式的争议在我国由来已久，在《物权法》颁布之后仍然没有达成一致意见。笔者认为，我国学者对奥地利和德国法上物权变动模式的理解不够全面，主要体现在对登记行为性质的认定上。在我国学者看来，这两种学说都将登记效果看作是实体法上的意思表示（债权意思或物权意思）加登记行为的结果，然而，这种解读方式忽视了不动产登记程序的独立性。这两种学说都将不动产登记过程看作是当事人的法律行为与不动产登记机关的登记行为共同作用的结果，却未对不动产登记过程中当事人登记申请行为的性质给予足够关注。换言之，在这两种物权变动模式中，登记机关的登记记载行为替代了当事人在登记过程中可能的意思表示行为。
由前面对德国和瑞士不动产物权变动模式的分析可以看出，德国法上的不动产登记过程为登记申请（程序行为）＋物权合意（或登记同意）＋登记记载，而在瑞士法和奥地利法上，不动产登记过程可概括为债权行为＋登记申请（或登记同意）＋登记记载，而登记申请（或登记同意）被视为单方物权行为J49]瑞士法和奥地利法并非不承认（单方）物权行为的独立性，只不过它们均不认可物权合意的独立性，而使得物权变动效果仍然依赖于债权行为的效力。遗憾的是，我国的两种学说都没有注意到德国法、瑞士法和奥地利法对不动产登记程序中登记申请或登记同意的规定。
（二）不动产登记申请行为
关于登记行为的性质，我国学者主要有三种见解：债权行为外在形式说、行政行为说和物权合意外在形式说。债权行为外在形式说和行政行为说的基础都是物权变动模式上的债权形式主义。这两种学说均认为，物权变动以“债权行为加登记（交付）生效主义”为特征，否认物权行为的独立性。不同的是，债权行为外在形式说只是将登记行为看作债权行为的外在形式，未对其作进一步的定性。[50]而行政行为说则认为，登记行为是不动产登记机关的依法而为的公法行为，并非民事行为。[51]物权合意外在形式说认为，物权法采取的是物权合意加登记行为的物权变动模式，登记行为是物权合意的外在形式，不动产登记机关应视为民事司法机关，登记行为应看作民事行为。[52]
这三种学说皆以不动产登记机关为主体来分析登记行为的性质。这种做法虽关注了登记结果，却忽视了登记申请人的申请行为。前已述及，与物权变动模式直接相关的是登记申请人申请行为的性质。根据我国不动产登记程序法，登记申请以双方共同申请为原则，以单方申请为例外。就不动产善意取得而言，主要涉及双方登记申请的情形。此时，双方当事人必须到场，在不动产登记机关面前就不动产物权的处分达成一致意思，并共同填写书面的登记申请书。以《北京市房屋所有权转移登记申请书》为例，该申请书共分三个部分：一是房屋位置、权属证书号以及房屋状况；二是房屋买卖有关的价款、契税、购房时间；三是双方申请人的信息及签名。如何认定登记申请书的性质，成为认定登记申请行为性质的关键。登记申请书虽然形式上是双方为了办理不动产物权登记而向登记机关提交的格式文件，但从法律关系来看，其实际上构成了对申请登记的不动产的处分行为。根据登记申请书直接发生不动产物权设立、变更和消灭的法律效果，而不是产生债权性质的请求权。不动产登记机关进行登记所依据的正是不动产登记申请书。因此，在共同申请登记的情况下，登记申请书应视为双方当事人对不动产进行处分的物权合意。
不动产登记申请在德国和瑞士法上均以单方行为出现，且德国法上仅具有程序法意义，与之相比，我国关于双方登记申请行为的规定具有独特性。不过，从要求提交的登记申请材料来看，我国不动产登记的效果仍依赖于债权行为的效力。申请人在提交不动产登记申请时需要提供权属证明和债权合同。不少地方不动产登记实施细则和登记收件办法等也将债权合同列为必备申请材料。不仅如此，多数法院在审理不动产善意取得案件时，也以合同的有效性作为判定不动产善意取得的基础。这充分说明，不动产善意取得制度的法律效果虽源于法律规定，但其仍受到债权合同效力和前手登记行为瑕疵的影响。这一点集中地体现在对取得人注意义务的要求上。
（三）关于注意义务的规定
从《物权法》和不动产登记程序法的规定来看，在进行不动产登记时，取得人必须尽到一定的注意义务，这体现在不动产物理状况、不动产权属状况和不动产实地调查三个方面。
就不动产物理状况而言，申请人应提交与不动产物理状况有关的证明材料，如地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、房屋平面图、房屋勘测报告等。[53]这些属于与土地登记密切相关的其他证明材料，或者现场勘查材料。这间接地体现了取得人在进行土地登记时应履行的注意义务。
登记机关对申请人进行询问体现了对处分权限的审查。不动产登记簿具有权利推定效力，处分人的处分权无需通过询问程序加以确认。但是，不动产登记的规范性文件均将对处分权的询问列为不动产登记机关的职权。[54]根据《珠海市房地产登记询问表填写说明》的规定，申请人需对与其处分权有关的问题进行回答，如是否存在其他共有人、申请登记的房地产是否不存在产权纠纷、不存在查封或者预查封等权利限制等。若存在这些权利限制情形的，登记机关可不予受理。
由于我国没有关于善意推定的规定，不动产登记机关的询问程序显然暗含了要求取得人尽到查阅义务的意义。与不动产处分权有关的事项属于实体权利状况，取得人在进行不动产交易时是否知道这些情况，并不应构成取得人善意取得的前提。只要取得人信赖不动产登记簿的记载，就应该受到善意保护。关于询问和查阅义务的上述规定，起到了进一步确认不动产的权属状况，从而保证登记权利与实体权利一致的目的。这些规定的实际目的在于，“规避因当事人提供虚假、隐瞒真实情况所引发的行政及法律风险”（《珠海市房地产登记询问表填写说明》二、表格制定目的）。这些规定在一定意义上起到了将一般交易中的查阅义务等注意义务法定化的作用，登记机关扮演了督促、协助申请人履行注意义务的角色。此外，不动产登记机关还具有实地查看的职权，其目的仍是为了保证登记权利与实体权利的一致性，而这在一定程度上也帮助当事人履行了注意义务。
我国之所以在注意义务方面做出了不同于德国和瑞士法的规定，是出于以下原因：第一，我国土地实行国有制和集体所有制，因此不动产物权的变动不能完全视为是与公共利益无关的私法行为。至少就土地权利而言，土地是否存在闲置、是否应当收回等不动产登记的实质合法性在一定程度上关系到国家和集体的利益。不动产登记机关为了保证实质合法性而规定这些审查程序，实际上超越了登记机关的中立地位，在一定程度上保留了以往的行政管理职能。第二，我国房、地分离登记的二元制的登记体制决定了不动产交易主体必须履行更多的注意义务，例如查阅、核实房屋和土地权属证书、登记簿等，以规避登记体制本身带来的风险。第三，交易习惯使然。农村的房屋长期不进行登记，家庭共有、夫妻共有的房屋常常登记在一人名下，这些现象非常普遍，也属于基本的交易常识。这就要求取得人在进行不动产交易时，应当考虑到我国的实际情况，而不是闭目塞听，对可能是共有的房屋不进行查证。这事实上对真正的权属状况的不知起到了间接放任的作用。
（四）关于借鉴瑞士法关于善意规定的意见（代结语）
不动产登记簿公信力制度兼具了依法律行为和依法律规定发生物权变动这两种方式的特征。该制度法律效果的法定性通常会排挤其在法律行为方面的特征。从形式上看，善意要件的判定与善意推定、不动产登记簿的正确性拟制密不可分，就实质上而言，善意要件的确定始终以物权行为的抽象性或有因性为根基。在善意要件赖以存在的法律行为中，与善意要件相伴生的注意义务体现的正是法律行为所具有的特征。只不过，在法政策的选择上，德国法采取了不动产和动产的二元论思想和物权行为的抽象性理论，实现了善意要件和注意义务的分离；而在瑞士，物权变动效果始终与债权行为的效力相联系，这就使得善意要件的判定与注意义务紧密相连。
由于我国并未明确规定善意推定和不动产登记簿正确性的拟制，因此，对于不动产善意取得制度中善意要件的判定必须以法律行为（不动产交易行为）作为切入点。结合不动产交易程序法和不动产交易的习惯来看，不动产登记程序法关于双方登记申请和登记申请材料等相关规定体现了物权行为的有因性和对注意义务的要求。综上所述，在理解我国不动产善意取得制度中的善意要件时，应结合法律行为和注意义务进行系统性思考。可适当借鉴瑞士法不动产登记簿公信力制度关于善意要件的规定，来进一步明确我国法关于善意的范围和判断标准的规定。
注释:
[1]Vgl. Reinhold Johow, Sachenrecht, Teil 1，Allgemeine Bestimmungen, Besitz und Eigentum, Walter deGruyter＆Co. , Berlin, New York ,1982 , S. 361.
[2]Vgl. Staudinger/Karl Kober, Band III, Sachenrecht, 3. /4. neubearb. Aufl.，J. Schweitzer Verlag,Muenchen,1907,S.160.
[3]参见（德）鲍尔／施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，页275。
[4]Vgl. Astrid Stadler, Gestaltungsfreiheit und Verkehrsschutz durch Abstraktion, Mohr, Tubingen, 1996, S.513.
[5]Vgl. Heinz Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. , Staempfli Verlag AG Bern, 2007, S. 98,439,441.
[6]Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid, Ⅱ, 3. Aufl.，Helbing＆Lichtenhahn Verlag, Basel, 2007，S. 2371.
[7]《瑞士民法典》，殷生根、王燕译，中国政法大学出版社1999年版，页3。
[8]参见王利明：《物权法研究》（上卷），中国人民大学出版社2007年版，页451 -452；梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2007年版，页102。
[9]参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，页86。
[10]参见王泽鉴：《民法物权》（第一册），中国政法大学出版社2001年版，页124。
[11]参见程啸：“论不动产善意取得之构成要件—《中华人民共和国物权法》第106条释义”，《法商研究》2010年第5期，页79-80；程啸：“论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分”，《中外法学》2010年第4期，页537-538。
[12]Vgl. Soergel/Henssler, Band 14,13. Aufl. , Verlag W. Kohlhammer, Stuttgart, 2002, S. 511.
[13] Vgl. MuenchKomm/ Wacke , Band 6,4. Auf. , C. H. Beck Verlag, Muenchen, 2004 , S. 308 ; Staudinger/Gursky，§ § 883-902, Seiller de-Gruyter, Berlin, 2008 , S. 437,512.
[14]RGZ86,356.
[15]RGZ61,195;RGZ74,420.
[16]RGZ86,356.
[17] BGHZ NJW 1980 2414.
[18]Vgl. August Egger, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Band 1，Einleitung Art. 1-10.Das Personenrecht, Art.11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess, Zuerich, 1930, S. 82f; Franz Jenny, Deroffentliche Glaube des Grundbuches nach dem schweizenschen ZGB, Stampfli, Bern ,1926 , S. 50f.
[19]Vgl. Peter Jaeggi, Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Einleitung, Art. 1-1OZGB, VerlagStaempfli＆CIE. , Bern ,1962 , S. 388.
[20]Vgl. Peter Jaeggi, Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Einleitung, Art. 1-10ZGB, VerlagStaempfli＆CIE. , Bern, 1962 , S. 406.
[21] Vgl. Henri Deschenaux, Das Grundbuch, SPR, V/3, II, Helbing＆Lichtenhahn Verlag, Basel u. Frankfurtam Main,1989，S. 788, 792; Dieter Zobl, Grundbuchrecht, 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess, Zue-rich, Basel, Genf, 2004, S. 81.
[22]Vgl. Peter Jaeggi, Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Einleitung, Art. 1-10ZGB, VerlagStaempfli＆CIE.，Bern.1962 , S. 388,414.
[23] Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid, II , 3. Aufl. , Helbing＆Lichtenhahn Verlag, Basel, 2007, S.2367,2372.
[24]Der gute Glaube im Immobiliarsachenrecht,in Das ZGB Lehren,Hrsg. von Alexandra Rumo-Jungo, Jo-erg Schmid, Peter Gauch, Universitaetsverlag Freiburg Schweiz, 2001．
[25]Vgl. August Egger, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Band I，Einleitung Art. 1－10. Das Personenrecht, Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich,1930,S.83.
[26]鲍尔／施蒂尔纳，见前注[3]，页500。
[27]Vgl. Peter Jaeggi，Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Einleitung, Art. 1-10ZGB，Verlag Staempfli＆CIE.，Bern, 1962，S. 387；August Egger, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch,Band 1，Einleitung Art. 1-10. Das Personenrecht, Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich,1930，S. 82.
[28]Vgl. Peter Jaeggi, Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht,Einleitung,Art. 1-10ZGB, VerlagStaempfli＆CIE. , Bern, 1962 , S. 406.
[29]参见徐国栋：“论取得时效制度在人身关系法和公法上的适用”，《中国法学》2005年第4期。
[30]Vgl. Heinz Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. , Staempfli Verlag AG, Bern, 2007, S. 389-390.
[31]Vgl. Dieter Zobl, Crundbuchrecht, 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess, Zuerich, Basel,Genf, 2004, S. 81；Peter Jaeggi, Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Einleitung, Art. 1-1OZGB, Ver-lag Staempfli＆CIE. , Bern ,1962 , S. 388.
[32]Vgl. MuenchKomm/Wacke,Band 6,4. Auf. ,C. H. Beck Verlag,Muenchen,2004,S.308;Staudinger/Gur-sky,Ⅲ, § § 883-902, Neubearbeitung 2008, Sellier-de Gruyter,Berlin , 2008 , S. 439 .
[33]Vgl. Reinhold Johow, Sachenrecht, Teil 1，Allgemeine Bestimmungen, Besitz und Eigentum, Walter deGruyter＆Co. , Berlin, New York ,1982 , S. 360-361.
[34]BGHZ NJW 1980 2414.
[35]Vgl. Hermann Eichler, Die Rechtslehre vom Vertrauen, Pnvatrechtliche Untersuchungen ueber denSchutz des Vertrauens,J. C. B. Mohr( Paul Siebeck） ,Tuebingen,1950，S. 97-98.
[36]Vgl. Oskar Leumann, Rechtsschein und Offenkundigkeitsgedanke im schweizerischen Recht, Druck vonHuber＆Co.. AG, Frauenfeld, 1933,S. 45-46.
[37] Vgl. Carl Butz, Der Bute Glaube auf dem Gebiete des Liegenschaftsrecbts, Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning, Heidelberg, 1906，S. 24-25 ;Juergen F. Baur, Rolf Stuerner, Sachenrecht,18.，neu bearb. Aufl.，Verlag C. H. Beek, Muenchen, 2009, S. 9-10.
[38]Vgl. Juergen F. Baur, Rolf Stuerner, Sachenrecht, 18.，neu bearb. Aufl. , Verlag C. H. Beck, Muenchen,2009,S.10.
[39]Vgl. Ludwig Kuhlenbeck, Von den Pandekten zum Btirgerlichen Gesetzbuch, Band 2，Carl Heymann Ver-lag, Berlin, 1899, S. 477-480.
[40]Vgl. Carl Butz, Der gute Glaube auf dem Gebiete des Lbegenschaftsrechts, Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning, Heidelberg, 1906, S. 24-25.
[41]Vgl. Hermann Eichler, Die Rechtslehre vom Vertrauen,Privatrechtliche Untersuchungen ueber den Schutzdes Vertrauens,J. C. B. Mohr（Paul Siebeck] ,Tuebingen,1950,S.97-98.
[42]Vgl. Marcus Lutter, Die Grenzen des sogenannten Gutglaubensschutzes im Grundbuch, ACP164, S. 124,166.
[43]程啸，见前注[11]，页79。
[44] Vgl. Heinz Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. , Staempfli Verlag AG Bern,2007,S.388；Henri Deschenaux, Das Grundbuch, SPR , V/3 , II, Helbing＆Lichten-hahn Verlag, Basel u. Frankfurt am Main, 1989, S. 790.
[45]Vgl. Peter Jaeggi, Bemer Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Einleitung, Art. 1-10ZGB, VerlagStaempfli＆CIE. , Bern, 1962 , S. 411f; Rudolf Pfister, Der Schutz des oeffentlichen Glaubens im schweizerischen Sa-chenrecht, Verlag Schulthess＆Co. AG,Zuerich,1969,S.68f.
[46]该款规定：“前款的地役权，如管道未暴露于地面的，依不动产登记簿的登记产生；其他情形，依该管道的安置而产生。”
[47] Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid, Ⅱ,3. Aufl. , Helbing＆Lichtenhahn Verlag, Basel, 2007, S.2368.
[48] Vgl. Heinz Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts and das Eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. , Staempfli Verlag AG, Bern, 2007, S. 390.
[49]参见常鹏翱：“另一种物权行为理论—以瑞士法为考察对象”，《环球法律评论》2010年第2期，页101 ; Bernhard Eccher, Kurzkommentar zum ABGB, hrsg. von Helmut Koziol, Peter Bydlinski, Raimund Bollenberg-er,2. ueberarb. u. erweiterte Aufl.，Springer, Wien, New York, 2007，S. 389，S. 405；Franz Bydilinski, Rechtsge-schaeftliche Voraussetzungen der Eingentumsuebertragung, in Festschrift fuer Karl Larenz, Hrsg. Von Gotthard Pan-lus, C. H. Beck'sche Verlagsbuchhandlung, Muenchen,1973 , S. 1028.
[50]参见梁慧星：“对物权法草案（第四次审议稿）的修改意见”，载吴汉东、陈小君主编：《私法研究》（第6卷），法律出版社2008年版，页75；崔建远，见前注[9]，页49 。
[51]参见王泽鉴，见前注[10]，页79；王利明，见前注[8]，页262，这位学者对不动产登记行为的性质和物权变动模式的理解前后有不一致之处。在同一本书的页305，他认为登记有民事行为属性。在此书的页255-256，他赞同不动产物权变动的债权形式主义说，而在页305，他又认为不动产变动之实体法上法律效果发生的根本原因在于当事人之间的物权合意，而非登记机关的登记行为。
[52]参见孙宪忠：“我国物权法中物权变动规则的法理评述”，《法学研究》2008年第3期；孙宪忠：《中国物权法总论》（第二版），法律出版社2009年版，页334。
[53]参见《物权法》第11条、《土地登记办法》第9条第4款、《上海市房地产登记技术规定（试行）》2.9等。
[54]参见《物权法》第12条第2款、《房屋登记办法》第18条。