论《物权法》中的建筑物区分所有权

   关于专有部分的界定应当是业主最为关心的问题，因为业主对专有部分是可以占有使用收益处分的，专有部分的确定直接关系到业主的利益问题。这一部分也直接关系到立法之后是不是真的能起到定纷止争的作用。专有部分范围过大，影响整个小区的合理利用，专有部分范围过小，又影响业主行使权利。比如建筑物的外墙面、楼顶平台，是规定为专有更为合理还是共有更为合理？以建筑物的外墙为例，若规定建筑物的外墙为专有，那么业主按自己的喜好和需要，更改自家外墙的颜色以及悬挂各种物品甚至广告牌，这对其他业主的居住环境势必造成很大的影响；而如果规定为共有，则业主要在自家的外墙上更改颜色或悬挂物品，还要经整座楼甚至整个小区的业主的同意，真是麻烦之极。从这个例子可以看出专有部分的界定（特别是这些特殊部位的界定），这么一个看似简单的问题，在生活中将会被无限放大，引发的麻烦，可能是我们始料不及的。所以法律的规定怎样才算是可操作性强，最简单的回答就是——事无巨细。不然德国法国这些有名的民法发达的国家，何以民法典达到几千条之多。
    我国台湾的《公寓大厦管理条例》中的第3条第3款规定：“专有部分：指公寓大厦之全部或一部分，具有使用上独立性，且为区分所有之标的者。”这一规定，可以说是从专有部分的特点入手，它强调专有部分的“使用上的独立性”，何为“使用上的独立性”，应当理解为可以供业主单独使用，有其独立的经济价值。比如不需经过他人的专有部分，可以径直到达自己住处的走廊楼梯，就具有使用上的独立性，而可以成为业主的专有部分。在这个问题上，王泽鉴先生有不同的看法，他认为专有部分不但应该具有“使用上的独立性”，还应该具有“构造上的独立性”。比如高层建筑的外墙，就因为只有使用上的独立性却不具有构造上的独立性，而不能成为专有部分。另外，本条例还设有两个重要条文，第四十四条规定：“公寓大厦之起造人于申请建造执照时，应检附专有部分、共用部分标示详细图说及住户规约草约。于设计变更时亦同。前项规约草约于第一次区分所有权人会议召开前，视同规约。公寓大厦之起造人或区分所有权人应依使用执照所记载之用途及下列测绘规定，办理建筑物所有权第一次登记：一、独立建筑物所有权之墙壁，以墙之外缘为界。二、建筑物共用之墙壁，以墙壁之中心为界。三、附属建筑物以其外缘为界办理登记。四、有隔墙之共用墙壁，依第2款之规定，无隔墙设置者，以使用执照竣工平面图区分范围为界。其面积应包括四周墙壁之厚度。”四十五条规定：“公寓大厦起造人或建筑业者，非经领得建造执照，不得办理销售。公寓大厦之起造人或建筑业者，不得将其共用部分，包含法定空地、法定防空避难设备及法定停车空间让售于特定人或为区分所有权人以外之特定人设定专用使用权或为其他损害区分所有权人权益行为。”也就是说在台湾的法律中，不但以下定义的方式规定了专有部分，还规定开发商在建造房屋时应该进行第一次登记。以标示图的方式来确定专有部分和共有部分，这样就为日后发生纠纷铲除了隐患。
以上的阐述为了说明区分专有部分和共有部分的重要性，但从另一个角度来讲，又不宜过分具体的去区分。
    我们可以从其他地方的立法以及我们自己的立法中看到，建筑物区分所有中的所有权，其绝对权的性质表现的并不是很突出，反而对所有权的制约成为一个特点。
建筑物区分所有权中无论是共有还是专有，在权利的行使上都对所有权的绝对权性质做出了较为严格的限制，即使是专有也是如此。在整个建筑物区分所有的制度中，很多规定都能体现出这种特点，我认为这可以说是区分所有权立法的一个灵魂。在保证业主能正常使用这样一个最低标准之下，尽量不对我的你的还是他的做过分清晰的区分，因为事实就是很多人住在一座建筑里，很多人住在一个小区中，这种最初的状态就决定了，你不是唯一的所有权人，你的所有权必须受到限制。海德格尔曾经说过这样一句话：“法律与自发之源本无关，而是显示出一种非原本之亏空方式，法律世界是在日常现实徒然的，是人的堕落。”姑且不问，人在某一个领域要堕落到什么程度，才需要法律来约束。至少我们可以看到，法律的保护职能不是它唯一的，甚至不是最重要的，而它的限制职能才是最重要的，或者说保护和限制只是一个问题的两个方面而已。
    有些人可能会问，既然是所有权就是绝对权，那么受到了这么多限制，这还叫所有权吗？民法就像一棵千年老树，它身上的枝节非常的多，并且还会不断的长出新的枝节。从古罗马法到现在，民法的发展壮大是一个事实，这是纵向来说；从横向上，各个国家在同一个时期的民法差异也非常的大。我觉得现在很多学者特别怕触动所谓的民法的根基、传统、体系。比如haupt教授在提出事实契约这一革命性理论的时候，他主张应该放弃以意思表示作为契约关系成立的基础，另寻客观要件。很多学者反对他的观点，就是因为他触动到了民法的根基。事实上我也不赞成确立事实契约，但原因不应该是它触动了民法的根基，而是这种情况还不够普遍，没到时机。因此一个新的概念理论或是一种现象的出现偏离了我们传统的体系，没有必要为了顾全所谓的传统体系，而去扭曲这种新的事物，这是一种自欺欺人，不能根本的解决问题。出现了偏离，那么就让它去偏离，在还能归纳到我们原有的范围内时，那就归纳进来；不能归纳了，就让它自立门户。这是一种很自然的发展，为什么要弄的很复杂！回到前面的问题，建筑物区分所有权从所有权的角度受到了很多限制，那它是不是还属于所有权，特别是对共有部分？当然属于。或者说只有把它确立为所有权，才更有利于我们的日常生活居住，归为其他任何一种权利，对于业主来说都是不利的。
 
四  结束语
 
    综上所述，建筑物区分所有权作为我国《物权法》新引进的一个概念，其规定过于粗糙，还远远不能满足我们的需要。特别是对专有部分和共有部分的规定，如果这一部分不能确立，那么在实践中很多问题没办法解决。又基于建筑物区分所有权的特点，一方面，要区分这种所有权；另一方面还要注意保护小区的整体性，来限制制约这中所有权。