物业服务合同中的物业费请求权研究——兼评法释[2009]8号中的相关规定

      4.经过诉讼时效的抗辩
      同其他合同债权请求权一样，物业费请求权也会因为诉讼时效的经过而丧失胜诉权。然而物业服务合同具有继续性、公益性的特征。物业服务企业提供的绿化、保洁、保安等物业服务具有明显的公共服务的特点，其针对的是全体业主而不是单个业主，一旦提供服务，全体业主都可以享受，而不局限于单个业主。由此，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益。并且由于业主众多，居住分散，物业服务企业在主张权利方面处于不利地位。因此对于这种抗辩权的认定应当从严把握。在诉讼时效抗辩权的适用上，可将该请求支付物业费之债权区分为若干个“个别债权”，就每个“个别债权”分别适用诉讼时效，这样分别适用时效兼顾了债权人和债务人的利益平衡[5]。
      以下抗辩事由不能成立：
      1.以开发商遗留问题为由抗辩。开发商建设的房屋出现质量问题或者其承诺不到位时，业主不能依此为由对物业服务公司提出的物业费请求权进行抗辩，因为开发商与业主之间是房屋买卖合同关系，而物业服务企业与业主之间系物业服务合同关系，物业服务企业不需要为开发商“买单”，即便是该物业服务企业是开发商的子公司或者关系企业时，支付物业费的义务与开发商提供的房屋质量不合格也处于两个独立的法律关系当中，其应要求开发商承担相应的违约责任，却不能以此为由对抗物业服务企业的物业费请求权。
      2.以并非物业服务合同当事人为由抗辩。根据法释[2009]8号第1条，虽然表面上看前期物业服务合同是由建设单位依法与物业服务企业签订，而物业服务合同是由业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订，业主不是形式上的签订者，但其是物业服务合同(包括前期物业服务合同)项下权利义务的一方实际享有者和承担者。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。
      3.以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩。根据法释[2009]8号第7条，业主不能仅以未享受相关物业服务如因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等来抗辩。因为选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，否则业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，不应得到支持。
      4.以应当由或者先由物业使用人支付为抗辩理由。根据法释[2009]8号第7条，即使业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，业主作为物业服务合同的当事人也要承担连带责任，物业服务企业可以选择向物业使用人或者业主行使物业费请求权。但并非任何情形下业主都不能以此为抗辩理由，法释[2009]8号疏漏了以下情形，即如果业主、物业使用人与物业服务企业之间有三方协议免除了业主的物业费支付义务而改由物业使用人履行，业主则可依该协议对抗物业服务企业的物业费请求权。
      此外，实践中，有的业主以物业服务合同系格式合同，其签署物业服务合同时，并无选择的余地，无法选择物业服务价格，该协议不是其真实意思表示为由进行抗辩，都适用关于合同抗辩的一般规则即可。
      五、物业费请求权的救济
      (一)我国的立法现状
      法释[2009]8号对此未作规定。我国《物权法》第83条将拒付物业费的行为规定为损害他人合法权益的行为，并规定业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人赔偿损失（《物权法》第83条规定了停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失四种责任形式，但是停止侵害、消除危险和排除妨害责任属于物权请求权的责任形式，不能适用于物业费请求权。），业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据我国《合同法》，业主拒绝支付或者迟延支付物业费要承担继续履行、赔偿损失、支付违约金等违约责任。2010年1月1日起施行的住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第20条规定“业主有拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。”该条文提出了对于业主不履行支付物业费义务行为的措施———限制该业主的共同管理权（该措施对于买房后长期不居住，忽视或忘记交物业费的业主似乎没有太大作用。）。可见我国目前立法缺乏针对物业服务公司物业费请求权的有效救济手段。
      (二)其他国家或地区的立法例
      1.德国。德国1951年制定了《住宅所有权及长期居住权法》(以下简称WEG)，并于1973年经历两次修正[6]。WEG第21条第5项第4款规定，积存相当的维护准备金被视为是合乎住宅所有权人全体利益的通常管理事项。第28条第1项规定，要求管理人每年必须制作经营计划，且其经营计划必须包括住宅所有权人就第21条第5项第4款规定维修准备金之分担给付额。根据WEG第28条的规定，每年由管理人做出费用结算，并经住宅所有权人多数做出决议。该费用之结算，即意味着住宅所有权人费用支付义务之届期。费用之催收，由共同体或经共同体授权或委托的管理人或某住宅所有权人进行。由管理人所制定之年度经济计划，规定以住房管理费用的形式，定期交纳预付费用，并建立公积金；对该计划之通过，亦以住宅所有权人多数决定形式进行决议[7]。
      2.法国。现行《法国住宅分层所有权法》主体由1965年修正1938年法部分与1967年3月的行政命令构成。法国1938年的《有关区分各阶层不动产共有之法律》(以下简称1938年法)第6条规定，区分所有权人应负担共用部分之保存费、维持费及管理费。至于此类费用之分担，依区分所有权人所有部分面积及位置所折算之价格的比例予以确定，已支付此类费用之人对未支付之人的专有部分及共有部分的持分有优先受偿权[8]。其中第28至39条规定有关管理人事项，包括了会计与预算、各项负担之强制征收及对未支付缴纳金利息之收取等内容[8]。依1965年7月10日关于确定建筑不动产共同所有权规则的第65-556号法律第42条之规定，收取费用的诉讼，时效期间为10年[9]。
      3.新加坡。依新加坡现行区分所有权法，区分所有人在管理费分担金超过支付期日30日仍不支付的，将依管理团体所决定的利率加收利息。并且，管理团体将此作为债权，请求简易法院收取之。另外，区分所有人对应支付的管理费分担金迄至支付日期届满时仍不支付的，管理团体即向该区分所有人以书面送达支付请求书。此请求书提出后14日内，对应支付而未支付的管理费分担金或未支付利息的区分所有人，将以义务违反而被处以1万新加坡元以下的罚金，并且，根据管理费分担金或利息之未支付的天数，作出支付100新加坡元以下的罚金的有罪判决[10]。
      4.日本。在日本，滞纳管理费的数额一般并不巨大。对届期未缴纳管理费者，先后以口头、书面形式予以催促。对6个月和1年以上的滞纳，经过这些形式的催促而仍不能收回时，则采“支付命令”方式催促。如果被催促之人在支付命令发出2周时间后，提出“异议陈述”的，即进入诉讼程序。此后，该管理费的滞纳乃依诉讼方式加以解决[10]。日本新建筑物区分所有法第7条规定就维护、管理建筑物所需之经费，对他区分所有人之优先取偿权，第8条规定“前条第一项所规定之债权，对债务人之区分所有人之特定继受人，亦得行使。”（但该优先取偿权，其顺位上不及于抵押权，因此区分所有人于管理费用等不给付的场合时，区分所有人之区分所有权于拍卖时，抵押权等具有优先顺位的债权清偿而消灭。就其结果而言，优先取偿似乎不太具备机能性。陈俊樵：《区分所有建筑物管理问题之研究》，台湾中兴大学法律学研究所1998年7月博士论文，第235、236页。）
      5.我国台湾地区。为解决此一问题，各区分所有管理规约上均设有若干详尽规定。其规定，各区分所有人须在规约所定的期间内支付管理费。无正当理由而迟延支付时，将被课以滞纳金。在1周以上迟延时，课以管理费10%的滞纳金；15日以上迟延时，课以管理费30%的滞纳金；在30日以上迟延时，除课以管理费50%的滞纳金外，若此时仍不支付管理费的，连续3个月或总的迟延日数达4个月时，管理委员会可以采取如切断电气和水源等其他适当的措施[10]。
      6.美国。美国联邦住宅局(FederalHouse Administration)于1962年《公寓所有权创设模范法》(ModelStatute for theApartmentOwnership)第24条规定公寓所有权人未支付共益费用时受让人或受让人之连带责任及个别责任。美国各州以此为依据而陆续制定了相应的规定（据此二手房的购买人有义务替欠费卖方补交欠缴的管理费，所以在二手房买卖之前，买方应向业主协会调查该业主是否存在欠费问题。周树基：《美国物业产权的物业管理》，北京大学出版社2005年版，第77页。）。为确保业主履行缴纳管理费的义务，各州的区分所有物业产权法规定，如果某业主欠缴管理费，从到期之日起，业主协会便可对欠费业主房屋单元设定不动产留置权。若欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳欠费，业主协会有权取消被留置品的回赎权，并可依法定程序，强制拍卖欠费业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费之外，还包括利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费[11]。美国夏威夷地区则以收取高利息或高滞纳金作为应对之策：依其规定，对超过支付日期10天仍不支付管理费者，迄至支付时止，加算年率12%的利息或延滞金，抑或二者同时加算。理事会在区分所有人不履行支付义务发生后90日内，对该区分所有人，应向其显示滞纳日数和滞纳额，并递交要求支付管理费的通知。此通知递交后，若10日内仍不支付延滞金，则理事会对该区分所有人的住居单元(专有部分)，享有优先权。此优先权，由登记机关加以登记[10]。弗吉尼亚州、密西西比州、宾西法尼亚州、罗得岛州、阿拉斯加州、康涅狄格州、内华达州、科罗拉多州等授权管理公司对欠费的强制收缴权[12]。
      美国每个物业小区的管委会都根据业主协会章程的规定，制定本小区的欠费催缴程序、并经业主大会审议通过后执行。过去，某些小区的文件规定，可以通过中止欠费业主的投票权及使用小区的娱乐设施和停车位的权利，甚至通过停水停电的措施来追缴欠款，但现在这类惩罚性措施已被大多数州所禁止，以免对业主产生严重后果[11]。此外，业主协会还可直接向法院起诉，要求业主补交欠缴的管理费及滞纳金。各州法院一般均会支持业主协会，判决未缴纳管理费的业主必须无条件缴纳管理费。即物业小区业主缴纳管理费的义务具有类似于公民纳税义务般的无偿性和强制性，业主缴纳管理费的义务不以业主协会履行了相应的义务为前提。业主不能以业主协会没有履行相应的义务，或没有按规定提供某些服务，作为自己不缴纳管理费的抗辩理由[11]。
      (三)比较分析与建议
      比较而言，新加坡、美国、法国的规定较德国、日本和我国台湾地区的规定更为严格。新加坡、美国、法国的规定较为严苛，而德国、日本、我国台湾地区的规定则相对缓和。因此日本有学者批判，对迟延、滞纳者的惩戒具有浓厚的温情主义色彩，不利于对此类行为之遏制。目前，日本学者乃积极主张应加强对区分所有人的滞纳、迟延行为的处罚力度[10]。
      可以看出，即便是被学者认为是具有浓厚温情主义色彩的日本，其对于违反支付物业费的行为规定的责任也较我国重，责任类型不仅局限于债权形式还扩展到物上负担，较我国丰富。这些国家和地区之所以都规定了较重的责任和较多的责任形式，主要是考虑到物业费是物业服务的重要资金，欠缺该物业服务费用，建筑物的日常维护就无法进行，甚至陷于瘫痪，业主的居住生态也将限于恶劣的境地。考虑物业服务是一项非常复杂的活动，带有强烈的公共性，不仅与我们每一个人的生活息息相关，而且还关系到社会的发展与稳定，我国应当适当加重违反物业费支付义务的业主之责任并丰富责任类型。
 
 
 
注释:
  [1]陈俊樵.区分所有建筑物管理问题之研究[D].台湾中兴大学法律学研究所博士论文， 1998. 231.
  [2]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].法律出版社， 1995. 284.
  [3]杨立新.物权法[M].人民法院出版社， 2009. 375.
  [4]王泽鉴.民法物权1通则•所有权[M].中国政法大学出版社， 2001. 264.
  [5]崔建远.继续性债权与诉讼时效[EB/OL].民商法律网.
  [6]何明祯.建筑物区分所有之研究[D].政大法律所1983年7月硕士论文， 6、21-22；庄金昌.住宅分层所有权之比较研究[D].文化大学法律研究所， 1984年7月硕士论文， 21-22.
  [7] [德]鲍尔/施蒂尔纳.张双根译.德国物权法•上册[M].法律出版社， 2004. 643.
  [8]黎淑慧.公寓法与社区发展[M]. (台北县)新文京开发出版股份有限公司， 2004. 28-30， 28-32.
  [9] [法]弗朗索瓦•泰雷，菲利普•泰勒尔.罗结珍译.法国财产法•下[M].中国法制出版社， 2008. 1145.
  [10]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].法律出版社， 2007. 334， 335， 336， 335-336， 336.
  [11]周树基.美国物业产权的物业管理[M].北京大学出版社， 2005. 77.
  [12] [美]查尔斯•H•温茨巴奇，等.现代不动产[M].中国人民大学出版社， 2001. 203-204.