浅析住宅商用纠纷的多元解决机制的构建

　　（二）调解
　　虽然可以通过纠纷主体之间的谈判和妥协使住宅商用纠纷得以解决，但是因为住宅商用纠纷利害关系主体的群体化和纠纷内容的复杂化，使得双方当事人往往难以通过直接协商达成协议，故中立第三者的介入就显得尤为重要。调解是在第三方协助下进行的、当事人自主协商性的纠纷解决活动。在住宅商用纠纷中，应该充分发挥社区人民调解委员会的调解功能。根据《宪法》第一百一十一条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会下设人民调解委员会调解民间纠纷。人民调解委员会组织下的调解作为纠纷解决方式之一，具有其自身的优点，比如纠纷解决成本较低，程序的简易性和处理的高效性，而且有利于当事人之间的和睦相处。住宅商用纠纷的双方当事人在社区人民调解委员会的主持下，心平气和地协商解决纠纷，相互谅解，相互检讨，可以防止矛盾激化。俗话说“一年官司十年仇”，诉讼的结果不仅结束了当前的争诉关系，在很大程度上，也结束了当事人之间在此之前或今后应有的和谐状态。[8] 　但是当前，人民调解因受调解范围的局限、调解协议约束力的软化等方面的影响，使得调解的积极作用并没有完全发挥出来。不过这样的局面随着《中华人民共和国人民调解法》的出台和实施必将改观。《人民调解法》的第三十一条规定，经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。第三十三条规定，经人民调解委员会调解达成调解协议后，双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认，人民法院应当及时对调解协议进行审查，依法确认调解协议的效力。人民法院依法确认调解协议有效，一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。
　　（三）行政处理
　　基于司法的事后救济的特点，为了妥善及时有效地解决住宅商用纠纷，有利害关系业主可以向工商行政管理部门等举报投诉。行政机关在处理此类纠纷时，应该正确区分住宅商用非法类纠纷和一般相邻权纠纷。如果经营者履行了必要的审批手续，在合法经营的情况下与其他业主产生纠纷，应该属于相邻权纠纷。对于住宅商用非法类纠纷，行政管理部门可以通过相关的行政许可法直接取缔这种行为。对于后者，行政部门应该积极做好协商调解工作，责令经营者限期改正，否则便要其办理经营场所变更登记手续。
　　采取行政处理的方式解决住宅商用纠纷的优点是显而易见的。首先，行政处理的成本较低，行政处理程序具有非正式性和简易性，当事人无需聘请律师，一般也不对当事人收取费用。其此，行政处理较为及时和迅速，不象诉讼从案件的起诉到判决往往需要经年累月，快速是行政处理的一个优势，也是行政处理得以存在的原因之一。再次，从解决问题的角度出发，住宅商用纠纷的一方当事人是行政机关日常行政管理和监督的对象，行政处理往往是在行政权威的潜在影响下作出的，对于最终处理结果当事人往往会自觉履行。
　　（四）诉讼
　　诉讼是审判机关和案件当事人在其他诉讼参与人的配合下为解决案件依照法律规定的权利义务归属，以判决的形式明确诉讼当事人的权利义务关系，并由国家强制力保证实施的一种纠纷解决方式诉讼，这是目前依法治国方略下正统意义上的纠纷解决机制，而且是最具效力、最具权威的一种解决方式。但是诉讼救济的迟延性，诉讼的程序性使得权利人的权利无法得到及时保护，破坏的秩序无法及时恢复。
　　住宅商用纠纷的特点决定了当事人一般不会选择诉讼作为纠纷的解决方式。因为法院所输出的多是程序正义“由于其只问权利义务的有无，往往排除了本来应该从纠纷的背景、当事者之间的关系等纠纷整体上的性质出发寻找与具体情况相符的恰当解决这一可能性。而且，由于强调权利排他的绝对的归属，所谓依法的解决常常导致当事者之间的长期不和，尤其是在持续的相互关系下发生的纠纷，或者在解决要求当事者一方长期持续地履行义务等情况下，这种依法的解决更成问题。”[9]除非住宅商用的行为给相对一方当事人的权利造成了严重伤害，甚至使其无法正常生活，这时当事人才会不惜成本，不惜破坏熟人之间的关系选择诉讼途径。诉讼的整个过程充满了对抗和对立，住宅商用纠纷的当事人经过激烈对抗的诉讼后，很难再继续维持和谐的邻里关系。诉讼存在的不足使得物权法实施后真正寻求诉讼途径解决住宅商用纠纷的情况并不多见，即使当事人选择了诉讼往往也是调解结案。诉讼在客观上存在的缺陷为诉讼外纠纷解决方式提供了存在的必要空间。
　　司法是实现社会正义的最后一道防线，是解决纠纷的重要途径，但并不是唯一可行的途径。要妥善合理的解决住宅商用纠纷，离不开居民委员会和相关行政管理部门，包括工商行政管理部门、规划部门、房屋管理部门等的积极配合。在住宅商用纠纷中，必须综合运用和解、调解、行政处理、诉讼等手段，才能高效、便捷、低成本、有效地解决纠纷，建立良好的邻里关系，维护社会的稳定，构建和谐社会。
　　
　　[参考文献]
　　
　　 [1]何兵.现代社会的纠纷解决.法律出版社.2003:1.
　　 [2]最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问.人民法院报.2009-5-25(4).
　　 [3]杨立新，谢永志.业主的建筑物区分所有权之评析(上).福建警察学院学报.2008,(1):10.
　　 [4]http://news.wh.soufun.com/2009-05-31/2602242.htm.
　　 [5]沈恒斌.多元化纠纷解决机制原理与实务.厦门大学出版社2005-9版:101.
　　 [6][美]布莱克.法律的运作行为.唐越、苏力译，中国政法大学出版社.1994(47).
　　 [7]韩松、姜战军、张翔.物权法所有权编.中国人民大学出版社.2007:183.
　　 [8]贺海仁.谁是纠纷的最终解决者——权利救济原理导论.社会科学文献出版社.2007:267.
　　 [9] [日]棚濑孝雄.纠纷的解决与审批制度.王亚新译，中国政法大学出版社.2002:62.