试析现有承租人优先购买权制度的缺陷与完善
《解释》第21条的规定是：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
从该规定看出，因为我国《解释》认为承租人的优先购买权是法定优先缔约权，系债权，不具有对抗第三人的效力。所以，该规定认为承租人优先购买权没有物权性质的权利。据此司法解释便规定，若出租人侵害了承租人的优先购买权，则承租人只能请求损害赔偿，而不能通过请求买卖合同无效而购得房屋。这让承租人能够选择的救济方式只剩下损害赔偿一种。这与曾经规定的承租人优先购买权的救济方式是截然不同的。根据《意见》第118条，承租人可向法院提起民事诉讼，并提出以下诉讼请求而行使自己的优先购买权：第一，请求法院确认出租人与其他买受人之间的买卖合同无效；第三，请求法院判令承租人支付给出租人以其他买受人同等的价格并取得租赁物的所有权。前面一项诉讼请求为确认之诉，而第二项诉讼请求可界定为给付之诉，争议在于租赁合同与买卖合同均为双务合同，应遵循意思自治原则，如果法院支持该项诉讼请求，似乎有公权力强行介入私权利，违背意思自治原则，强制出租人与承租人订立买卖合同之嫌。因此，该项诉讼请求极易引发争议。
因此《解释》第21条改变了承租人优先权的救济方式是有一定道理的，本来承租人的优先购买权的效力就比较弱，再加上有违双方意思自治原则，所以《解释》不再采取宣告买卖合同无效的做法了。但是笔者认为这个规定可能造成一个问题就是：如果侵权成本不高，有可能使出租人在出卖出租房屋的时候，根本不会去通知承租人，因为故意侵权的后果顶多只是赔偿损失，而其获利可能远远高出赔偿的损失。从房屋承租人一方来说，其行使优先购买权的主要目的是购买房屋，而并不是获得赔偿。这样的后果可能会造成承租人的优先购买权成为一句空话。
三、承租人优先购买权的制度完善
（一）明确出租人出卖房屋的通知期限
《解释》已经明确了承租人的优先购买权行使期限仅为15天，同时该规定还包含一层含义，就是设定了出卖人的通知义务，但是该解释却没有明确出租人履行通知义务的期限。根据我国《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，需提前3个月通知承租人。”《意见》第118条也作了相关规定，上述规定已经废止。后来的《合同法》第230条将三个月的期限改成“在出卖之前的合理期限内通知”。但是，合理期限如何掌握？法律并未明确合理期限的具体时间。介于房屋交易的标的额一般都比较大，因此出租人应提前通知承租人其卖房意向，给承租人提供充分的考虑期间。因为在实践中，不乏出租人滥用此项权利，随意拖延时间，故意造成承租人在15天内不及准备买卖资金或者行动不便时，而丧失交易机会，这样对承租人是极为不公平的。或者也可能出现另一种极端，就是发生紧急情况后，出租人的经济情况显著恶化需要出售房屋，若还要经过所谓的“合理”通知期限，那么法律的这种规定便可能损害了承租人的权利，对出租人也不公平。
对于具体的案件可以将出租人出卖房屋的分为两个时间段，第一期间为邀约邀请时段，就是出租人有了想出卖意向。第二期间就是签约阶段，已经有第三人愿意购买房屋，与出卖人达成购买协议。在第一期间内，承租人的考虑和准备时间比较充分，出租人可以随时通知承租人。在到达第二期间后，出租人与第三人订立了买卖合同，就应该尽快通知承租人，才能使承租人有充分时间考虑是否订立同等条件的合同，最迟也应该在达成买卖协议后三天之内通知承租人。
（二）关于“同等条件”的认定
目前我国法律均规定，只有在“同等条件”下，承租人方能行使优先购买权。但对“同等条件”是否仅指价格条件？司法解释并无明确的说明。笔者认为“同等条件”的内涵应从三个方面来把握：一是价格条件；二是价款支付条件；三是其他条件。
首先，房屋的价格是出卖人最关心的交易条件，在一般情况下，出卖人会选择报价较高的买家。因此，同等条件必然包含价格的相同。但是，出卖人在考虑出售的价格之外，还可能考虑其他风险因素。比如价款支付方式和支付条件，比如是否有担保，分期付款还是一次性付款。这些都会影响到承租人的优先购买权的行使。其中价格条件和价款支付条件可以说是“同等条件”的基本要素，但在交易实践中情况却总是要复杂的多，由于出卖人与买家之间可能存在一些特殊的利益关系，如信用及履约能力和情感因素等，那么就应考虑到这个“其他条件”，如果出租人认为承租人的信誉不加或者有其他不良情况，便可以举证证明来对承租人的优先购买权进行抗辩。因为出卖人在交易过程是可以自主选择买家的，如果在租赁期间，承租人给出卖人留下了不良映像，即使房屋承租人报出同等价格，也仍然可能无法行使优先购买权，这也是因为法律是不能强制出卖人将房屋出卖给特定人的。
（三）司法实践中应明确《解释》中赔偿数额
《解释》只是规定了赔偿的原则，但没有明确具体的赔偿责任。这就导致在司法审判中无法解决出租人在侵犯了承租人的优先购买权后的赔偿数额等问题，有可能会造成一些争议。笔者认为可以承租人可以行使优先购买权时候的房屋价格作为当时的成本价，然后计算受侵害后的房价，两者的差价可作为损失赔偿。如果两者相差并不大，那么也可以参照一般的违约金的计算标准，确定损失赔偿责任。