房地产企业成本控制研究

　　3、房地产企业应开展限额设计，进而控制造价
　　房地产企业应积极推行限额设计，建立健全的设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算，控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。房地产企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
　　(二)房地产企业招标投标阶段的成本控制
　　1、项目招标工程中的成本控制
　　工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标房地产企业择优选择施工单位，这对项目投资以及质量的控制等方面都有至关重要的作用。
　　2、做好合同的签定工作
　　房地产企业应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及的费用处理问题都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确内容，通过谈判争取得到有利于低价的合同条款。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
　　(三)房地产企业施工阶段的成本控制
　　施工阶段是房地产商资金投入最大的阶段，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的控制。这一阶段成本控制工作的主要包括以下几个方面：
　　1、 用经济措施进行项目投资的有效控制
　　房地产企业应严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划、销售代理等，减少销售成本,最大限度地降低静态投资。
　　2、 从技术措施上展开项目投资的有效控制
　　房地产企业应在对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料，并想方设法在技术上实施项目投资的控制，技术措施是实施项目投资的必要保证。
　　3、 从管理模式上着手，建立建设监理制，追求投资的有效控制
　　房地产企业应按照监理规定和实施细则，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
　　4、抓好合同管理，减少工程索赔
　　房地产企业在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，从工程结构、使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
　　(四)房地产企业竣工阶段的成本控制
　　该阶段是成本控制的最后阶段。房地产企业应根据有关法规规定，认真审核工程款，以政策为依据，对送审的决算进行核实工程量，落实签证费用，使审核后的结算真正体现出工程的实际造价。
　　房地产企业的成本控制是一门综合学科，只有做好各方综合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地产企业中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的控制，以利于房地产企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。
　　
　　参考文献：
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