为改善城区居民住房条件寻求新路

　　前不久，北京市政府作出决定，撤消北京皇城范围内的危旧房改造立项，同时撤消的还包括40多片文化保护区的危改项目。这表明，北京城区大规模房地产开发遭到禁止。人们在庆幸古都风貌得到保护的同时，也关心着另外一个问题:居住在平房区的“张大民”们，他们的居什环培将如何得到改善。
　　“皇城脚下的贫民窟”穿行在北京的胡同当中，观赏巍峨的钟鼓楼和俏丽的白塔，古都的风韵令人陶醉，但同时进入人们视线的还有众多破败的平房院落。记者来到位于北京西城区的一个平房居民住宅大院。在这处不大的院落中，居住着20多户人家，院子里的通道七绕八拐，最窄的地方还不到l米。一个正在给小煤炉填煤的居民抱怨说：“冬天生火，头发上都是灰。
　　早上起来，屋里跟冰窖似的。冬天上厕所，外面是零下，厕所里的温度也是零下。夏天屋里潮湿，衣服都发霉……”在北京城区，像这样的平房院比比皆是，几十年来，这些平房院除了居住人口增加了几倍之外，没有大的变化。现在，城区的170多万居民中的大部分人住在平房，有的院子居民达到100多户。北京市规划委网站公布的东城区三眼井地区的居住现状表明，这里人均居住用地在15平方米以下的居民占总数的91％，1800多人口共用10问公厕。
　　平房院不仅人口拥挤，而且年久失修。东四街道办事处主任袁燕生用“皇城脚下的贫民窟”来形容这种状况“一到汛期，我们就提心吊胆的，担心漏雨、塌房。居民修缮的积极性并不高，因为长期住的是公房，公房的房租又不足以进行高质量的修缮。所以，年复一年，日复一日越修越破，越修越糟。”
　　“两个取向”犹如一把双刃剑有关专家指出，对北京来说，保护古都风貌和改善市民居住条件同样重要。但多年来，这两个取向犹如一把双刃剑，困绕着首都的建设和。用大规模拆迁、回迁的方式改善居住条件，必然会损害文物和古都风貌；而不用这种方式，大杂院的居住生活环境日益恶劣。北京市城市规划设计研究院副院长董光器认为，原来危改的方案只是改善居住条件，居民的回迁率比较高，超负荷地容纳居民，很难保证历史风貌能够得到很好的保护。现在北京市政府正在研究制定在保护历史风貌的同时改善居民住房条件的新办法。董光器介绍说，现在，疏散人口，拆了平房盖平房这个认识统一了。要保护历史风貌保护区，就要有合理的容量。现在的大杂院住那么多人，这些人都要回来，肯定不行，大体要外迁三分之二的人口，政府没有相当的实力和足够的政策是难以实现的。现在在历史保护区里住的居民，如果是独门独户，或者房产是私人的，不愿意搬可以，可是要根据统一的部署来进行规划、整理，大体上是政府要掏一点，老百姓自己也要掏一点，政府可能要掏的多一点，现在正在研究在比较窄的胡同里接入各类市政管线。各个专业要修改原来的规范，要改进原来基础设施的质量。
　　从20世纪80年代开始，北京市就开始探索在保持原有风貌的前提下对平房四合院修缮和改造的途径，先后在宣武区东南园、西城区小后仓东城区菊儿胡同等处进行了有益的尝试。但1993年以后，大规模房地产开发热潮到来，开发商对这种回报率低的改造方式没有太大兴趣，大拆大建成为惟一选择，以往对平房四合院修缮、改造的探索也被束之高阁，无人问津。最近引起广泛关注的南池子改造工程被看作是这种探索的延续。北京市城市规划设计研究院副院长董光器认为：“现在应该挑几个小的地方进行试点，最近东城区三眼井地区正在研究怎么改造，现在正在征求意见，它的改造方案200户大概只能保留60多户，这样的话，保护的条件可以具备，政府要花很多力量去解决拆迁问题，恐怕改造好的四合院还是要走市场的路子，采取商品房的办法出售，这样资金才可能平衡。”
　　对于这种保护、改造的方式，也有人提出疑问：如果把城区的人口迁出三分之二，最低的估计也在100万人以上，仅拆迂费用就要达到数百亿甚至上千亿元，政府将不堪重负。对此，新华社北京分社记者王军提出了另外一种思路。实行住房商品化据记载，解放初期，北京旧城内共有房屋1700多万平方米，其中危房80万平方米，占总量的5％；到l990年，根据房管部门的统计，旧城内平房2142平方米，而危房达到1012平方米，占到总量的50％左右。王军说：“为什么几百年只是5％，这几十年一下子到了50％?以前之所以能保持比较低的危房率，是因为房屋是属于个人的，上是有效的，是可以通过市场来交易的。”据王军介绍，黑龙江鹤岗市近年在建立规范的房屋交易市场的同时，实行了住房的完全商品化。将公房全部出售给个人，把回收的资金和节省下来的维修费投入到新的住宅建设当中。居民在购买房屋后，既可以修缮，也可以上市出售，再买新房。王军认为，把鹤岗的经验移植到北京来，是完全行得通的，私房把产权完整地还给房主，公房完全实行商品化，政府把一个公开、公正的交易市场建立起来，老百姓修房的积极性就调动起来了。
　　东四街道是北京在2000年划定的25片文化保护区之一。几年来，该街道也在摸索改善居民住房的途径。办事处主任袁燕生认为，在国家对四合院保护立法的同时，这种方式更容易操作。袁燕生介绍说：“最近有一个院的居民自发组织起来，联名给政府写信，希望能够把公房卖给他们，然后自己按照政府的规划要求进行改造，他们要拆除院里的违章建筑，恢复四合院原来的风貌，我们现在准备向有关部门报告，应当说，有这种可能性。如果这件事做成功了，很可能就有带动作用。”
　　保护古都风貌需要谨慎和耐心，而改善居民居住环境又刻不容缓，这一快一慢怎样同时推进，是北京今后将要长期面对、不断探索的课题。