我国房地产企业价格竞争行为研究

　　【关键词】房地产  寡头垄断  市场结构 博弈 
　　【论文摘要】利用博弈论、产业组织理论等学分析工具，界定我国房地产市场的区域寡头垄断特征，进而分析了在区域寡头垄断条件下房地产的价格竞争行为。 
　　对于我国当前高房价的成因及其合理性研究，多数学者还是将房地产商品看作一般性商品，从供给、需求、政府规制的层面进行分析研究．忽视了房地产商品因其位置固定不 可流动 的特殊 性所 导致 的空 间垄 断而 形成 的价格 刚性。本文试图用博弈论这一经济学分析工具，针对房地产市场中企业的价格竞争行为，建立一个房地产市场的分析框架 ，以期真正发现我国房地产价格居高不下的根本原因。 
　　一、 我国房地产市场特征 
　　产业组织理论一般将市场界定为以下四种基本类型：完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场以及完全垄断市场。明晰界定 某一特定 市场结构 类型 ，是准 确分析该市场中企业之间竞合行为的基本前提。对于我国房地产市场结构的认识，应从房地产商品位置的固定性以及产品的差异性出发，对我国房地产市场进行分析研究。笔者认为．我国房地产市场是一个垄断特征明显、竞争不足的区域性寡头垄 断市场。 
　　（一)我国房地产市场是一个区域性市场 
　　房地产作为不动产，其地理位置具有固定性和不可移动性 ，正是这种特殊属性 ，决定了房地产这种特殊产品不能形成全国性甚至是世界性的统一的大市场。因此，房地产产品的生产消费形式集中表现为“外部需求小”和“内部流出少”的复合性 特征 (Elzinga and Hogarty)。 出于 对生 活的习惯性和工作学习的便利性考量．人们对房地产这种生活必需品一般会在一个相对固定的区域范围内进行选择一个区域内的房地产企业与其他 区域 内的企业一般情况下并不存在直接的竞争关系。由此可见，房地产产品的供求范围主要局限在一定的区域范围内，我国房地产市场也不例外。呈现 出鲜 明的区域性 特征。
　　(二1我国房地产市场是一个寡头垄断市场 
　　根据产业组织理论，寡头垄断市场是指一个市场中只有少数几个企业互相竞争、产品之间具有一定的异质性、市场存在着较高进入壁垒的市场。 
　　1．房地产产品的异质性
　　土地是 固定的 ．所 以基于 固定位置 土地之上 的房地产产品都有一个惟一的不可复制的位置，从这个意义上说，每个房地产产品之间存在天然的异质性。房地产产品这种天然的异质性．决定了能使资源得到有效配置的完全竞争市场不可能存在，取而代之的是区域性寡头垄断 ，而这种区域性寡头垄断，实质上是出于房地产企业对某一区域、地段 、空间 的绝对垄 断。当然 ，一定区域 内的少数几家房地产企业之间是存在竞争的，但是在缺乏有效监管 、过度自由的市场环境下，它们之间的竞争往往是以一种合谋提高房价获取超额垄断利润的重复博弈的形式存在。而这种在随机需求下的合谋行为．在整个经济系统繁荣期间内比衰退期内更加容易维持(Rotemberg and Saloner)。 
　　2．房地产市场进入壁垒 
　　市场进入壁垒也称市场进入障碍，是指新进入企业必须承担在位企业不必承担的成本。市场进入壁垒的存在会限制市场中企业的数量，进而限制竞争 ．使市场达不到充分竞争或者可竞争的状态。 
　　构成我国房地产市场进入壁垒的主要因素有经济因素、技术信息因素、行政因素等。结合我国房地产市场的实际情况．现阶段我国房地产市场最主要的进入壁垒为土地资源壁垒 ：一方面，由于土地资源的固定性、稀缺性 ，一定区域范围内某一房地产企业获取了某块土地开发权的同时 ，也 意味着 获取 了此块 土地 的排他 开发叔 ，无形 中为 在位企业行使垄断力量索取垄断利润提供了条件；另一方面，由于现阶段我国土地出让制度还不完善，部分地方政府、企业和个人意识淡薄，加之监管力度的欠缺，致使在土地使用权出让的过程中存在着大量的寻租行为，土地使用权的获得很大程度上取决于房地产企业的寻租能力与地方政府及其主要官员的主观偏好。土地资源的获取障碍将潜在可能进入 的企业排 除出 区域 市场 ．进而 无法对在位企业形成实质的竞争压力。 
　　3．房地产市场集中度 
　　产业组织理论将市场集中度作为判断产业市场垄断程度强弱的一个具体指标。如果将我国房地产市场作为一个全国性的统一市场来看待的话，根据(2004年房地产 百强研究成果》．我 国前 30家最大 的房地产企业的市场占有率尚不足 25％ ：吴丞 (2002)根据在沪深证券交易所上市房地产公司销售额的市场集中度为 CR14=3．7％。由此可见，如果将我国房地产市场作为全国性的统一市场来看待的话 ．我国房地产市场结构特征表现为集中度低的充分竞争特征。根据产业组织理论，充分竞争必然与整个产业的低利润率相对称。但从 国家统计局近年来公布的数据显示，我国各个主要城市的房地产市场的勒纳指数普遍集中在『o．4，0．61这个区间内，从指数指标意义来看，我国房地产市场中存在着明显的垄断行为迹象。由于房地产商品本身所具备的特殊属性，房地产市场实质上是一个区域性的市场，而任何一个产业市场集中度的测定 ．都必须是基于其市场边界明晰的前提之下 ，脱离这个前提所得出的结论无疑是缺乏说服力的。假定北京作为一个独立的区域性市场，同属于中国房地产百强企业的开发商在北京的销售量就占整个北京市场的4l％，而如果放在北京某一个特定 区域 内(如东城区 )，这个数字会更大 。因此 ，鉴于房地产市场区域性的特点．在运用市场集中度这个指标对市场结构进行分析界定时．不能仅仅是将房地产市场作为一个全国性的统一市场进行考量．而应该从所研究的特定区域出发，分析研究房地产市场结构以及企业竞争行为。 
　　二、我国房地产企业的市场竞争行为 
　　企业的市场竞争行为是指企业在市场竞争中为实现自身价值最大化，而采取的适应市场要求不断调整其战略对策的行为。企业市场竞争行为可以划分为战略性行为和短期性行为。企业战略性行为一般表现为在低成本和差异化之 间的选择：企业 短期性行为一般表现为在 产 品的价格、产量上的调整或者是企业之间的合谋。 
　　我国房地产市场化时间不长，市场主体 以中小企业为主 ．绝大部分企业在决策层面上尚达不到战略性的高度，更多地体现为短期性行为。由于房地产项目建设周期长．且一旦 通过相关部 门的行政 规划许可 ．房地 产企业 很难通过对产量的调整以达到竞争的目的，加之房地产产品本身的异质性，房地产企业更多地是通过选择价格而不是产量来进行竞争。下文试图通过建立一个房地产市场的一般性分析框架．以期深入分析区域性寡占条件下我国房地产市场中企业的价格竞争行为。 
　　(一)根据房地产市场区域性寡占
　　市场结构和其位置固定的空间竞争之固有属性 ，笔者通过借鉴温哥“住宅区位费用替代理论”和 Salop(1979)环形竞争模型的思想 ．建立了一个区域性房地产 市场 价格 竞争的一般性模型 。 
　　1．基本假设与模型 
　　①假设城市为单位圆周环形物 ．消费者均匀地分布在圆周上 。 
　　②假设环形城市中所有潜在房地产企业的固定成本和边际成本相同。用 F和 C分别表示房地产企业的固定成本和边际成本 ，q，和 1T (q 分别表示房地产企业 i的产出和利润水平，并且假定
　　
　　③环形城市中所有房地产企业进入是 自由的 ，环形市场中进入房地产企业的期望利润为霄，且企业呈均匀分布，数量为N．房地产企业数量 N由模型内生决定。 
　　④假设用 t表示消费者单位距离的成本。消费者的购买决策为：最小化价格与二次交通成本之和。
　　
　　根据以上假设 ，如图所示．相对于企业 2和企业 N，企业 l的位置。然后假设企业 2和企业 N都统一收取价格为P．如果消费者从房地产企业 1和房地产企业 2之间购买无差异，此消费者就位于由式：所决定的位置 X点上 。 
　　则，因为企业 l的左右两边都有消费者需求，所以企业 1所面临的需求函数为 ：
　　(二)定义并求解均衡 
　　1．房地产企业：每个房地产企业在其固定位置上的定价行为就像一个垄断者．也就是说每个房地产企业在给定位置需求下 ，且所有其他企业收取价格的情况下，选择 P。以
　　2．自由进入：模型中各房地产企业的自由进入导致企业利润为期望利润；对于所有的i=l，2，…N，利润函数。
　　三元数组就是均衡解。 
　　房地产企业 i利润最大化一阶条件为：因此，根据博弈论中的对称性均衡理论可以计算得出：为了求解模型中房地产企业的均衡数量，使，可以得出均衡价格为：
　　从计算结果可以看出，房地产企业均衡数量，的增函数，其经济含义明显。即在环形市场中，房地产企业的边际开发成本 c越高 ，房价越高；房地产企业的固定成本 F越大，企业的市场进入壁垒越大，市场中的企业数量减少，市场竞争程度下降，房价越高；房地产企业的市场期望利润的阙值 ’r越大，房价越高；t越大 ，单位距离的交通费用越高 ．房价越高，这里对于房地产因区位因素的差异而形成的交通成本的理解。不仅仅应当考虑因不同区域问的通勤效率差异而造成的直接交通成本差异．还应当考虑不同区域间由于公共建筑、市政配套、公共设施 、人文与 环境的差异造成的间接交通费用，这样也就不难理解房地产企业利用不同区域间交通费用的差异行使垄断力量。索取垄断利润而造成房价居高不下。 
　　为了研究区域内具体两个房地产企业间价格竞合行为，在这里假设存在一个双寡头区域性垄断市场，房地产企业分别生产两种差异性产品 (主要由房地产产品之间位置差 异造 成)，以 i=l，2表示。为简化模型，假定两企业无生 产成本。根据 Dixit(1979)与Singh和 Vives(1984)，假定两种差异性 产品有如下逆需求结构 ： 
　　 
　　以上假设中的 B > z含义为房地产企业的 自价格效应大 于因企业 问竞争而形成 的交叉 价格效 应。 为了直接求得需求函数，将价格作为购买量的函数的逆需求函数系统：ql=a—bpl+cp2和 q2=a+cp广bp2，其中，
　　
　　进一步，需要定义一个衡量产品差异程度的标准。如果房地产需求者认为产品之间存在较大的差异，产品之 间的交叉价格效应很小甚 至可以忽略。如 果接近于0，即，产品之间是存在很大差异的。  如果交叉价格效应接近或者等同于自价格效应，产品之间就可以被认为是同质的。如果当8接近于 l，或者等价 ，当产品之间就可认为是同质的。 
　　双寡头垄断非合作定价： 
　　现在求解双寡头垄断条件下的价格竞争的纳什均衡．假定每个 i把企业 j价格 pj看作是既定的，企业 i选择
　　
　　双寡头垄断条件下的价格竞争博弈中．为策略补偿型纳什均衡 ，即企业的价格最优反应函数向上倾斜 ，一个企业如果提高价格，另～个企业的最优反应策略也为提高价格。具体反应函数见下图(2)：
　　
　　由利润函数可以看出当时，房地产企业获得0利润，即当房地产企业 l与房地产企业 2的产品趋为同质时．企业间的价格竞争趋同于伯川德价格竞争 ．企业利润将为零。但是由于房地产产品位置固定加上不同地点的、社会、和人文条件不尽相同，以及房地产建筑 自身的式样、朝向、规模和装饰等方面的千差万别 ，这种可能将不存在。房地产企业会通过品牌、营销、广告甚至是合谋来强化自身产品的异质性以增强本企业的垄断势力，进而索取垄断高价。 
　　双寡头垄断共谋合作定价： 
　　现在假设房地产企业不是独立的决定产品价格 ，而是通过合谋定价以使双方利润最大化，即：,通过求解一阶条件得，进一步假定房地产企业1．企 业 2平 分利 润 ，则 每 个 开 发 商 得 到 的 利 润为：
　　因为双寡头单房地产企业合谋利润恒大于非合作单个房地产企业利润(合谋利润与非合作单个企业利润之比为：
　　从定价角度分析．房地产企业合谋可以比竞争时得到更多的利润，这样在双寡头垄断市场条件下，房地产企业之间存在着通过合谋索取垄断利润的强烈动机．其直接的结果便是妨碍了市场竞争，降低了资源的配置效率，使社会整体福利水平下降。 
　　三、结论 
　　我国房地产市场实质上是一个 区域性寡头垄断市场 ，不同区域板块之间的房地产企业实际上并不存在直接的竞争关系，房地产企业只是与它所在的特定区域范围内的企业发生竞争关系。即使是这样，不同房地产企业还是拥有各自相对独立的垄断市场区。在支持过度。缺乏有效监管的市场环境下，房地产天然的垄断性。给房地产企业行使垄断势力、人为抬高房价、索取垄断利润提供了便利条件。因此，相关政府部门应当加强监管，完善房地产业信息披露制度 ，进一步完善改革土地出让制度，降低企业进入壁垒，促进市场竞争，对房地产价格进行一定的管制，切实稳定房地产价格 ，进而构建和谐的房地产市场经济秩序，促进我国房地产市场健康和可持续。 
　　【】 
　　[1]苗天青，朱传耿．房地产市场的地域特征分析[J]经济地理，2005，(5)：325—326． 
　　[2]曹振良．房地产经济学通论[M]．北京：北京大学出版社 ，2003，(3)：3-4． 
　　[3]奥兹夏伊．产业组织理论与应用[M]．北京：清华大学出版社，2005，(5)：94-108
　　[4]余凯．我国寡头垄断条件下的房地产价格形成机制研究[J]．经济地理，2005，(5)：63-70．