个人住房信贷业务存在的问题及国外经验借鉴

　　关键词：个人住房贷款  垒融风险
　　论文摘要：个人住房信贷业务迅猛的不可避免地存在一些问题和垒融风险，须引起高度重视借鉴国外经验，提出规范个人住房贷款业务发展的措施，促进个贷业务健康发展。
　　随着国家宏观调控政策、住房分配政策及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了住房消费信贷投人，个人住房贷款业务迅猛发展并初具规模。截至 2000年底，北京市个人住房信贷余额达 406．65亿元 ，其中自营性个人住房贷款余额 340．69亿元，特别是 2000年个人住房贷款的增量和支持居 民购买住 房的套数、面积均超过前两年的业务总量。但 由于个人住房贷款业务开办时间不长，在内外部环境 尚未完善的情况下，其迅猛的发展不可避免地暴露出一些问题和潜在的风险 ，须引起有关方面重视。 
　　1  个人住房贷款业务存在的问题及风险 
　　1．个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制 
　　对借款 申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作 ，但由于我国个人资信制度尚未建立．对个人 的资信状况缺乏合理 、完整的判定标准 ，银行只能 以借款人所在单位开具 的收人证 明等材料做为信用评定的依据．其真实性、时效性难以确定 ，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分 由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握 。 
　　2．房地产项目按揭合作不规范．房地产经营管理风险无法控制
　　房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质 、项 目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金 的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。但由于市场竞争激烈．导致一个项 目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额 ．不正确地迎合来 自社会各方面的某些需要 ，在竞争 中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段 ，放松对开发商资质和项 目合法性的审查及工程建设的监理 ，对开发商售楼资金放任 自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展 。 
　　3．抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展
　　由于住房货币化分配．抵押登记工作量成数量级增长．房屋产权管理部门难以适应 ，办事效率低 ．抵押登记工作进展得十分缓慢．增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新 、抵押贷款新业务品种的创新和发展 
　　4、个人住房贷款的风险转移机制不健全 
　　由于个人住房贷款数额大，期限长，出现风险的可能性较大 ，急需建立风险转移机制。个人住房贷款担保或保险机制尚未建立，缺乏为信用提供担保 的经营机构 。房地产二级市场发展缓慢 ，房地产拍卖市场不发达，廉价租房尚未启动，造成抵押物处置难 ，特别是对已进住的房产 ．在居民安置问题无法解决的情况下，银行难以处置和有效地保全资产 。 
　　5．科技含量低．贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适应 
　　零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期 限长，管理成本高的特点 ，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管理等方面与批发业务有很大差别。特别是个人住房贷款业务迅速增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服务手段和质量等工作提出了更高的要求 ，但 由于银行内部管理系统科技含量低 ．信息处理速度慢 ，不利于经营管理水平的提升 。 
　　6．从银行资金的来源与运用的角度来看 ．存在短存长贷风险 
　　目前个人住房贷款的社会需求量巨大，从长远角度来看，与全社会其他信用需求量可成比例，但从银行 自身信贷结构平衡角度来讲 ．个人住房贷款的规模应有银行 自身的管理界限。另一方面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银行个人住房贷款指标 、资金紧张 
　　7．从银行经营效益来看 ，目前个人住房贷款享受国家 
　　优惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 为5．58  ，而一年期的定期存款年利率 2．25  ．利差仅为 3．33  ，银行的利润空间很有限。外加个人住房贷款属于零售业务 ，相对于贷款而言，金额小，笔数多，银行在合同成本、广告宣传等投入了大量的人力 、物力和财力 ．这样又将本来就较小的利润空间进一步缩小．相反由于个人住房贷款利率优惠，且贷款期限长．在企业融资审查严格的情况下．助长企业套取个贷资金长期使用．增加银行信贷风险。 
　　2 防范和化解风险的经验借鉴 
　　1．由政府部门牵头 ．尽快成立 个人资信评估系统 
　　信用记 录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份证 明，任何银行 、企业都可以有偿查询和利用这些记录，形成社会性 的信用管理基础 。具有 良好信用记录的个人或企业 ，在寻求贷款、信用消费、交易往来 中．都会享受到极大的便利 ，可以为银行决策提供依据 ，减少决策失误 应 由政府部门牵头 ，成立相应的中介机构 ，建立起个人资信评估系统 ．把所有的个人信息收集、整理、加工，对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价．以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享 。
　　2　．加强个人住房贷款前期合作项 目的审查和预售房款的监管，防范房地产经营管理风险 
　　严格合理地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质 ．选择优质的商和项 目，在合作项 目的选定上 ，制定一套严谨、 的管理办法 。对于预售房 ，应借鉴新加坡 的经验，从政策法规上规定建立项 目工程账户，对预售房资金使用按照工程进度进行拨付．防止房地产开发商滚动开发 ，乱铺项目，在经营管理不善 的情况下 ，造成逾期交房或工程烂尾 ．损害消费者的利益和银行信贷资金的安全 。 
　　3．建立灵活多样 的担保制度  在贷款 的担保
　　上不应局限于所购住房进行抵押．应借鉴西方国家的经验和做法：(1)由政府部门成立专业的政策性担保机构 ，对配合社会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保；(2)成立商业性的担保公司提供信用保证 ；(3)建立个人住房信贷保险机制，积极探索和增加商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式。 
　　4．建立市场化 的个人住房贷款利率管理体系 
　　目前个人住房贷款不论期限、金额、购房面积和房源性质均实行两档利率，不利于客户合理地安排和使用资金 ，不利于银行进行市场细分，满足不同层次客户的需求 ，提供差别化服务，随着我国加人 WTO步伐的 日益临近，为加强我国商业银行的竞争力 ，我们应加紧研究和建立市场化的个人住房贷款利率管理体系 
　　5．加大科技投人 ．提高银行个人住房贷款经营管理水平 
　　由于个人住房贷款具有笔数多、期限长的特点，银行传统的经营管理手段 已不能适应迅猛发展的个人住房贷款的需要，必须加大科技含量，利用高科技手段进行管理，提高信息处理速度和风险预防监测水平 ，有效防范风险。
　　6-加快个人住房贷款证券化的研究、实施步伐
　　为从制度上解决资金来源短期性与资金运用长期性的矛盾，增强资产流动性，借鉴国际业的经验 ，实施资产证券化 ，解决短期资金长期使用的矛盾 ，保证商业银行个人住房贷款良性循环。