基于共有产权的经济适用住房收益分配研究

　　摘要:在分析国外共有产权制度基础上,对我国共有产权的含义、本质及设定基础进行了探讨。通过设定共有产权,对适用住房的收益分配进行了研究,并通过西安市经济适用住房上市交易进行了实证分析。该收益分配制度对于经济适用住房产权创新,完善经济适用住房的退出机制及消除经济适用住房交易中的寻租牟利现象有着重要的作用。
　　关键词:共有产权;经济适用住房;收益分配
　　
　　房地产产权是房地产的基础和灵魂,围绕房地产所产生的一切社会和经济活动,实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。
　　2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康的通知》(国发[2003]18号)指出,经济适用住房是具有社会保障性质的政策性商品住房,是我国住房供应体系的重要组成部分,也是实现住房保障的主要内容。经济适用住房对于缓解城市中低收入群体的住房压力以及构建和谐社会都起到了重要作用。经济适用住房上市转让时,按现行规定,政府要收回一定比例的土地价款,但收回多少、如何收回补贴收益,因缺乏房屋产权依据,难以操作。有的地方虽然规定了“按成交额的10%缴纳地价款”,但在实践中出现了成交额难以掌控,售房者隐瞒实际成交价获利导致政府收益不能保证的现象。此问题如果不能得到很好的解决,将会影响经济适用住房的建设和管理,甚至会影响到我国城市住房保障体系,而经济适用住房的产权是解决收益分配的基础。
　　
　　1国外的共有产权制度
　　
　　在英国的住房政策中,有一种共有产权的制度,该制度支持部分在市场上购房有困难的家庭,通过分步购买产权的方式,逐步拥有完全产权住房的一项政策。英国的“共有产权”住房,是政府对有一定购房支付能力,但又难以完全承担从市场途径购买住房的部分群体的一种资助。英国的共有产权,是指由“住房协会”与购房人共同拥有住房产权,购房人对“住房协会”持有的产权部分支付租金,在具备能力后,购房人可逐步购买“住房协会”持有的那部分产权。在其首期购买和逐步购买剩余部分产权的过程中,政府会给予一定的政策性优惠。这种共有产权住房针对不同的购房群体,有不同的政策设计。
　　美国通常把产权的拥有方式分成如下几类:完全产权(Sole Ownership)、联合产权(Joint Property)、共有产权(Common Property)和拥有产权(Enterprise Property)。共有产权指两人以上按份共同拥有一宗不可分割的房地产,产权人按份拥有房地产权益和承担责任。尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分,但利益上是可以分开的,而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益,另外,各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的。大多数情况下,两人以上共同拥有房地产的权利是共有产权。
　　
　　2我国共有产权的设定
　　
　　2.1共有产权含义和本质
　　鉴于国外共有产权的经验,我国共有产权住房在少数城市已进行试点,但目前还没有正式在全国普及实施,还处在讨论、调研、试行阶段。
　　我国共有产权制度的基本含义是,政府用于经济适用住房建设的财政性支出(主要是政府免收土地出让金、税费减半征收和土地划拨出让的优惠),转化为投资,政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。
　　对于用货币补贴方式扶持低收入家庭购买的住房,政府的补贴也应视为政府的投资,这类住房的产权也应是政府与受助购房人的共有产权。在实践中,政府拥有的这部分产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利,政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》,同时,对产权共有人的权益进行界定。
　　共有产权制度的内在本质是,坚持经济适用住房的双重性质,实现保障性与商品性的有机统一。从这一意义说,共有产权制度在本质上是通过经济适用住房所有权权能的动态组合,成为经济适用住房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体的实现形式。经济适用住房产权所有与所有房屋产权一样,具体在经济和法律关系上主要体现房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。这些权利根据所有人的意志、目标和通过这些权利在不同条件下的不同组合形式,可以体现出经济适用住房保障性和商品性的统一。
　　2.2共有产权设定的法律基础
　　按照民法“一物一权”的原则,一处房产法律只承认一个所有权,但一个所有权可由一个民事主体所独有,也可以由两个或两个以上的民事主体所共有,这为共有产权制度奠定了法律基础。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定: “财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”这条规定有四层含义,基本满足了共有产权制度的法律需求,一是政府作为法人可以成为经济适用住房的共有人;二是政府按投资额可以成为经济适用住房的按份共有人,并按自己的份额享有权利,分担义务;三是政府和受助购房人都可以根据具体情况对自己拥有的经济适用住房产权额作出处分;四是处分经济适用住房时,政府和受助购房人都具有优先购买权。
　　我国城市房屋权属登记制度也为共有产权制度奠定了法律基础。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定:“房屋权利人(以下简称权利人)是依法享有房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和人”。第十一条规定:“房屋权属登记由权利人(申请人)申请。共有的房屋,由共有人共同申请”。第三十二条规定:“共有的房屋,由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书一份,房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力”。这些规定表明,政府作为法人成为房屋权利人,按投资额成为经济适用住房的按份共有人之一,领取《房屋共有权证》是受法律保护的,操作上简便易行,没有任何障碍。
　　
　　3经济适用住房收益分配分析
　　
　　3.1“特殊产权”界定
　　政府用于经济适用住房假设的投资(主要表现为减免的土地出让收益和税费),主要是对需要帮助的群体发挥保障和扶持作用,而不是一般意义上的投资,所以政府拥有的这部分产权应是“特殊产权”。
　　根据新古典产权理论以及企业的不完全契约等理论,拥有很强专用性资产的产权应当获得剩余权利。由于专业性资产的权利对于收益的分配是事先无法界定的,我们可以采取用总收益减去其他产权固定收益的剩余收益来专业性资产的收益。
　　由于土地是不动产,所以具有很强的专用性。而房地产的价值又主要是由土地成本决定的,所以在经济适用住房到期可以上市时,拥有土地所有权的政府具有获得剩余收益的权利。
　　3.2经济适用住房收益分配假定条件
　　(1)经济适用住房产权为受助购房者和政府的共有产权;(2)经济适用住房上市交易,收益按同一区域内商品房的价格指数测算;(3)受助购房者退出有正面激励作用,有利于提高经济适用住房的利用效率;(4)经济适用住房退出时由政府回购;(5)对于用货币补贴的购房者,共有产权及其收益按出资比例设定。
　　3.3西安市经济适用住房上市交易实例分析
　　按照《西安市经济适用住房管理办法》的规定,购买经济适用住房满五年后可以以市场价上市出售。经济适用住房在出售时,购买人要按经济适用住房所在地标定地价的10%交纳土地出让金,没有标定地价的,土地出让金的价款暂按成交额的3%交纳。本例采用按成交额的3%缴纳土地出让金价款。 　　根据实际成交价格,2003年西安市城南区的适用住房售价为1 500元/平方米,2008年底该地区经济适用住房达到五年上市时限,二手房实际成交价为3 200元/平方米;2003—2008年该地区普通商品房价格平均上涨了80%。
　　A.不考虑资金时间成本,按一套面积为100平方米的经济适用住房进行粗略:
　　(1)按目前西安市的规定,该房应交政府的每平方的收益为:3200*3%=96元/平方米(如果出现价格瞒报,这一收益没有保证)。
　　原购房者每平方米收益为:3 200-1 500-96=1604元/平方米。
　　(2)按照本文共有产权制度设计,原购房者每平方米收益为:1 500*80%=1 200元/平方米。
　　政府每平方米的收益为:3 200-(1 500+1 200)=500元/平方米。
　　不考虑资金时间成本时,按照新的产权制度设计进行计算,政府每平方米收益比目前西安市规定的要多404元/平方米。
　　B.考虑资金时间成本,将各时点上的资金流折算到2008年,利率采用2004年人民银行存款利率0.72%,一套经济适用住房按面积100平方米的进行计算:
　　(1)按目前西安市的规定,该房应交政府的每平方的收益为:3 200*3%=96元/平方米(如果出现价格瞒报,这一收益没有保证)。
　　原购房者每平方米收益为:3 200-1 500*(1+0.72%)5-96=1 549.22元/平方米。
　　(2)按照本文共有产权制度设计,原购房者每平方米收益为:1 500*(1+0.72%)5*80%=1 243.83元/平方米。
　　政府每平方米的收益为:3 200-1 500*(1+0.72%)5-1 243.83=401.39元/平方米。
　　考虑资金时间成本时,按照新的产权制度设计进行计算,政府每平方米收益比目前西安市规定的要多305.39元/平方米。
　　
　　4经济适用住房共有产权的优点分析
　　
　　(1)政府通过“合股买房”拥有部分房产权,可以限制炒房等投机行为,有利于消除和打击现行经济适用房交易中的寻租现象,从源头上避免滋生腐败问题。即使暗箱操作骗购经济适用房,个人不拥有完全的房屋产权,社会住房保障资源也不致于完全流失。
　　(2)经济适用住房共有产权政策,有利于完善经济适用住房的退出机制,使经济适用住房做到循环使用,发挥住房保障资源的最大利用。当经济适用住房受助者脱离中低收入群体时,政府可以依靠手中的部分房屋产权和相关法规,将房屋另一半产权回购,用于安置其他更需住房的低收入家庭,不断循环使用。这样既体现了政府资助穷人的公正和公平,也使部分家庭从住房福利保障制度中及时退出成为可能,最终形成受助家庭走向富裕而退出住房保障的有效机制和经济适用住房循环利用的机制。
　　(3)经济适用住房共用房权政策,可以更好的实现住房保障资源累积和倍增,不仅使政府的投资转化为部分产权,使这部分资产保值,而且随着资产的循环使用,政府用于住房保障的财力累积倍增,能够有效地扩大住房保障覆盖面,尽快实现居者有房的梦想。
　　(4)经济适用住房共有产权,有利于规范和繁荣住房租赁市场,进一步促进人们住房消费观念的转变,增大经济适用房选择的空间余地,宜买则买、宜租则租、先租后买、租售并举、量力而行、合理消费,从而引导人们走出“重买轻租”的消费观念误区,形成正确的住房消费结构。
　　
　　5结论
　　
　　经济适用住房在我国还是一种新兴事物,对它的认识需要一个过程,当前,政府迫切需要重新审视经济适用住房的一些突出问题,尽快进行制度上的创新,以达到预期的政策设计和宏观调控目标。否则,如果继续沿用过去的做法和实现方式,虽然各地不断加大建设量,但其根本问题和矛盾还是无法得到彻底解决的。
　　本文的经济适用住房共有产权制度是经济适用住房改革过程中的重大创新,像任何新生事物一样,必然会遇到这样或者那样的问题,有时会伴随产生以前没有遇到的新的问题。我们对好制度进行评价的标准应该是是否极大解决原有弊端,同时带来较少的副作用。从这一方面来看,本文认为,共有产权制度是解决经济适用房现有困境的极佳选择。值得特别指出的是,住房问题是关系到国计民生的重大问题,不是仅靠某一两个学科的理论就可以很好解决的,需要建筑、经济、管理、等相关学科的共同完善,相信在各学科取长补短的过程中,共有产权制度的和成熟会有更大质的飞跃。
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