论房地产回暖的虚假性——从融资结构的角度分析

　　摘要：本文针对房地产是否回暖问题，从融资结构即银行贷款、股权融资、债券融资、房地产投资信托的角度进行分析，并认为房价下降压力极大，说房市回暖尚为时过早。
　　关键词：房地产回暖;融资结构
　　
　　一、背景介绍
　　
　　今年1、2月份，住房成交量同比增长6.1%，仅2月份，北京二手房成交量创13个月来新高，3月前两周，二手房成交8173套，期房和现房的签约成交量为6938套。而近日，北京、上海、深圳等城市房地产交易呈现比较活跃状态，土地成交量也较大回暖，行业人士认为，按此势头，的房地产市场似乎已经“见底回升”。
　　对于这一现象，众学者广泛从需求者的角度分析，认为房地产的回暖极度不符合“1号法则”——即民众收入流决定整体房价走向”。笔者认为，房市回暖与民众对房价预期相关，房价是否见底，民众观望态度是否已经终结，更应该从供给者也即房地产融资结构方面加以考虑。
　　
　　二、房地产市场融资结构分析
　　
　　目前，我国土地购置与房地产开发资金来源主要有四个方面，银行贷款、股权融资、债券融资、房地产投资信托。
　　1.银行贷款
　　银行贷款, 是房地产最原始的融资模式，同时也是我国房地产融资的主要渠道，更是中小开发赖以生存的命门所在。据统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比例在70%以上，2008年年底，国家从民生角度出发为了调控过高房价，控制房地产风险，采取了房贷新政、控制房地产业贷款规模等措施，许多房地产商资金顿紧、捉襟见肘，行业的面临资金瓶颈。
　　进入2009年，虽然在2008年央行一再降息的基础上，工行率先推出了房贷7折的利好房地产行业的政策，但在商业银行内部，为自保却一致看淡房地产行业，不敢放贷救市。而据北京市统计局的统计，截至2008年12月末，北京商品房空置面积达1438.3万平方米，其中，商品住宅空置面积比上年末增长26.9%。空置一年以内的商品住宅面积占住宅空置面积的64%，比上年提高7个百分点，在购买力不足的情况下，房价下降压力还很大，说房市回暖尚为时过早。
　　2.股权融资
　　目前部分实力雄厚的房地产上市公司在资本市场上采取了多元化的融资方式，通过增发、配股、等股票流通方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。已经部分改善了以往融资渠道单一、过分依赖银行贷款的现象。这也有利于化解金融风险, 降低企业融资成本， 改善企业资本结构。
　　但是, 房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般企业，资金流不连续， 呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，通常只有实力较大的房地产公司才可能上市。此外，现阶段中国股票的市场正处于变革与规范的非常时期，导致国内房地产企业通过证券市场直接融资的不稳定因素较多、难度颇大，借股权进行融资在短期不会凑效，房地产企业资金漏洞不会有所减小。
　　3.债券融资
　　对于开发周期长、投资额度大的房地产企业，发行债券是一种较好的选择。在2006年以前，房地产债券融资在近几年房地产企业全部资金中所占比重呈下降趋势，在2006 年融资构成中债券融资所占比例更是微乎其微。2007年8月14日,中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》，中国公司债券发行工作的正式启动。2007年9月30日，中国人民银行颁布《公司债券在银行间债券市场发行、交易流通和登记托管有关事宜公告》，规定公司债券可在银行间债券市场发行流通和托管，公司债融资细则得到进一步完善。
　　但由于国家对发行债券主体要求严格、利率管制政策、企业债券信用评级系统尚未形成、长期债券面临较大的利率风险, 欠缺避险工具等原因，我国的房地产企业债券的发行规模很小。 　　4.房地产投资信托（REITs）
　　它是一种以信托计划或房地产上市公司为投资实体，以其发行的受益凭证汇集市场投资者的资金，再由专业机构进行打理，并向投资者派发收益的一种信托基金制度。其核心就是将分散资金集合起来集体运作，这种融资方式既可以获得税收优惠提高对投资者的回报，又是以股权形式的投资不会增加房地产的债务负担。
　　但是，REITs产品在内地经过多年探索仍不成功，央行在2008年4月发布的《2007年市场报告》中即指出，要加快金融市场产品创新，择机推出房地产投资信托基金产品，但此后并无实质性进展。即使该基金今年能够推出，其对当下对房地产开发企业的直接作用很有限。此外由于该基金主要涵盖的是商业地产，对于那些主要以住宅类开发为主的企业来说，作用可能会更小。
　　
　　三、
　　
　　纵观房地产企业融资全局，银行信贷长期内仍将是房地产融资的主要工具，多元化融资模式的构想是解决目前房地产业融资结构单一的有效途径，在新的融资结构未呈现，银行面临较大风险，中国的房地产企业走出目前的融资困境尚需时日。
　　现在总体形势没有改观，人民收入没有增长，人们持币观望一切，房地产商还在资金紧缺的困境中挣扎，供需分析都倾向于从根本上调整放假，也就是病根未除，而外部环境还在恶化，怎么可能会回暖呢, “回暖”说固然激荡人心，但真正的调整、触底是在何处，现在任何一种断言，都为时尚早。
　　
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　　[1]石金花:当前房地产融资渠道的特征及发展趋势[J].北方,2008,(14).
　　[2]易宪容:房价的博弈[J]. 中国市场, 2008,(33).
　　[3]张 吉:浅议我国房地产的融资现状及多元化融资趋势[J]. 商业, 2008,(17)