房地产业横纵向联盟的ＤＥＡ有效性评价
摘 要：运用数据包络法对房地产业的横、纵向联盟进行了性评价，并通过分析出现无效结果的原因，提出了相关的对策与建议。?
关键词：房地产业；横向联盟；纵向联盟；DEA?
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房地产业作为一个资金密集型产业，其特征主要表现为高投入、高产出、强地域性、以及单件性（即不可大量复制）。随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策的出台，业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产的核心竞争力业已不再局限于产品本身，加强房地产业横、纵向的地区性联盟已经成为整个房地产行业的迫切需求。?
1 DEA基本理论及模型?
数据包络法（the method of data envelopment analysis），简称DEA方法，是由著名运筹学家查尼斯、库珀及罗兹于1978年首次提出来的，这是一种用来评价部门间相对有效性的分析方法。它根据一组输入和输出的观察值来评估有效生产前沿面，以衡量每个决策单元的投入产出相对效率。?
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2 房地产业横、纵向联盟的DEA模型变量选取与建立?
2.1 房地产业横向联盟的DEA模型变量选取与建立?
本文从房地产业价值排名前20位的房地产上市公司中选取了较具有代表性的5家房地产公司作为分析对象，它们分别是万科、保利地产、北辰实业、名流置业以及苏宁环球，通过DEA经济性评价，从投入产出效率的角度来分析房地产业横向联盟的可行性与必要性。?
选择的输入指标为从业人员数（?X?1）、总资产（X?2），输出指标为营业收入（Y?1）、利润总额（Y?2）、扣除非经常性损益后的每股收益（Y?3）、平均净资产收益率（Y?4）。这里需要特别说明的是，Y?3反映了公司经营的专业化和规范化程度，Y??4反映了公司运用资产获得投资回报的能力，并与公司未来配股或增发新股密切相关。如表1所示：?
房地产业的纵向联盟，主要涉及了项目开发的各类相关行业。房地产业通过进入其上游或下游企业，如建筑、安装、运输、建材、家居、信息咨询等，纵向整合获得市场、价格、渠道、供应等多方面资源，从而实现纵向联盟的多赢局面。这里我们简化联盟成员，仅选取房地产业、建筑业，以及运输业作为研究对象。?
选择的输入指标为行业投资总额（?X?1）、企业个数（X?2）、从业人员数（X?3），输出指标为行业总产值（Y?1）、利润总额（Y?2）、税金总额（Y?3?）。如表2所示：?
3 分析与对策?
3.1 分析?
从横向来看，各大房地产公司的评价值分别为：万科、保利均为1，DEA有效，北辰为0.753，名流为0.412，苏宁为0.498。从中可以发现的一些主要问题有：第一，政府对房地产的调控力度进一步加强。重点面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。部分企业由于未能及时针对国家政策做出相应的战略调整，同时对整个市场的走势缺乏正确的认识，因此不得不面临淘汰危机。另一方面，从紧的货币政策对于强烈依赖于银行信贷的房地产企业无疑形成了较大的压力，在这个以“大资本、大品牌、大手笔”为主要特点的房地产运作市场中，一些中小企业很难实现持续发展。第二，整个房地产行业仍处在发展阶段，行业整体发展的不规范、信息披露制度的不健全等因素严重影响了行业的健康发展，部分企业和集团利用自身优势在一定范围内形成绝对优势，市场中难以实现充分竞争，于是强者愈强，弱者愈弱，两极分化现象由此产生。第三，行业子企业自身的综合实力水平参差不齐，影响因素包括资金、资源、技术、市场等。在一个房产开发项目中，房地产商必须与土地规划、工程建设、工商税务等多个政府管理部门打交道，这一系列政府部门可能发生的寻租行为，都势必为房地产商增加无形成本，因此房地产开发的盈亏具有很大的不确定性，增大了房地产投资的风险，从而使得一些房地产企业在做出投资决策时受到影响。?
从纵向来看，房地产业、运输业与建筑业均未达到DEA有效。从所得数据来看，房地产业的评价值在这三者中较高，为0.872，建筑业为0,819，运输业则相对较低，为0.573。随着1997 年以后房地产业的逐渐规范,房地产业快速发展,这必然会对以建筑业为主的各个产业形成较大的需求拉动力,而房地产业对运输业的影响却是在近些年才产生了明显的供给推动作用。?
3.2 对策?
当前房地产市场的主流运作模式将逐步由大资本运作取代小资本投机性开发，同时，由于一、二线房地产市场已日趋饱和，导致本地市场的竞争不仅存在于本土房地产企业之间，而且更将迎来异地企业的加入。因此，房地产企业在打造核心竞争力的战略中应及时调整企业对外联盟的形式，优化资源配置，以提高企业的整体运作能力。同时联盟将有助于扩大房地产品牌效应，提高企业的议价能力。?
首先，在房地产业内部加强企业间的战略联盟。推进强强合作将成为联盟的主要形式，本土房地产企业可充分利用地域优势，以及在本地日渐形成的品牌效应与供求，加强与外来品牌企业的合作，形成优势互补。与此同时，借由异地企业，又可进一步开拓市场，扩大品牌效应。另一方面，各地的中小房地产企业在这种强强联手的形式下将面临严峻的挑战，通过兼并与收购，一批竞争力较弱的企业将被淘汰。这将有助于加速房地产业存量资产的流动和重组、提高资产的营运效率、降低经营成本，同时降低风险。?
其次，加强房地产业与运输业、建筑业、建材业等产业的纵向联盟。房地产业与其上下游相关产业的纵向联盟保证了企业对市场适应性的需求。去除非核心业务将有助于提高企业的整体竞争能力，加快决策、反馈速度。因此推行房地产业进行专业的纵向联盟成为当前联盟机制创新的要点。房地产业通过实现与其他产业的专业联盟，明确专业合作的有偿性与责任性，则能达到无需实际整合便能获取纵向联系的成本或差异优势的目标，并进一步克服了完全独立企业之间可能遇到的协调问题。纵向联盟中的各企业间的专业互补、业务链接、独立性和责任是维系长期合作的基础。以这些特点作为合作的保障，将不仅有利于处于联盟中的各企业降低各自的风险与成本，而且可以帮助产业产生协同作用，并进一步提高行业进入壁垒。?
总而言之，我国房地产业应慎重思考发展战略的选择问题，通过适应市场来发展市场，加强横、纵向联盟的强强合作，这样才能获得持续竞争优势从而赢取市场。
