新型农民与农村房地产业发展关系探析

　　[摘要]从制约房地产业的两大前置性因素即土地和资金来看，城市房地产业发展将处于越来越艰难的境地。随着“十一五”规划的提出，伴随着新建设开局年的到来，人们对房地产业的关注将不可避免地转向农村。这是一片广阔的发展空间。在这个过程中我们有许多事情要做，对于其消费主体即新型农民的培育问题即是其中之一，这个问题也是学基本命题之一。消费主体不明确，无法形成真正意义上的市场，农村房地产业也无法得到发展。
　　[关键词]农村房地产业；消费主体；新型农民
　　
　　农村房地产业亟待发展。“十一五”规划对新农村建设提出的众多建议和设想，以及目前农村房地产业发展过程中存在的问题，要求我们必须关注农村房地产，促使农村房地产业健康发展。这不仅是对农村房地产业，也是对整个农村经济产生巨大影响的问题。
　　
　　一、农村房地产业发展的必然性和迫切性
　　
　　(一)提出建设社会主义新农村。为农村房地产业发展提供了良好的宏观环境
　　“十一五”规划对新农村建设提出了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，这是从宏观层面上提出的目标。从操作层面上看，它要求改善农村的生产生活基础设施，例如安全饮水、道路、电力、信息等等。近年来，虽然农村在这些方面取得了一些进步，但是就全国而言，农村基础设施建设与城市相比仍存在很大的差距。我们要加强对农村生活环境的整治，不仅要生活环境整洁，也要生态环境良好。同时要加强对农村住房的规划，不仅要使其美观，还要体现出具有地方特色和地域风情的建筑风格。另外在布局上要合理，便于生产、生活、交通，其中还必须遵守一条重要原则：不能滥占土地。
　　
　　(二)随着土地监控实效性进一步增强以及财政加大对“三农”资金的投入力度，为农村房地产业发展提供了契机
　　2005年在上海召开的“土地市场年会”透露，银根继续紧缩，并进一步加强对楼市的宏观调控。国土资源部为进一步完善用地和城市房地产市场准人制度，颁布了2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。这意味着开发商要想在城市拿到土地，难度将越来越大。而同时加大对“三农”的投入力度则是近几年来中央经济工作的一个重要内容。它反映了多年来我们以城市建设为主的投资方向将转变，重视农村建设势在必行。伴随这个趋势，将会有一部分原先在房地产暴利诱惑下产生的城乡“资金逆流”回流，导致城市房地产资金将降温。资金使用方向和土地监管上的变化，将直接导致房地产开发重心从城市转向农村。2005年末在上海市举行的第十八届房展会上，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说，加强农村建设和发展县域经济是大势所趋，今后房地产的发展方向不在大城市，而在城镇。
　　
　　(三)目前农村房地产状况不容乐观，亟须完善和创新
　　随着近年来我国对“三农”问题的高度关注和支持，使农村的状况大为改善。在农民收入增加的同时，农村房地产业也在悄然进行。但大多是小规模、孤立地进行，隐患颇多。从前期土地开发、资金获取到后期的房产交易都存在很多问题。没有统一的规划，也就谈不上基础设施的建设，如水、电、道路等都是分割进行，重复建设浪费了大量的资源。在利益的趋使下相关职能部门对土地监管不力，渎职、失职现象屡现，导致滥用土地特别是占用耕地现象严重。在农村，开发商与建筑商两者通常融为一体，由于对其资格缺乏必要的审查，以及在融资方面存在很多障碍，导致开发过程中资金难以到位。另外，现房交易也加剧了资金周转困难。在这个过程中偷工减料、技术不到位、设备不齐全都影响着施工质量及进度，因此“豆腐渣”工程的出现也就不足为奇。而在后期交易中，由于前期土地开发使用手续不完备，导致购买者无法顺利办理房产证，甚至是非法交易。这些严重损害了购房者的利益，也妨碍了农村房地产业的正常健康发展。上面所列举的只是相对有一定规模的开发行为，而在农村更多地却表现为农户家庭独立行为，类似问题普遍存在。总而言之，目前农村房地产业存在诸多问题，集中表现在资金普遍不足、开发产品质量差、土地浪费严重等。现实要求我们尽快规范农村房地产市场，完善农村房地产市场，以有力地推动社会主义新农村建设。
　　从国家政策的导向以及现实中的措施都表明农村房地产业发展已是必然。笔者以为，在诸多问题中我们首先要解决的问题是明确消费主体。这是发展农村房地产业的基础条件，也是推动农村房地产业发展的原动力。
　　
　　二、明确消费主体是农村房地产业发展的基础
　　
　　(一)发展农村房地产业必须明确消费主体
　　从经济学角度来看，一定数量的房地产商品供给、一定数量的购买力和参加交换的当事人，包括开发者、消费者等是构成房地产市场的主体。而从营销学的角度来理解，卖方的集合体构成行业，买方的集合体构成市场。因此，房地产市场是指那些对房地产具有特定需要或欲望，而且愿意并能够通过交换来满足这种需要或欲望的全部潜在顾客的集合。无论从经济学还是从营销学角度来理解，一个行业要发展都必须依赖于市场的发展，而市场的发展却又必须有明确的消费主体。明确了消费主体，才能生产出适销对路的房地产商品，房地产业才有可能生存发展。
　　
　　(二)目前农村房地产消费主体不明确导致农村房地产业发展缓慢
　　据2003年中国人口统计年鉴显示，我国近13亿人口，其中7．8亿是农民，占60．9％的比重。要发展农村房地产业，毫无疑问，新型农民当然是消费主体。偌大一个消费主体无法调动起来，农村房地产业将没有任何的生机。或许道理很简单，但大家更愿意相信：在目前情况下，广大农民的首要问题是增收，而不是买房。因为没有购买力将无法形成有效需求；有效需求不足将无法推动地方经济向前发展；而房地产业的发展与地方经济间存在着密切的依附关系。农民目前没有形成相应的住房购买力纯属正常。就拿城市来说，城市经济发展了这么多年，对于普通居民而言，能够一次性拿出资金来购买住房仍然是很困难的，而是取之于其他多种方式购房。但是农民弱购买力并不影响人们对农村房地产业的投资热情；而农民自身没有意识到自己就是农村房地产业发展的消费主体，而认为城镇有钱人将成为农村房地产消费主体，这使农村房地产业发展失去了原动力，导致农村房地产业发展缓慢。广大农民没有参与到农村房地产建设过程中，既没有人关心由谁来开发，也没有人关心为谁开发，似乎这是与他们没有任何关系的事情。农民唯一关心的是，这是否能够给自己带来赚钱的机会。赚钱，当然就是拿土地换钱。事实上由于农村宅基地以及集体土地特殊的性质，导致这种交易经常是不合法的。
　　明确了农村房地产业发展的消费主体，接下来我们要探讨的是如何调动消费主体自身的积极性、主动性和创造性，并使其成为推动农村房地产业发展真正的市场主体。
　　
　　三、对农村房地产消费主体的培育
　　
　　作为消费主体的广大农民，是一个矛盾综合体。
　　
　　(一)目前农村房地产消费主体分析
　　1．消费主体存在问题分析
　　(1)思想保守，对房屋的要求主要表现在对现有房屋的改造，购房意愿不强。在农村由于宅基地的存在，很多农民对房屋的处理主要表现在对旧房的维护、维修，或者在宅基地上重新建造。’这种建造过程遵循的仍然是传统的理念，而没有太多的创新。很少有人会想到要去买房，即使有现房，他们也不会去主动购买。
　　(2)习惯于传统意义上的独门独户的设计，难以接受多层住宅建筑。在农民的眼里，所谓房地产就是指城市的高楼大厦，而那代表着不方便、不安全、拥挤和嘈杂。因此，他们更愿意接受传统的散户设计理念，而不愿居住在多层、高层建筑中。
　　(3)农民收入相对较低，且相应的社会保障不完善，难以形成相应的购买力。农民购房的积极性与其收入有直接的关系。据2003年中国社会院的不完全抽样调查表明，我国年平均收入在0—999元的农户占14．072％；年平均收入在1000—1999元的农户占37．6％；年平均收入在2000～2999元的农户占26．07％；年平均收入在3000一3999元的农户占2l％；年平均收入在4000一4999元的农户占4．72％；年平均收入在5000元以上的农户占3．7％。而且在农村，社会保障体制不完善，农民除了获取正常的收益之外，没有其他的保障，这也从另外一方面说明了农民弱购买力。从这些分析我们可以看出，增加农民收入将是发展农村房地产业的一个重要方面。 　　(4)农民的消费观念远远落后于生产观念，而且融资渠道少，一旦负债，将背上沉重的思想包袱。城市居民基本上能够接受超前消费的观念，但对于人而言，那是难以接受的事情。借债，那是不得已而为之的一种下下策。从另外一个方面来看，农村融资渠道也非常少。根据国务院研究中心农村研究部组织专家对农村问题的调查报告显示，农户借款渠道主要有两种：一种是从正规农村金融机构借款，以信用社贷款为主；另一种是非正规渠道借款，以向亲友借款为主。其他的诸如从农业银行贷款、民间金融组织借款等途径只占很小的比例。
　　(5)从事服务业的意识淡薄，导致现实中除了对住宅关注较多而对其他用途的房地产关注较少。在农村人眼里，从事以服务业为主的第三产业，那是没有颜面的事情。即使是外出打工赚了钱，但只要从事的是服务业，人们在谈及时也更多的是关注结果，而有意忽略其艰辛的工作过程。这些思想无形之中束缚了农村房地产业多样化的发展和需求。对于商铺、办公楼等的需求量可能更是微乎其微了。
　　以上分析了现阶段农村房地产业发展中消费主体存在的一些问题，究其原因有客观的，也有主观的，但更多的是传统观念对人们思想上的影响和束缚。人是一个矛盾的综合体，特别是随着近年来打工外出的人口越来越多，人们的思想观念也在慢慢地发生着变化，尤其体现在年轻一代人身上。这些新变化从某种角度上看又是促进农村房地产业发展不可或缺的因素。
　　2．消费主体的优势分析
　　(1)接受新生事物的能力越来越强，在推动自身富裕和农村化进程中有强烈进取心，具备为创造财富而渴求现代科技、智力开发和政策支持以改造自己的革新精神。每年众多外出打工的人们辗转于各地区、各城市之间就是有力的证明。而近些年来的“民工荒”，却又反映了新一代农民在工资待遇低、权益得不到保障、农业收益的变化、制造业长期低水平发展而大量理性回归的过程。在这个过程中被称为“新农民工”的这部分人表现得更明显。大量农民理性的回归对于农村经济的发展，对于社会主义新农村的建设发挥了“领头羊”的作用。
　　(2)锐意进取，追求独立的社会地位和职业特征，希望获取平等的发展机会，努力实现自身价值。与传统的农民不同，新型农民参与意识越来越强，他们不再满足于赚钱过日子、盖房子，而更期望有机会也要“闯天下，寻发展”，重视实现自身价值。
　　(3)整个大环境对于消费主体提出的新要求和新理念，以及政策上各层面的倾斜，都有力地推动传统农民向现代农民的转变。2006年中央一号文件给新型农民作了界定：有文化、懂技术、会经营。这是对新型农民必须具备的基本素质的高度概括。同时我国在农村不断推进的医疗保险、养老保险等方面的工作，都将为农村房地产业发展的消费主体提供新的支持和保障。
　　综观农村房地产消费主体所具有的优劣势，为我们更好地发展农村房地产业，培育其消费主体也提供了一些借鉴。
　　
　　(二)对农村房地产消费主体培育的途径分析
　　我们不妨从消费主体自身和房地产开发商两个角度来进行分析。对于消费主体而言，思想解放胜于一切。而对于房地产开发商而言，优秀的策略将事半功倍。
　　1．加强宣传，解放思想，让广大农民充分认识到自己是农村房地产业发展的真正消费主体。要让广大农民知道，在农村建房子是为了农民自己购买和居住，而不是赚钱的工具，更不能等着“外人”来买房。我们可以利用新农村建设已经取得可喜成绩的地方如华西村作为典范，通过播放专题片来进行宣传、观摩、。打破人们思想上对于现代房地产的偏见，充分尊重农民的想法，关心农民的需求，按照农民的要求来进行设计，让广大农民切身体会到是在为自己造房。
　　2．房地产开发商要合理设计，大胆创新，引导农民更好地消费。开发农村房地产切不可简单地照搬城市建筑模式，对于一些共性的东西，如通风、采光、保密等一些基本原则必须遵循，但更多的是结合农村人的需求进行创新，打消人们思想上的顾虑。在这里有几个方面的细节必须考虑：
　　(1)对于农村房地产开发商、建筑商资质必须进行审查和筛选。由于农村相对于城市，它更具有地方特色。我们可以引导城市中小开发商转向农村投资开发，但是，我们更主张有一定农村背景的开发商来从事农村房地产的开发，因为他们更容易理解和接受农民的生产、生活需求。要警惕那些没有取得合法手续，利用特殊时期，采取不正当手段来进行房地产活动的开发商、建筑商。从一开始就要规范行为，才能更好地发展市场。在发展城市房地产的几十年里，我们经历了很多磨难，积累了经验，汲取了教训，所以在发展农村房地产时决不可再亡羊补牢，而必须防患于未然。
　　(2)开发前期，要结合当地实际情况进行充分的调研和论证工作。开发农村房地产，不再是当年的“圈地运动”，有了资金就能破土动工。要充分了解当地老百姓的需求，与城市居民不同，农民除了拥有生活资料外，还有很多的生产资料，这些资料都会占用一定的空间。我们不能奢望农民像城市人一样，只需要考虑日常生活、起居、活动等空间设计就可以了。必须充分了解当地农民的日常生活、生产情况，常住人口情况，生产资料的数量，家禽、家畜数量，针对具体问题来具体设计。设计图纸要进行充分的论证，要反复与当地农民磋商，按照这种方式设计的房子是否能够满足他们的需求，是否遵循了方便、好用的基本原则。
　　(3)在施工过程中，同样不可脱离当地消费主体，经常组织他们到实地观看，并提出意见，做好图纸的修改和完善工作，确保工程质量。要让农民了解工程进展情况，关注工程质量。这实际上也是在调动农民的积极性、主动性和创造性，发挥农民自身参与意识，这样才能真正融入到农村房地产建设的过程当中来。
　　(4)重视物业管理，使农村房地产开发项目实现绿色生态和可持续发展。正是由于目前农村房地产存在人居环境不理想，居住用地建造无序，各种农业资源浪费严重，处于外部不经济的状态。因此，对现代农村房地产开发也提出了更高的要求。它不仅是解决人的居住问题，更关键的是实现人与的和谐发展，共存共荣，并实现社会效益、环境效益与经济效益三者的最佳结合。要充分考虑人畜有机排泄物的处理、利用，考虑道路的整洁、农闲时光的好聚处、农村老年人的休闲、娱乐等等。
　　(5)整体布局、系统规划，健全农村市场功能，使农村经济融入国内大市场，有效挖掘农村潜在需求。由于传统农村房地产基本处于“散”的状态，相关的贸易、流通、金融、医疗卫生、教育等功能区处于孤立状态。由于没有统一的规划，使得资金、物流、贸易等活动没有形成规模，无法实现规模经济。因此在进行现代房地产设计时，要充分发挥其应有的统率作用来改变现状，实现良性循环发展。
　　3．采取措施确保农村金融实现支农程度的最大化。目前农村金融并没有发挥其应有的作用，金融支农手段单一、方法落后，而且金融布点面不广，这些都影响到农村金融的支农程度。另外在农村没有形成金融市场，其他各行各业也没有形成和发展，这些本来相辅相成的事物之间失去了相互支撑，也就导致了整体形势不利。任何经济活动，首先都要解决“第一桶金”的问题，而在农村，金融机构将发挥着不可替代的作用。有了资金，农民就可以更好地创业，增加农民收益，增强购买力；有了资金，可以更好地规划，上技术、上设备，质量更高，效益更好，更能促进相关产业的发展。
　　实践告诉我们，要加强对农村房地产业发展消费主体即广大农民的培育工作，它绝不是单方面的力量可以作为的，从政府到基层组织都负有不可推卸的责任，而对于农民自身更要利用当前大好形势去努力改变自己、发展自己，适应新形势，迎流而上。