地铁站点垂直空间综合开发的成本收益分析
摘要：城市土地利用与系统的一体化规划是目前城市可持续的重要途径之一，轨道交通在我国大型城市得到迅速发展。通过对当前世界上地铁站点的各种垂直空间利用模式进行研究和探讨，并在此基础上，以市域中心站点垂直空间的利用模式为重点进行成本和收益分析。研究认为，在我国大中型城市，通过地铁站点与城市物业的一体化建设，对地铁站点垂直空间进行有序、合理、综合、高效地开发利用，可以给各方主体带来收益。同时通过将各种设施的功能综合协调，可以实现城市有限空间资源的充分利用，发挥更大的社会效益。因此，地铁站点垂直空间综合开发具有紧迫性和合理性。
关键词：地铁站点；垂直空间利用；成本收益分析
一、引言
在世界各大中型城市，轨道交通对城市的布局、城市土地开发利用模式产生了重要的影响。国内外研究者采用多种研究方法定量研究城市轨道交通开发利益。美国学者Cervero Robert（1994）用多元回归法研究了轨道交通对联合开发的写字楼房地产的影响；日本青木（1994）等探讨了土地价格与交通成本的关系。这些研究结果大都认为，轨道交通具有积极的外部效益，能够给沿线的土地（房地产）带来显著的增值效益。国内一些经济学者对北京、上海、广州等大中型城市的房地产数据进行分析得出了一些相似结论，认为轨道交通给房地产开发商带来的利益是巨大的。
而目前关于地铁车站的垂直空间利用（包括地下和地上）的研究较少，对其具体利用模式及其经济效益缺乏详细全面的研究。地铁车站左右着周边地区的商业、服务业的分布，影响该地区的经济繁荣与发展。因此，这项研究对开发商、居民、商家、和政府而言都有着十分重要的意义。本文主要从经济学角度，对市域中心站点垂直空间利用的成本和效益分析，对其经济合理性进行评价。
二、地铁市域中心站点垂直空间利用模式
市域中心站点是位于市域空间结构的重要节点和城市发展的重点区域，或在市域范围内有较大影响地区的站点，如上海的徐家汇即属于典型的市域中心站点。对于该类地铁站点的垂直空间利用，根据世界各国成功的开发经验，横向上，对车站周边地块至少规划三种高效益用地类型：商业、办公和居住。纵向上，则适宜设计成多功能融合的综合体，同时充分利用地下空间，如开发为大型地下商业街等。
为节约市域中心土地，市域中心站点还应考虑与周围建筑结合进行商业开发，将车站与建筑物各自的功能系统结合，开发为集输送旅客、办公、商务、购物、娱乐、起居等功能于一身的大型综合设施。同时，对站点周围300—500米的用地范围实施较高强度的开发，并以良好的行人设施和其他接驳服务相配合，使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、综合性商业和娱乐、办公等设施为一体的综合功能区。将居民的生活起居、休闲和工作各功能单元联合成统一的整体，既完成了居民的出行目的，又减轻了地面交通的负担。
三、地铁市域中心站点垂直空间利用的成本因素
从开发商、商家和企业、居民的角度来看，市域中心站点垂直空间开发利用的成本主要包括下列一些因素：
（一）开发商
1.土地成本
根据城市区位理论，交通和人口与经济集聚是决定城市区位和土地价格的重要因素。地铁建设可以大大改善沿线的交通状况并能使沿线各车站周围土地增值。如在日本，沿东海道线（靠近东京）各站点50米范围以内的商业用地价值涨幅高达57％[1]。市域中心地铁站点由于交通便捷、人流量大、商业集聚效应明显和土地稀缺，周边地价更是不菲。土地成本是房地产开发成本的重要组成部分，站点周边土地成本的高涨给开发商带来了一定的负担。
2.物业开发成本
这里指狭义的开发成本，即除了土地价格以外一切开发费用。与地上物业开发相比，对地铁车站地下空间各种功能的综合开发由于存在各种技术难题，施工难度大，导致开发成本要比地上高得多。同时，在地铁上盖高层建筑，技术上为防止沉降必然会打深地基，势必造成成本上升。因此，高昂的物业开发成本至今仍是阻碍地铁站点垂直空间利用的主要因素之一。
3.地铁站点与现有建筑物接驳的工程成本
对地铁站点垂直空间利用，首先需考虑站点出口与周边各建筑物入口的接驳功能。其次，在充分利用地下空间的同时，还必须统筹考虑地下空间与地上公共商业项目的安排及垂直交通的组织，力争使人流能在物业地下空间内部做垂直方向的输送。这样就会产生对已有路线或布局进行改造的成本和配套设施建造的成本等，从而增加了设计开发难度和工程造价。
（二）商家和企业
市域中心站点附近的商家和企业通常承受着较高的物业购买或租赁成本。由于地铁对人流、物流和商流的“磁力场”作用，站点周边物业逐渐成为寸土寸金的商业旺地，且随着规模效益的增强，进而形成地铁商业圈，如上海的人民广场、纽约的曼哈顿、东京的银座等。和不靠近地铁站点的同类物业相比，地铁站点周边的写字楼和商业物业的销售价格和租金频频上涨，给商家或企业带来了较高的经营成本。
（三）居民
由于交通的便利和商业等有吸引力要素的聚积，市域中心站点周边上盖住宅物业价格较高，增加了居民的居住成本。加拿大多伦多Dewees在21公里的地铁建设的前后，对位于城市中心地区（CBD）的地铁沿线的住宅物业价值进行了调查，发现地铁站口附近的房地产价值比其沿线的变化更为明显，地铁对站口附近的物业价值产生积极影响。
从开发商、商家和、居民三方角度来看，地铁站点垂直空间利用给他们各自带来了不同程度的收益：
（一）开发商
1.物业销售或出租收益
市域中心地铁站点周边物业主要分为商业用房和住宅两类。据美国的研究数据显示，轨道对沿线房地产价格有明显的提升作用，涨幅达25％。清华大学房地产研究所的郑捷奋、刘洪玉等人根据特征价格理论，对深圳地铁一期沿线站点周围住宅交易数据进行了定量分析和实证研究[2]。研究结果显示，地铁建设对周边住宅房地产价值的影响范围为地铁站点距离400—600米半径的区域，其中增值影响最大的是距离地铁站点100—200米的住宅房地产，与距离地铁站点700—800米的住宅相比，房价高了30.62％。
在影响商业用房租金的要素中，交通是最重要的因素。商业服务业对地铁的敏感程度非常高，地铁站点附近是营业性商业用房的最佳选址，物业租金的增长幅度为40％～500％[3]，如上海的徐家汇商圈围绕地铁而建的商业布局大大提升了该地区的商业用房价值，这些物业无疑能给开发商创造丰厚的租金收入。
2．土地升值收益
市域中心站点区域通常都是房产高密度开发的重点，土地会不断升值，土地开发能得到可观回报。叶霞飞、蔡蔚等人采用地价函数法研究认为，轨道交通具有明显的外部效益，房地产开发商所获得的开发利益是巨大的[4]。美国学者对华盛顿特区地铁及周围房地产的研究显示，到2001年1月，地铁累计投资达到95亿美元，新增的土地价值达到100亿～150亿美元。地铁沿线一些区域的商业用地增值幅度达到100％～300％[5]。KimK-C进一步把轨道交通的影响区域分三部分：（1）在地铁站影响最主要的区域（小于200米范围内）土地价格上升9—10倍；（2）在地铁站影响第二重要的区域（200—500米）土地价格上升11—12倍；（3）在地铁站间接影响的区域（500—1 000米）土地价格上升9—28倍。
（二）商家和企业
从地铁公司的相关数据了解到，人们为了节省购物时间，往往会在地铁沿线随机购物，客流的随机购物率是10%～20%。国外对市域中心站点的土地开发活动特别注重通过步行系统联系轨道交通和商业开发。根据对徐家汇的调查结果，从与东方商厦和太平洋百货相临的地铁口出来的人流中，平均有46%和61%直接进入商场地下层。而没有与地铁站相连的第六百货，从相临的地铁站地面出口出来的人流中，平均只有21%进入商场。地铁的开通，给市域中心站点周边的商家和企业带来了蕴涵无限商机的“地铁经济”。
（三）居民
对地铁车站垂直空间加以开发利用，将具有不同的功能、满足乘客不同需求的各类建筑集中在地铁站点附近，可以节约乘客出行的时间成本和交通成本，减少居民的出行疲劳和提高安全性，从而给城市居民带来收益。此外，地铁站点垂直空间开发利用还给地铁站点周边的居民带来其他利益，如房屋增值、生活便利等。
五、结论
本文对地铁市域中心站点垂直空间利用的成本和收益进行分析，研究表明：对市域中心站点垂直空间的利用可以充分实现站点周围的土地价值，提升周边房地产价格，给开发商带来丰厚的收益；可以最大限度地发挥地铁车站周围的交通优势和人流集聚效应，创造出商业效益；可以为市民提供功能强大的大型设施和舒适便利的生活空间，方便城市居民的生活。总之，这种新的空间形态可以在车站附近造成一种区域性的开发效应，激发城市活力，创造出可观的社会效益，促进社会的经济繁荣与。
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[1]Du H, Mulley C. The short-term land value impacts of urban rail transit: Quantitative evidence from Sunderland[J].Land Use
Policy，UK 2007，（24）：223-233.
[2]郑捷奋，刘洪玉.深圳地铁建设对站点周边住宅价值的影响[J].铁道学报，2005，（5）：11-18.
[3]钟建民.地铁对房地产价格影响之初探[R].深圳大学建筑与土木工程学院，2000
[4]叶霞飞，蔡蔚.城市轨道开发利益的方法[J].同济大学学报，2002，（4）：431-436.
[5]郑捷奋，刘洪玉.城市轨道交通对房地产价值影响研究综述[J].城市轨道交通，2003，（10）：14-16.
