北京市住宅市场存在的问题及对策建议

　　自2003年，北京市住宅房地产市场开始由买方市场进入卖方市场时代。加上由于制度调整，北京市土地供应量从2004年开始锐减，相应的住宅供应量从2006年开始明显下降。另一方面，住宅的需求却逐年增加，其中包括人口迁移和人口增长带来的住房需求，改善住房和拆迁导致的住房需求，以及非京人口的购房需求。因此，由于土地供应减少，需求逐年增加，再加上房地产商囤地，开发惜售，供应量进一步减少，从而导致房价不断上升。这样导致了潜在的消费需求被压抑，而投资及投机需求却比较旺盛。总体来看，2005年以后，北京市住宅销售量逐年下降，而价格却一路攀升。
　　
　　一、现存主要问题
　　
　　（一）供应总量持续下降
　　自2004年起，北京市住房供应量开始持续下降。2004年2863万平方米，达到2001年以来的最高峰，之后批准预售面积开始不断下降，2007年批准预售面积降至1330万平方米，不及2004供应量的一半。从2004年起，平均每年住宅批准预售面积下降约30%。
　　（二）供需矛盾较为突出
　　与住房供应量持续下降相对应的是住房需求的不断上升。2003年住宅预售成交面积1138万平方米，住宅供应量（批准预售面积）远大于成交量，但2004年住宅预售成交面积上升至2433万平方米，与住宅供应量仅相差400万平方米左右，2005年住宅供应量与成交量绝对差额进一步接近，从2006年起，住宅成交量开始超过供应，新上市住宅供不应求明显。
　　（三）中小户型住宅比例有所提升，但比例仍然偏低
　　2007年住宅批准预售面积1333万平方米，其中建筑面积为0-90平方米的住宅占20.6%，相比2006年比例有所提高，但与“90、70政策”[《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”]的要求仍有较大差距。
　　（四）二手房交易比重偏低
　　自2003年以来，虽然二手房成交量在不断增长，但是至2006年北京市二手住宅只占总成交套数比重的26%，与其他城市二手住宅与一手住宅平分天下的情况相比，北京二手住宅成交比重仍显不足。二手住宅市场的滞后，会导致房地产调控政策传导机制不健全，从而削弱房地产政策的效应。也就是说，由于房地产市场发育不成熟，部分房地产调控政策的传导受阻，北京的房市受国家宏观调控政策的影响就明显小于其他城市。
　　
　　二、原因分析
　　
　　（一）住宅供应量下降原因分析
　　1、土地供应量下降迅速。受土地资源稀缺和国家宏观政策的影响，自2005年起，全市土地供应量下降相当明显。2005年与2006年住宅土地（不包含经济适用房土地）供应量分别为585公顷、786公顷，仅为2004年供应量的18%和24%，两年的供应量之和也仅与2002年一年的供应量相当。
　　2、土地一级开发缓慢，土地储备不足。由于土地一级开发缓慢，土地储备不足，北京市住宅土地供应规划实现难度较大。根据北京住房建设规划（2006～2010年），2006年、2007年住房建设用地供应规模约3600万平方米。但是2006住宅用地实际供应用面积仅为953万平方米（包含经济适用房167万平方米），2007年也只有约1400万平方米的供应，远低于2006年、2007年两年的计划供应量，住宅实际供应量也受此影响大大低于预期水平。
　　3、已出让土地闲置情况较为严重。由于北京市的房价最近几年增速较快，部分开发商的未来房价预期较高，因此有意将已取得的土地闲置或者延缓开发速度，达到推迟住宅项目上市时间的目的，以获得房价快速增长带来的好处。
　　（二）存量房市场交易不活跃的原因分析
　　有效房源的供给量不足是北京市存量住房市场交易不活跃的主要原因，而有效房源不足背后的原因则是北京市存量房存在复杂的产权关系。由于体制和政策方面的障碍仍然存在，使得各种产权性质的房产难以形成有效供应。
　　首先，央产房上市需经中直和国管局下属的央产办审核，受职工住房档案、住房面积超标和物业供暖费结算证明等多项上市限制政策影响，可上市交易量少。2003～2007年经央产办审核准予上市的央产房累计还不到央产房总存量（约60万套）的3%。另外，现行的央产房物业费、暖气费等仍带有福利性质，也影响了央产房再上市交易。其次，使用权房和校产房改房受政策限制无法上市，总量约50万套。最后，经济适用住房需购买5年以上才能以市场价出售，再上市量少。 　　三、政策建议
　　
　　针对目前北京市住宅供应不足，需求增加的局势，努力增加新建住宅数量，调整供应结构、使中小户型比重增加，提高存量房的流通率，引导消费者合理购房、控制投资及投机需求都是缓解当前情况的方法。具体来说，政府部门可以考虑从以下方面入手来采取相应措施：
　　（一）调整住房供应政策
　　解决住房问题的根本途径是以市场化为主导，完善住房供应体系，以市场配置资源为主，辅之以政府保障机制，满足各阶层住房需求。宏观调控不能以稳定房价为唯一取向，必须从更为基础的住房供给与住房需求结构两方面入手，以需定供，着力建构一个完善的住房供应体系，在住房消费者与住房供应类型之间形成稳定关联。
　　1、廉租住房应逐步从目前租金补贴为主、租金减免和实物配租为辅的保障形式，转变为租金补贴与实物配租并举的保障形式，加大廉租房的建设力度。
　　2、适当调整适用住房再上市政策。对已售出的经济适用住房，可规定产权人在规定时间内一次性补交综合地价款后，可变更为商品住房，按商品房上市交易或出租。综合地价款应由土地部门评估并收取，上交市财政专项用于保障性住房的建设和收购资金。而对此后的经济适用住房实行封闭运作，原则上应不允许上市交易和出租，确需出售的，应由政府部门原价回购。
　　3、调整供应结构，增加中低价位商品房（两限房）供应量，重点解决本市居民的基本住房需求。当前问题的重点是解决中端需求旺盛与供应不足的结构性矛盾，应采取政策调控手段增加中低价商品房供应。通过实施中低价位商品房（两限房）政策，满足本市居民自住性住房需求，达到稳定群众预期，平抑房价的目的。
　　4、制定政策规范商品住房的各项标准和开发模式。就住房开发而言，如果让市场自由配置资源，开发商可能会倾向于建设高档、大户型的住宅，造成资源浪费，不能有效解决中低收入家庭的住房问题。因此，政府需对住房市场进行必要的干预，从资源、能源承载力和可持续考虑，制定各项政策来规范商品住房的各项标准和开发模式，比如已经实施的“90、70政策”等。
　　5、重视住房租赁市场，加大出租房屋的税收优惠力度，鼓励居民通过租房解决住房问题，引导“先租后买”的理性梯次消费观念，规范租赁管理。租赁市场的发展状况在很大程度由住房制度所决定，政府提供的公共住房租赁作为一个政府住房保障的重要手段对调节租赁市场起到了重要的作用，政府参与租赁市场的方式多种多样，可以是政府直接建房供应，也可以是政府以优惠政府鼓励参与租赁市场供给。
　　（二）调整住房税收政策
　　1、制定买房减税和卖房赚钱重税的政策。美国有关税法规定，使用抵押贷款购买住房者，应按照其每月归还贷款数额，相应地减去其一定比例的财产税和所得税，同时，免去相应的财产增值税。这种购房地减税政策不仅适用于购买新房，而且适用于购买旧房，包括以小换大、以旧换新等形式。这种买旧房和更换住房活动，有利于居民改善住房条件。对于每次换房要增加支出的，都享受减税政策。而对于换房中增加了收入，或者只卖不买的则要照章纳税。这种政策明显地体现了政府支持居民买房自住，也鼓励居民通过换房来提高居住水平，但却抑制卖房赢利，特别是打击炒房活动。
　　2、促进物业税的征收，增加房产持有成本，挤压有效房源。目前北京市许多居民拥有两套或者更多的住房，其中相当部分的住房没有被有效利用，特别是大户型、高房价的住房投资比例高，而闲置、空置率也比较高。加大住房持有成本有利于促使这些住房进入市场。因此，应对持有房地产征收物业税，加大闲置房的持有成本，挤压有效房源。
　　3、引导居民外迁。首都的特殊地位和五环以内完善的基础设施形成强大的积聚效应，使居民外迁的动力不足，而五环以内新增土地供应紧张，主城区住房供不应求矛盾长期存在。在工贸产业未能形成产业链的扩散效应前，应考虑加大政府调控力度，完善新城基础设施建设，引导产业外迁、高校外迁和居民外迁。
　　
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　　5、包宗华.发达国家住房管理制度[M].时事出版社,2001.