基于卡诺模型构造住宅商品房的质量屋

　[摘 要] 为了提高住宅商品房的开发质量和客户的满意度，本文运用卡诺模型找出购房者对住宅商品房的期望需求项和魅力需求项，构造购房者的需求识别体系，找出重点开发的项目；然后勾践住宅商品房的质量屋，将购房者的声音反映到实际的开发之中。
　　[关键词] 住宅商品房 QFD 卡诺模型
　　
　　一、质量功能概述
　　质量功能展开(Quality Function Deployment，简称QFD)是把客户对产品的需求进行多层次演绎分析，转化为产品设计要求、零部件特性、工艺要求、生产要求的质量策划、分析、评估的工具,可用来指导产品的健壮设计和质量保证。这是日本学者YojiAkao于1966年提出的，QFD的核心部分是质量屋(Quality Chart），主要包括六个部分:①顾客的需求及重要度;②技术要求;③关系矩阵;④技术相关矩阵;⑤相关矩阵;⑥市场竞争能力评估矩阵(如图1)。
　　二、用户满意的卡诺模型
　　卡诺模型(Kano Model)是在1984年由日本著名的质量专家狩野纪昭教授提出的，他引申二因子理论，对质量的认知也采用二维的模式，反映到购房者和房屋之中，形成了对房屋产品的二维认识，即基本需求、期望需求、魅力需求 (如图2)。

         
　　三、根据QFD理论和卡诺模型构建质量屋
　　1.客户质量需求的获取
　　杭州市对居民购房需求和决策因素进行了调查分析,该调查表提供了九个因素：住宅价格、建筑和户型设计、房屋质量、物业管理、开发商的品牌和信誉、居住区社会环境、地理位置和情况、小区环境、治安和社会环境。结果显示， 60.6%对房屋质量项目非常的担心，之后,我们将这九个因素分为三个等级：第一个等级重要程度最高，分别为房屋质量、住宅价格和社会环境；第二个等级分别为建筑户型、配套设施、地理位置和交通状况；第三个等级分别为物业管理、开发商品牌和信誉、住宅所处自然环境。

　　2.基于卡诺模型构建购房者的需求体系
　　本文根据卡诺模型将客户的需求进行分项，现将购房者的需求分为七个方面，即住房质量、房屋价格、建筑户型、小区配套设施、状况、物业管理、小区环境，建立客户需求识别体系，对与期望需求、魅力需求相关的项目实施重点开发。避免了无目的开发，可以节省大量的开发成本(如表1)。

          
　　3.构建住宅商品房的质量屋
　　重点开发不但能帮开发商节省成本，还能提高客户对产品的满意度，本文所指的重点开发主要是指找出消费者的期望需求项和魅力需求项,然后采用质量功能展开原理将这些项目进行专业化和技术化，最后建立住宅商品房的质量屋(如表2),为实施房屋的重点开发提供依据。
　　四、结论
　　本文运用卡诺模型建立客户需求体系，找出产品的重点开发项，然后通过构建住宅商品房质量屋，将客户的需求分层次的反映到产品的生产过程中，这种开发可以使开发商更加准确的定位客户的需求，从而节省开发成本，提高开发效果和客户对产品的满意度。
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　　[1]李 龑 刘 敏:QFD方法与应用研究理论综述[J].上海管理,2007(2)
　　[2]赵生辉 汤志伟:卡诺模型在政府公共服务中的应用[J].河南社会科学,2005（S1）
　　[3]王 众 匡建超:基于质量功能展开(QFD)的住宅小区项目模糊综合评价[J].建筑,2007（S2）
　　[4]房地产资源网（http://www.realzy.com/index.html）