国外如何调控房地产业市场
关键词：房地产，宏观调控，住房政策
由于房地产市场的垄断竞争性、周期性和外部性等特点，市场失灵问题较为严重，需要政府及时有效的宏观调控。我国房地产市场发展的时间不长，相关的管理、调控经验不足，市场上存在较多的问题，因此有必要了解发达国家调控房地产业的政策、手段，从而提高自身的理论认识和实践水平。
一、住房供应结构的调控措施
住房供应结构使之高、中、低等不同档次住宅在市场上所占比重的情况，由于住房的异质性和居民收入的层次性等特点，供应结构是影响住房市场的一大重要因素。当住房供应结构与居民收入结构不基本吻合时，就极可能导致市场上供求矛盾突出，价格水平不合理。因此，特别是在房地产市场发展的前期，发达国家尤为重视住房供应结构的调控，待市场成熟、稳定后则干预有所减少，基本交给市场机制来解决。
二战结束前，美国的住宅数量短缺，供求矛盾尖锐，政府以“一户一套”为住房政策目标，通过经济手段刺激中小户型房屋的建设，将资源集中在增加住房的套数上；20世纪60年代后，当局又提出“一人一室”的口号，开始致力于提高住房面积和居住质量。新加坡在执行第一个五年建屋计划中，就集中建造了5万多套组屋，其中大多是1室--3室的小单元住房，以解决住房供应结构不合理问题。英国在20世纪30年代也采取了降低市郡住房标准的办法以适应贫困住户的支付能力。
二、抑制投资和投机的措施
房地产既具有消费品属性，又具有重要的投资品属性，具备保值增值的特点，因而常称为大量资本投资逐利的对象。当经济升温时，过多的房地产投资会造成房价的快速上涨，阻碍消费性需求，影响市场稳定。当大量资本利用房价波动，在短期内大规模投机房地产市场时，就很可能造成泡沫经济，导致危机。日本在上世纪90年代初的房地产泡沫破裂就曾使国民经济遭受重创。因此，防范房地产投资过度，及时打击房地产投机也是各国宏观调控的一项重要内容。
面对近年来出现较多的房地产热，各国积极运用金融、财政等政策手段来抑制市场中的投资和投机行为。英国房价自2001年起连续3年增速超过20%，英格兰银行为此从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，从3.5%上调至4.75%，增加了融资成本，有效遏制了购房出租和首次置业人士的投资热情。韩国针对近几年房价的持续上扬和投机盛行现象，一方面采取重税打击投机的对策，从2005年起对出售第2、3套房产的买主征收30%的资本收益税，使投机者无利可图；另一方面在保证无房户购房的信贷利率4.5%不变的同时，对已有房且年收入超过2万美元的家庭的再购房，将利率提高到5.2%以上，并降低贷款额比重，打压投资和投机行为。为应对美国的经济过热和房地产升温，美联储主席本?伯南克的主要方法也是对美元再行加息，并进行金融创新。
三、维护房地产市场秩序的措施
房地产的异质性和市场不完全竞争性等特点容易造成房地产市场中的信息不对称，带来盲目跟风、不公平交易等问题，造成市场秩序不稳定。在许多发达国家，政府都采取了一定措施增加信息透明度，规范市场主体行为，努力创造一个公平、有效的市场环境。
在美国，联邦和地方政府提供财产所有者的名单、家庭收入状况、人口状况、住房状况等信息和评估财产价值服务，发起或资助成立房地产研究机构，根据市民的需求开展研究活动，并通过杂志和网站无偿公布研究成果，减少市场信息的不对称性，促进房地产合理投资和消费，间接而有效的维护了市场秩序。
在日本，政府十分重视“居住实态调查”，每5年进行一次大规模的住宅调查，搜集居民对住宅的需求意见，并进行专业预测，据此制定下一个住宅五年计划。预测出的近期需求结构会向通报，住宅发展五年计划也向社会公布，从而为企业的房地产投资和居民消费提供导向，保持市场的稳定发展。
四、住房保障措施
住房保障措施是综合运用、、财政等手段来解决中低收入居民住房问题的政策总称，在房地产宏观调控体系中有着十分重要的地位。住房保障一方面有助于解决市场中的公平问题，是宏观调控的重要内容，另一方面也为有效调控房地产业做好了基础性工作，因此必须加以重视。
住房保障一直是美国房地产政策中的重要内容，20世纪30年代至60年代，政府主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重点转为补贴私人机构兴建出租给低收入家庭的住房，70年代以来，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要为低收入者提供住房补贴。英国则通过住房建设补贴和房租补贴等手段解决低收入者的住房问题，并在适当的时机推动住房私有化。新加坡的政府廉住房和住房公积金等政策也推进了住房保障工作的进展。
由以上论述可见，在调控房地产业的手段类型上各国大同小异，我国的房地产调控与发达国家的主要差距实际上是在以下三个方面：一是法制的建设，发达国家建立了完善的法律体系来约束政府行为、规范市场主体，使调控措施有法可依并有效落实；二是宏观调控的基础，发达国家特别重视住房保障问题，将房地产市场中应由政府主导和由市场机制主导的两部分明确区分开来，做到区别对待，有的放矢；三是调控的技术，发达国家因为理论的先行和经验的积累，在调控的时机、力度、精确度等方面都把握得更为成熟。目前，我国在法制建设和住房保障上应是一个循序渐进、逐步发展的过程，既要懂得它们的重要性而加快速度，又不能急功近利、欲速不达。在短期内应当而又可以下大力气加以改观的，则是宏观调控的技术层面：持续的频繁出台调控政策并不利于市场的成熟和稳定，提高房地产调控的精确性和有效性更加重要。
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