现阶段我国发展分时度假的条件分析
内容摘要：分时度假作为一种新兴的休闲方式在国外得到迅速，成为一种大众产品。近年来，国内的界和学术界也大多认为应该大力提倡和发展，并做了一些尝试。但是笔者通过分析和对比研究，发现我国现阶段发展分时度假的条件还不成熟，如和保障体系的不完善、房地产发展的不规范、总体消费水平不高、带薪休假制度没有建立、居民的消费观念尚待进一步培育等问题。在这种背景下，发展分时度假应该循序渐进，谨慎为之。
关键词：分时度假 房地产 产权酒店
自上个世纪60年代以来，分时度假(Timeshare)在西方已经经历了近40多年的发展历程，我国也于1987年以南油度假村引进分时度假方式销售酒店产权为标志，正式接受了这一概念。1997年泰慕赛尔休闲产业有限公司成立，标志着分时度假正式进入我国。
但是分时度假，在我国近20年的发展过程中，也出现了很多问题，各种关于消费者的投诉甚至起诉分时度假销售公司的文章也不时地见诸报端。2003年3月，在中央电视台3·15晚会上“揭穿三大跨国骗局—分时度假‘梦’一场”，使分时度假再度成为国人瞩目的焦点。
本文从分时度假业的产生和发展背景入手，通过对我国居民的总体消费水平、房地产市场、旅游发展模式和信用法律保障体系以及人们的消费观念等方面的分析和思考，希望能为政府决策和企业经营提供理论上的和建议。
分时度假的产生与发展
（一）分时度假的概念
关于分时度假的概念，不同的学者给出了不同的表述方式，但基本涵义是一致的。比较权威的是来自《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive）中所阐述的分时度假定义：所有的有效期在3年以上，规定消费者在按某一价格付款后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在1周以上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用，即将交付使用或将建成的项目。
通俗地说，就是酒店或度假村将其某住宿单元在一年内划分为52份，出售其中的51份(余下一周用来维护和维修)，消费者可以根据自己的实际需要购买其中的一份，然后在约定的时期内（一般为20-40年）每年享用这一住宿单元，而不需再付房费。从饭店产品的角度来看，分时度假产品的性质可用图1来表示。
由此可见，分时度假产品是介于饭店产品和房地产产品之间的一种中间产品。
（二）分时度假产生与发展背景
分时度假产品最早出现在20世纪60年代法国的Superdevoluy滑雪胜地。在欧洲出现后不久，分时度假的概念就传到了美国，当时美国的房地产业正在迅猛发展，由于无序竞争造成了大量房产的闲置，为了解决该问题，美国引进了分时度假的理念。在其后的近20年的时间里，一直保持了两位数的增长，远远超过同时期其他服务行业的增长率。但由于营销策略的欺骗性，分时度假名声一直不太好。
20世纪70年代，分时度假产业发展的最明显标志就是：交换概念的出现。1974年，RCI(Resort Condominiums International)公司成立，成为目前世界上最大的分时度假交换企业。1976年II(Interval International)公司成立。
20世纪80年代开始，许多大的饭店企业开始加盟分时度假产业，如：马里奥特（Marriott）、希尔顿（Hilton）、凯悦（Hyatt）、喜达屋（Starwood）等。进入20世纪90年代，出现了点数制并迅速得到推广。1990年，迪斯尼（Disney）公司率先推出了点数制，这大大促进了分时度假产品在全球的发展。目前，迪斯尼、希尔顿、马里奥特、凯悦、环球等公司都采用了点数制。
所谓的点数制，是指顾客购买的已不再是某处房产一段时间的使用权，而是购买一定的点数，以所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐等产品。
进入新世纪，分时度假业得到进一步的发展，出现了点数俱乐部和全球点数制网络。
时至今日，在发达国家，可以说分时度假已经成为一种大众旅游产品。在美国，目前大约2000000人拥有分时度假产品，并且估计每年还会新增250000—300000人，现在该产品的平均入住率是87%左右。
（三）与分时度假相关的概念
最早是20世纪60年代亚历山大·奈特（Alexander Nette）首先开发出了度假所有权制度（Vacation ownership）—也称分时度假（Timeshare）、休闲房地产（Recreational property）。国内与分时度假相关和相近的概念有旅游房地产、时权酒店、产权酒店、景观房产等，这些概念的含义不尽相同，限于篇幅这里不再赘述。
发展分时度假的相关问题
根据和相关报道，不难发现企业界对发展分时度假业的态度几乎是一致的：认为我国目前应该提倡和发展这一产业。他们似乎对发展分时度假特别感兴趣，不少人认为这是解决房产空置的最佳途径，也有人认为是房地产业的产品创新。比如：中房集团董事长孟晓苏博士在2002年就认为，我国推行“分时度假”的条件已经成熟，并且通过分时度假的形式销售房屋对国家的发展、购买者和房屋销售者都有好处。
学术界对现阶段我国发展分时度假的态度虽然没有企业界那么明朗，但总体也是支持的。绝大部分学者在分析了分时度假的优缺点后，随即给出了解决对策。当然也有不同的声音。如万众投资有限公司总经理曾云鹰在2005年接受记者采访时说：“我很看好它的未来，但现在不看好，现在做还是太超前了，需要领先市场，但领先太多了是不行的，只能领先半步，领先一步都不行。第一个吃螃蟹的往往是烈士，接着吃下去的才会是勇士”。
我国现阶段发展分时度假的限制条件
分时度假的发展和其他事物一样，都有其有利条件和不利条件，带来的后果也都有其积极的和消极的两个方面。关于有利条件和积极结果，很多学者已经做过充分的分析，在这里，笔者就不想再做重复工作，只想就分时度假目前在我国发展的限制条件和消极后果作一下较为详细地分析。
（一）总体消费水平的制约
2005年，我国全年国内生产总值达到182321亿元，比上年增长9.9%，增速略有下降（图2）。根据国家统计局公布的2005年GDP总额和人口总数而得，虽然GDP绝对数较大，但人均只有13944元，按升值之后的人民币汇率，不考虑价格上涨因素计算，也只有大约不到1740美元，横向相比这个数额是不高的。专家和业内人士普遍认为，人均GDP达到3000美元，度假需求才会普遍产生。
在这样一种大的背景下，恐怕真正能消费得起度假的人不会太多，这些不多的人当中又会有多少人会购买分时度假产品，不容乐观。
（二）旅游业发展模式的制约
改革开放以来，我国的旅游业开始得到大发展，但由于我国特殊的国情，决策者们制定了完全不同于西方的有中国特色的发展旅游的路子，其模式为：入境旅游—国内旅游—出境旅游，但没有给出具体的时间表。时至今日，通过观察和研究可以发现，从上个世纪70年代末到1999年为第一个阶段，为国家赚取了大量的外汇，旅游资源和旅游基础设施得到了提高和改善。从1999年开始至今为第二个阶段，国家大力提倡发展国内旅游，现正开展得如火如荼。而进入第三个阶段，有待时日。到2005年末，经国务院批准的中国公民出国旅游目的地国家和地区总数达到了117个，但是出境旅游还没有真正大规模地发展起来，分时度假之所以能在国外尤其是欧美得到快速发展，主要得益于上个世纪90年代点数制的出现和进入新世纪以来点数制的兴起。另一方面，分时度假的发展是建立在全球范围内的交换系统的基础之上的。如果一个旅游者购买了一定的点数，而只限制其在国内选择度假地，恐怕这不是真正意义上的分时度假。并且，我国的出境旅游者的旅游目的还主要是以观光为主，由于时间和价格问题，度假旅游还是一种奢侈品，更不用说分时度假了。
（三）房地产市场发展的不规范的制约
许多学者根据美国的经验，大力提倡在国内也通过分时度假这样一种形式来消化闲置房地产，这种观点是值得商榷的。在上个世纪70年代的美国，确实有大量的房产空置，再加上石油危机的打击，于是在欧洲产生后没有得到很好发展的分时度假在美国却大行其道。
而在我国就不同了，我国的房地产业得到真正的发展是在1998年之后，至今只有几年的时间，整个行业还处在非常幼稚的阶段，当然也存在着许多幼稚产业普遍存在的问题。从国家统计局最近发布的统计数据看，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8％。一方面，房产大量空置，另一方面，消费者对过高的房价负担不起，许多年轻购房者纷纷沦为“房奴”。所以说，我国目前的房屋空置不是说房子建得多了卖不出去，而是一种“相对过剩”，房价虚高，地产泡沫的存在是这种“过剩”产生的重要原因。
假设诚如学界和业界所提倡的观点，即通过发展分时度假来消化这1.23亿平方米的住房，那么对我国目前的不正常的房地产市场无疑是火上浇油。
所以，通过分时度假的方式销售房产只会使虚高的房价更高，只会使买不起房子的老百姓负担更加沉重，这也不符合国家构建社会主义和谐社会的长期发展目标。
（四）信用制度的制约
分时度假产品价格高昂，国际市场的平均价格为8000美元左右，再加上消费期较长，一般为20～40年，所以销售商、开发商的信用至关重要。我国现在正处于经济转型过程中，信用制度特别是信用制度没有真正确立，开发商、销售商信用观念淡薄，打着分时度假的旗号非法集资，恶意圈钱的现象时有发生，严重损害了消费者的利益。很多酒店和房产商只图眼前利益，并没有一个长期规划，所以销售后出现很多管理和服务上的问题。甚至有的根本就没有打算长期做下去，分时度假在他们那里只是一个用来销售产品的幌子。再加上我国目前的企业寿命周期又较短，缺乏相应的保障体系，这让绝大部分消费者望而却步。而在国外，分时度假是和信托紧密相联系的。
由此，缺乏信用和信托的保障，分时度假很难得到大的发展。
（五）法规政策的制约
关于分时度假的行业归属问题，到现在仍在争论中，主要有两种划分方法，一是归入房地产业，一是归入旅游业。目前，没有专门的针对分时度假的法律法规，遇到问题和纠纷只能参照与之有关的法律法规。
首先，可以说在我国的法律规范内，推行分时度假的企业在打擦边球。我国《商品房销售管理办法》第十二条明确规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。而分时度假的生产者和销售者正是将产品分割出售的，这不免有违规的嫌疑，但是他们却宣称，他们卖给消费者的只是“时权”而非“产权”，这种“时权”既不是房屋买卖，也不是房屋租赁，而是权利转让。现行法律对其也是无可奈何。
其次，我国的《旅游法》至今尚未出台，对于分时度假的开发商和销售商，只能用《中华人民共和国城市房地产管理法》和《会员卡管理试行办法》对其进行监管；对于旅游者在旅游购买旅游产品过程中合法权益受到的损害只能参照《消费者权益保护法》和有关的《规定》、《办法》、甚至《通知》。
再次，虽然国家正在放松出境旅游的限制，出境旅游目的国也在不断增加，但在具体操作过程中，出境旅游在签证、换汇、滞留时间等方面还有一定的制约因素。
最后，我国还没有建立起带薪休假制度。虽然目前我国已经有“五一”、“十一”和“春节”三个长假，但是分时度假的基本单位是一周，加上往返的时间，与长假持续时间是不合拍的，所以必须要有比长假更长一点的时间才能实现，最好的办法就是实行带薪休假。
（六）居民的消费观念消费习惯的制约
我国居民向有“量入为出”的消费观念，这和西方尤其是美国“今天花明天的钱”的观念完全不同。近年来，虽然我国政府一再降息以拉动内需，但我国的城乡居民人民币储蓄存款余额却持续增长（图3），除了社会保障体系的不完善以及人们的心理预期因素外，这和广大居民的消费观念不无关系。分时度假是一种“先付费，后消费”的特殊产品，在现今的消费环境下，出现消费者持币观望的情形也就不足为怪了。
再者，改革开放以后虽然我国的旅游业得到了迅速发展，但现在占统治地位的仍然是观光旅游，度假旅游还没有真正发展起来，更不用说分时度假了。即使现在已经购买了分时度假产品的消费者，其首要目的是投资而不是度假。
另外，根据相关调查显示，有36.8%的人表示对分时度假不了解，47.4%的人表示一般，13.2%的人表示比较了解，只有2.6%的人表示非常了解。需要说明的是这一调查的调查对象大部分来自浙江和上海两地，占了86%。一个消费者连产品都不了解谈何购买。
观念和习惯是一时很难改变，所以分时度假公司要花费巨大的营销费用也就不难理解了。
结论与讨论
通过以上六个方面的分析，笔者认为：现阶段在我国放开发展分时度假的条件尚不成熟，还存在许多限制条件和约束因素，应该循序渐进，谨慎发展。在有条件的地区和城市，可以在国家和相关职能部门的监管下进行适度发展，对已经在宣传和销售分时度假产品的企业应该加强管理和政策指导；企业在进入这一行业前应进行细致的市场调研和可行性分析。唯有此，才能使这一行业有一个良好的开端，从而为分时度假在我国的进一步发展和繁荣打下坚实的基础。
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