住房反抵押贷款养老模式推行中的风险判断
[摘 要] 住房反抵押贷款，即居民将住宅不动产转换为流动资产以增强养老保障物质基础的一种新的养老模式，目前已受到人们的广泛关注。然而，这一模式在运作中受到实际款项支付时间长度、住宅资产实际价值变化等多种不确定因素的影响，借贷双方都将面临较大风险，从而使这一模式的推行遭遇相当的障碍。本文将对该模式推行中借贷双方的各种风险进行分析和探讨，并结合不同的风险类型提出相应的防范措施。
[关键词] 售房养老；反向抵押贷款；风险分析；保障机制
一、问题的提出
随着社会物质文化生活水平的提高，医疗卫生保健技术的进步，我国居民的平均预期寿命一直呈上升趋势，并步入了一个“老龄化”社会。生活环境的改善、生活费用标准的提高以及消费意识的变化，使得保证老年人具有稳定充足的收入颐养天年已成为非常重要的社会问题。
按照现行的养老金收缴及发放模式，居民退休后收入水平的下降是一个不争的事实，而这与社会进步对收入水平和消费水平的提高形成鲜明的反差。面对这一严峻的形式，实现养老保障观念与制度的创新，寻找新的养老资源以加强现有的养老保障，是必须面对的重大问题。
借鉴一些已进入老龄化社会的国家经验，住房反抵押贷款是一种有效的手段。住房反抵押贷款的基本思想是：如果一个家庭于中年期通过按揭贷款购买住房并还清全部贷款本息，考虑到该家庭成员寿终正寝时，该住房仍有相当的剩余价值，如果能预先将之套现用于晚年生活，可以有效地改善其生活水平。具体操作上，只需于退休期伊始将该住房的产权，通过某种融资变现的手段和机制，出售与某特设机构(如保险部门、社会保障机构、房地产公司或专设机构)，使用权则继续归自己保留并长期居住。住房出售价款也由该特设机构在该家庭成员尚存活期间分期稳定持续支付，补贴该家庭的晚年养老用费。而该住房使用支配权可待该家庭成员寿终正寝后做拍卖处理，用出售款项弥补该特设机构前期的支付款项，并取得一定投资收益。
然而，作为一种长期的借贷行为，住房反抵押贷款受到实际款项支付时间长度、抵押资产的实际价值及其变化等多种因素的影响，从而存在着相当大的不确定性。这造成在其操作过程中贷、借双方均存在着风险，因此可能影响其推行。了解这些风险，并采用可行的方式承担这些风险，是这种模式能否成功推行的关键问题之一。
二、贷、借双方的风险分析
从总体来看，贷借双方的风险存在一种辩证统一的关系：如果贷方承担了过大的风险，那么最终这些风险将不得不由借方来面对一个破产的、无法支付供款的特设机构。反之，如果借方的风险过大，导致大量的失败个案，肯定会影响到潜在客户群的选择，其最终结果也是贷方特设机构所不愿看到的。
(一)贷方风险及其防范
按照Phillips和Gwin(1993)的分析，反抵押贷款的贷方主要面对以下几种具体的风险：
1.预期寿命与实际寿命的差异风险。通常，在反抵押贷款的过程中，年度支付的价款是根据房屋的价值经乘以适当的系数后除以设定的预期寿命得出的，而实际支付却是以借方的故去为终止点。因此，借方的实际寿命长于或短于预期寿命差异将导致支付终止时的总额超过或低于房屋价值。对于贷方来说，风险共同承担机制可以减轻这种风险：贷方从实际寿命不足预期寿命所得利润中用来补偿实际寿命长于预期寿命所带来的亏空。然而，这种补偿关系是相当脆弱的，当相对健康的借方客户总数超过健康状况不好的客户总数时，这一平衡将不复存在。而这种“逆选择”行为，在预期存活寿命与实际存活寿命之间的预期与博弈中是极有可能出现的。
由于实际寿命的无法预知性，寿命风险的防范是十分因难的。国外通常采用结合保险及政府组织介入的方式来分散并降低这种风险：当贷方付款额接近或达到资产值时，贷方可以选择由政府机构接手。
2.利率风险。利率风险相对较为复杂。其对反抵押贷款贷方的风险可以分为固定利率贷款以及浮动利率贷款两种情况下考虑。在固定利率下，贷方无法控制其反抵押贷款资产价值受利率调整而产生的变化。也就是说，如果市场利率上升，这项投资的回报率将相对降低。在贷方看来，这就等同于固定利率反抵押贷款资产净值的贬值。采用浮动利率制可以避免这一风险。然而，浮动利率制也使得贷方无法预测反抵押贷款资产准确的未来价值。
对于贷方来说，将其投资的预期利息收入进行资本化用于新的贷款，而不是使之简单地累加。因此，以此计算是，既使只有很小的利率变化，也会对未来的反抵押贷款资产的投资回报率产生很大的影响，进而影响其相对价值。而且，随着利率的增长，借方的债务总额也在不断地快速增长，这将加大借贷关系中止时资不抵债的可能性。
由于利率风险的根本原因在于经济形势和国家的政策，其防范是十分困难的。而且，按以上的分析，各种应对手段都有其局限性，并不存在什么万全之策。比较而言，采用浮动汇率制可能是一种双方都可以接收的方式。
3.房屋的增值风险。这种风险可以分为普遍性增值和个别增值两种情况。
就贷方而言，虽然用于反抵押贷款的房产价值以及它的增长率是个未知数，但贷方的赢利却必须基于这些价值来计算。显而易见，普遍的房产增值是风险之一。而且，这种风险难以像寿命差异风险那样以共同承担方式降低。当然，拥有多种类的、地理位置不同的反抵押贷款资产可以有效地防范局部经济不景气带来的贬值，但仍然难以避免全国性的乃至全球性的不景气所带来的贬值。
在反抵押贷款资产最初估价时，对房产升值量的预期直接决定了贷方愿意提供的贷款量，而这种预期同样也会影响借方的行为。
即使像贷方所预计的那样，发生房屋的普遍性增值，也无法确保个别的作为反抵押贷款资产的房产具有同样的增长率。事实上，普遍的情况是实际的升值率以平均的升值率为中心形成一种分布。具体的分布有赖于贷方在这一市场中的份额。这种特殊的房屋增值几乎肯定会造成贷方的损失：那些处于升值率高端的个案对于房屋出售时最多仅收回贷款的贷方来说几乎不产生任何额外的利润；而处于资产净值增值率低端的那些个案必然会造成贷方的大量损失。
对于现阶段我国的经济大环境来说，房屋增值风险是一种非常现实的风险：房地产市场持续火热，对市场前景的预期日趋两极化，在这种情况下，对于反抵押贷款中住房资产的正确估价将成为一个难题。而且，无论未来房地产市场走向如何，都将对进行中或即将进行的房屋反抵押贷款行为产生巨大的影响。而且，这种风险的防范也殊为不易，一般来说，只能通过采用保险的方式加以防范。
4.费用风险。根据美国和其他一些已经初步推行了反抵押贷款的国家相关经验，预期的承贷方有可能在以下几方面招致相当数量的先期费用：(1)由于多数客户对反抵押货款所知有限，承贷方不得不花费大量费用用于市场行销以及对于犹豫不决客户的说服工作；(2)相关、法规的制定所产生的费用；(3)先期的摸索性工作以确定行之有效的监管和出售的方式。这些先期费用对于预期的承贷方肯定是一种风险，因为一旦这种反抵押贷款业务未能成功推出，一些费用是无法得到补偿的。
(二)借方风险及其防范
对于借方来说，风险主要可以归纳为以下几点：
1.信息不对称风险。这一风险实际是指一些年老的反抵押贷款申请者可能并不真正了解他们是以房产的净值做抵押，或者说，他们并未真正理解在此后他们居住在已抵押的房产全部时间范围内，贷款的总值一直在以复利形式增加。有鉴于此，借款人有必要接受详细的贷款前咨询。而且，必须要求贷方清晰、明确地告知借款人所有相关的费用数额。
在国外，部分保险公司为健康的老人提供了一种混合型的养老年金保险：在老人身体健康时，其年金为一定值；而当老人身体状况恶化瘫痪时，开始支付一笔额外的年金。显然，这种新的方式可以有效地移植到反抵押贷款背景中，使老年人按照他们所希望的程度保留部分现金以供长期医疗之需。这种方式在目前我国的养老大环境下显示出特殊重要的意义：由于医疗改革的持续推进以及医疗保险制度的覆盖程度有限，医疗费用已成为很多老年人难以承受的负担。以部分房屋净值补贴医疗费用不失为一种可行的补充措施。
3.贷方破产风险。对借方来说，在反抵押贷款执行中贷方申请破产是一种很大的风险。事实上，对于选择一次性支付方案的借方来说，这一风险并不成立。而对于选择年金支付的借方来说，贷方的信用记录则是至关重要的。显而易见，提高选择年金支付的借方对这一风险的了解程度，促使他们选择具有良好信用记录的贷款方，是规避这一风险的重要手段。
4.税务风险。税务与转让政策可以从多个方面影响反抵押贷款，所有这些影响都将使借款人处于风险之中。例如，在一个对资本收益课税的国家里，房屋所有人出售房屋所得超过其以前所付出费用的部分需被征税。但是，如果他同时还有反抵押贷款，那么如果其净所得少于其反抵押贷款负债时，他将有可能无法支付。另外，如果税务政策将反抵押贷款看作是一种房屋出售所得而不是一种抵押贷款，这种收入就将被视为需课税收入，这就增加了借款人的税务负担。在这种情况下，养老金收入一般略低于边缘税率，这就要求反抵押贷款借款方格外注意反抵押贷款收入的时间选择，以避免不必要的税务负担。
5.社会福利风险。这种风险存在于那些收入水平非常低的房屋拥有者中。他们可以享受政府的生活津贴以及医疗津贴，但条件是其收入必须低于某一固定水平。这样，如果将反抵押贷款视为收入，其收入就有可能超出可以享受津贴的水平，从而丧失补贴，造成生活水平的下降。而且，如果借款人打算将部分反抵押贷款储蓄起来，这也有可能导致其丧失享受福利的权利。总之，是否申请反抵押贷款以及获得现金的形式，都将在很大程度上影响低收入者的福利。因此，反抵押贷款的申请对于低收入人群来说是显得手续相对复杂。
三、综合性防范措施
从以上分析可以看出，反抵押贷款的风险呈现多层次、多角度的状态，有些风险受国家财政政策的影响，有些受国家乃至世界景气度的影响，还有些受到个人身体健康状况以及个人偏好的左右。
对于贷方而言，虽然部分风险可以通过对贷款发放方式、不同利率方式的选择等手段来降低，但其风险承受力也是相当有限。对于借方来说，由于这种模式针对需要养老金的老年人这一对风险承受力相对较小的群体，而且在贷款执行中，借方处于相对的弱势，为他们提供特殊的保证也是必不可少的。特别需要指出的是，在我国现在经济社会水平的大背景下，GDP持续高速增长下经济硬着陆的可能，房地产市场高速成长及其回落的可能，都使得房屋反抵押贷款中贷、借双方的风险被显著放大。因此，为这种养老模式提供可靠的保证成为其能否有效推行的一个重要因素。
一种比较可行的方式是采取房屋反抵押贷款综合保险，即借方在贷款伊始按资产估价总额交纳一定比例的保险金，此后每年按固定比例对未完成的贷款净值继续交纳少量的保险年金，按月积累至未付净值。
对于借方来说，这种保险提供了三重保障：只要借方仍居住在房屋内，反抵押贷款就永远不过期；如果贷方丧失了继续偿付贷款的能力，保险提供方将接手该业务，继续偿付贷款；在借方同意反抵押贷款条款之前，必须接收独立的第三方咨询机构提供的反抵押贷款风险咨询。
而对于贷方来说，这一保险保证了其能够在必须时摆脱部分可能造成“亏损”的个案。例如，如果支付的贷款总额达到了资产净值(一般是指扣除了相关费用的总值，如总值的98%)，贷方就可以选择保险提供方继续支付年金，直至终止。
需要指出的是，在这种保险中，保险提供方实际上成为超资产净值付款的最终承担者，其结果必然是无利可图。也就是说，这种保险应该成为一种政策性的、非赢利性的业务，由政府特设或指定机构开办，并由政府提供资金支持。事实上，美国等国家住房反抵押贷款业务的成功举办，其根本原因之一就是其房屋与城市发展部(HUD)提供巨大的财力支持。
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[1]W. Phillips， S. Gwin， Reverse mortgages. In： Trans-actions， Society of Actuaries， vol. XLIV， 1993， pp. 289-323.
[2]O.S. Mitchell，J.Piggott， Unlocking housing equity in Japan， J. Japanese Int. Economies，2004， (18)466-505.
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