我国房价收入比的社会差距与住房政策体系的基本构想
摘 要：2005年，我国房价收入比平均只有6.77，不算很高，但社会差距较大：最低收入户的房价收入比平均是22.69，最高收入户平均是2.45，前者是后者的9.3倍。因此，我国应进一步完善住房政策：通过税收政策来调控市场，通过政策性手段来提高居民的支付能力；对低收入家庭，主要通过廉租房政策来保障其基本的居住需求；对高收入家庭，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。
关键词：房价收入比；社会差距；住房政策
房价收入比是指居民购房总价与家庭年收入的比值，是考察居民购房能力的一个通行指标。在国外，房价收入比所选取的房价都是中位数价格或平均数价格，家庭收入也都是中位数收入或平均收入，但国内一般都用平均数。
根据历年《统计年鉴》公布的相关数据计算，2005年我国平均房价收入比只有6.77，并不很高。1991年至2005年的平均房价收入比在5.35到7.26之间，波动幅度为35.7％，也不是很大，说明我国居民的购房能力较强。但为什么大多数人的感受与此结论截然不同?原因在于我国居民收入差距较大，用简单平均数远不能反映我国居民购房能力的差距，只有比较不同收入群体的房价收入比，才能真实反映出我国居民购房能力的实际差距。
一、我国房价收入比的社会差距
(一)不同收入群体房价收入比的计算。本文根据《中国统计年鉴》提供的城镇居民收入分组资料，计算出从最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比(是各组的平均水平，下同)，如表1所示。
分析表1可得出以下结论：一是我国中等收入户的房价收入比接近全国平均水平。中等以下收入户的房价收入比高于全国平均水平，而中等以上收入户的房价收入比低于全国平均水平。二是我国最低收入户的房价收入比很大。2005年达22.69，是全国平均水平的3.35倍。低收入户的房价收入比也较大，2005年达14.74，是全国平均水平的2倍多。三是我国最高收入户的房价收入比很小。2005年只有2.45，是全国平均水平的36％。高收入户的房价收入比也较小，2005年只有4.1，是全国平均水平的60.5％。四是我国最高收入户和最低收入产的房价收入比差距很大。2005年二者的差距达20.24，最低收入产房价收入比是最高收入产的9.3倍。
(二)不同收入群体房价收入比的变动特点。从表1可看出，我国不同收入群体房价收入比的变动具有以下特点：一是中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断上升趋势。其中，中等收入户的房价收入比从2000年的6.67上升到2005年的7.75，增幅为16.2％。低收入户的房价收入比从2000年的10.81上升到2005年的14.74，增幅为16.2％。而最低收入户的房价收入比上升速度更快，从2000年的14.76上升到2005年的22.69，增幅高达53.7％。二是高收入以上家庭的房价收入比呈现不断下降趋势。其中，高收入户的房价收入比从2000年的4.17下降到2005年的4.10，降幅为1.7％。最高收入户的房价收入比从2000年的2.95下降到2005年的2.45，降幅为20.4％。三是我国最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在加速扩大。2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年扩大到8.5倍。2004年又扩大到8.9倍，2005年进一步扩大到9.3倍。需要说明的是，因为没有人均住房面积的分组数据，以上数值只是估算。由于低收入家庭的人均住房面积要小于全国平均水平，其房价收入比可能会小于本文的计算值；而高收入家庭的人均住房面积要大于全国平均水平，其房价收入比可能会高于本文的计算值。但由于高收入家庭的真实收入水平要大大高于统计数据，其真实的房价收入比应低于本文的计算值。因此。即使考虑人均住房面积差异这一因素，“我国不同收入群体房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势”这一结论也仍然成立。
(三)房价收入比差距扩大的主要原因。2000年至2005年，我国每户住房总价增长1.83倍，年均增长12.8％；最低收入户家庭收入年均增长3.5％，比住房总价增速低9.3个百分点；中等收入户家庭收入年均增长9.6％，比住房总价增速低3.2个百分点；中等偏上户家庭收入年均增长11.3％。比住房总价增速低1.5个百分点；高收入户家庭收入年均增长13.2％，比住房总价增速高0.4个百分点；最高收入户家庭收入年均增长17.2％，比住房总价增速高4.4个百分点。只有高收入以上家庭的收入增速才高于房价上涨速度，中、低收入家庭的收入增长速度都低于房价上涨速度，尤其是低收入家庭收入增速与房价增速差距很大，如表2所示。
如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准看，我国近两年房价增速明显偏高，这直接导致中、低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中、高收入家庭的差距也会继续扩大。因此，我国房价收入比差距扩大的主要原因是居民收入差距过大，低收入家庭收入增长缓慢，而房价增长过快。
二、我国房价收入比的国际比较
(一)平均房价收入比的比较。关于房价收入比的合理范围，有国际机构曾提出4:1－6:1的区间，但由于国内外对家庭收入、房屋成套面积的统计口径不一致，国内曾有学者提出我国房价收入比的合理范围应是4:1－9:1之间。实际上，房价收入比的高低受每个国家实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗等诸多因素的影响，而不同国家、不同时期拥有的相关因素很不一样。因此，房价收入比的国家差别很大，并没有所谓的国际惯例。例如，世界银行对全球96个国家(地区)1998年的统计资料显示，房价收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一半以上国家(地区)的房价收入比在6以上，还有一部分在4以下，列入4－6范围内的只有一小部分国家(地区)。虽然没有国际惯例，但通过上述数据可看出，国际房价收入比的平均水平在6.4－8.4之间(见表3)。从这个标准看，我国当前的平均房价收入比较低，而且与国际平均水平接近。
(二)房价收入比的社会差距比较。根据世界银行《2001年世界指标》提供的1998年全球96个国家(地区)房价收入比资料进行的分组测算：家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为13.2；家庭收入 在3000—3999美元之间(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为5.6。如表3所示。
从全球96个国家(地区)的平均水平看，高收入家庭的房价收入比总体上也低于低收入家庭，但差距要比我国小很多。2005年，我国最高和最低收入户房价收入比差距是20.24，而国际同等差距只有4.1，只有我国的20％。
总之，我国房价收入比的总体水平不高，也与国际平均水平接近，但我国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入家庭的房价收入比要比同等国际平均水平高很多，中等收入家庭的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入家庭的房价收入比要小于同等国际平均水平。这说明，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，而根源却在于收入差距过大。
三、我国住房政策体系的基本构想
尽管房价收入比的差距主要由收入差距造成，但理论和实践都证明，在市场条件下，中、低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。因此，基本居住权的保障、购房能力社会差距的调节需要政府住房政策发挥作用：对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求；对中等收入家庭，则需要政府和市场共同发挥作用。从国际经验看，这种边界的划分非常必要。否则，不是政策走样就是扰乱市场，违背政策的初衷。我国人口众多、收入差距巨大、中低收入家庭多、征信系统不完善等现实国情，决定我国政府直接供给住房只能限制在小范围，即低收入家庭。对众多的中等(包括中低和中高)收入家庭，政府首先应调控市场来满足多样化的需求，同时通过政策性手段来提高这些家庭的支付能力。对高收入家庭，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。因此，我国住房政策体系应包括以下四部分：
(一)实施与单户面积和容积率挂钩的房地产税收制度。土地是一种不可再生的资源，占有土地，就等于占用了其他人和后代人使用土地的权利，应该征税。从理论上说，税率应等于土地占用的边际机会成本。占用土地越多，机会成本越大，征收的税额也应越多。而且，高收入群体通常占有了地段好、各种服务设施齐全的住房，享受了更多更好的社会公共服务。从这两个意义上说，将城镇居民个人房产纳入征税范围有助于增强社会公平。目前，我国不动产税制改革已基本达成共识，基本思路是：按照“保有重、流转轻”的原则，在不动产的取得(开发)环节，取消目前存在的土地增值税和耕地占用税；在不动产的保有环节，将目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税；在不动产的流转(交易)环节，只保留契税。不动产税制的主体税种为房地产税，其纳税人为房地产所有者和法定使用人，包括内外资单位、经济组织和个人；征税对象为纳税人拥有的全部房地产价值，对自用和出租不再做区分；房地产税税率的合理范围在0.3％－0.8％之间。为保证人们基本住房的需要，房地产税可规定有限的减免条款，减免税的权力下放到地方政府。鉴于我国人地矛盾越来越突出的国情，统一的房地产税税率应采用累进制，而且还应与单户面积和容积率挂钩：首先根据单户面积确定基准税率，然后在此基础上乘以一个容积率调整系数(即：实际税率＝基准税率×容积率调整系数)。住房面积越大，税率越高，多套住房面积累计计算；容积率越低，系数越高。由于税额最终会转嫁给消费者，这种税率制度设计主要是通过对需求的调节来引导供给，使同等土地多供给住房面积，同等面积多供给住房套数。
上述政策的关键是税率和容积率调整系数的确定。其确定原则包括两个：一是能有效调整供给结构。二是能将房价收入比社会差距控制在一个合理的范围。在具体的政策设计上，可按以下步骤操作：第一，明确基本居住面积的合理标准。根据我国目前的土地资源、人口结构、现有居住水平、小康社会建设目标等因素，人均基本住房建筑面积可以定为30平方米，户均建筑面积约90平方米。各地可在此标准以下酌情调整。第二，确定基准税率。对建筑面积小于90平方米的住宅，按最低税率征税，超过90平方米，按全额累进方法征税，超过越多，税率越高。基准税率可分5档：小于90平方米，税率为0.3％；90－120平方米，税率为0.8％；120－150平方米，税率为1.5％；150－200平方米，税率为3.0％；大于200平方米，税率为5.0％。第三，确定基本容积率的合理标准。目前，我国普通住宅小区的容积率平均在2.0－5.0之间，容积率小于1.0的基本都是高档住宅区。为提高土地的集约利用程度，我国基本容积率的合理标准可确定为2.0。各地可在此标准以上酌情调整。第四，确定容积率调整系数。容积率调整系数可分三档：容积率大于2.0的，系数为工；容积率在1.0－2.0之间的，系数为1.5；容积率小于1.0的，系数为2。据此计算，一套建筑面积小于90平方米、容积率大于2.0的住宅的实际房地产税税率为0.3％，而一套建筑面积超过200平方米、容积率小于1，0的住宅的实际房地产税税率将达10％(5.0％×2=10％)，二者实际税率的差距将达33倍。这样大的税负差距将会有效增加中小户型普通住宅的供给，逐步改善住房供给结构，缩小房价收入比的社会差距。同时，较高的房地产保有税率将避免业主控制或低效率使用财产，刺激交易活动，减少开发商的囤积行为，抑制投机性购房，促进二手房市场的。
(二)加快建立政策性住房金融制度。住房是资金密集型的产品，单位价值很高，一般都在几十万元到几百万元之间，远远超过一般家庭的年收入水平。因此，住房消费总是与社会信用尤其是消费信贷紧密结合。这样，政府就可对个人购房提供金融支持，来提高他们的支付能力。支持手段除降低首付比例外，更应提供长期优惠利率。可根据长期国债的利率趋势，确定一个相对固定的政策性住房贷款利率，利率水平相当于市场利 率的二分之一左右，还贷期限可延长至30年，对一些特殊困难人群到期无法还款还可在原贷款期限的基础上再延长10年。为此，必须建立规范的政策性住房金融制度。首先，积极推进住房公积金向政策性住房金融转变。住房公积金兼具融资和补贴功能，是一种典型的政策性金融工具，但它现在归建设主管部门管理，各地市场分割，远没有发挥出其应有的功能。可将各省级住房公积金管理中心(机构)由行政管理部门逐步改造成住房金融银行，并将住房金融银行及其业务纳入银监会的统一监管体系，允许不同住房金融银行异地开展业务，允许企业或个人自由选择交纳机构，增强住房金融市场的竞争性。其次，还可通过招标方式允许相关商业银行开展政策性住房金融业务。具体可借鉴德国的经验，实行先存后贷、存贷挂钩的政策。同时，建立政策性住房贷款风险担保机制，为中低收入者提供担保。贴息资金和担保资金由中央和地方财政共同支付。可探索将经济适用房向普通商品房转型，对土地出让的暗补转向对贷款利息的明补。在个人收入和住房征信系统还不完善的情况下，对政策性住房贷款必须有严格的限制：一是只对首次购买提供。二是只对标准面积以下的住房提供。任何人购买超过标准面积的住房，都不提供政策性贷款。用政策性住房贷款购买住房的，其房产证上必须注明。同时在贷款合同上约定一个市场利率水平，购买者如将住房出售，必须按约定的市场利率水平补交利息，否则不得过户。
(三)加强和规范廉租房制度。廉租房是以“租”的方式来解决低收入人群的住房问题，它不具备保值增值的功能，能有效解决资格审查的难题，并减少权力寻租现象，更适合我国国情。因此，必须加强和规范廉租房制度。主要应做好以下工作：第一，增加供给。应将廉租房建设作为各级地方政府的重要责任，列入政绩考核范围，并加强督察。地方政府应在每年的政府工作报告中提出廉租房年度建设指标，将建设任务具体化、法定化。通过这些措施彻底改变廉租房严重缺乏的局面。廉租房的保障对象应限定在占城镇家庭总户数5.5％的低收入家庭上(约1000万户)，并以民政部门的低保户等为重点。第二，完善相关制度。各地政府应结合小康社会指标和本地实际。确定本地廉租房的建设标准、建设规模、套型结构、人均居住面积等指标，既不能将廉租房建成贫民窟，也不能与商品房攀比，以确保廉租房的流动性能。同时，充分吸取经济适用房使用管理中的教训，因地制宜地确定租金标准、租用期限及各项管理办法和社会听证、公示制度；对廉租房对象须跟踪服务，对家庭收入超过规定范围的廉租对象须及时清退。第三，完善运行机制和管理体制。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建设廉租房，应鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既减少寻租空间，也活跃房地产二级市场。在出租方式上，要逐步建立租金补贴及实物配租相互联动的模式，可考虑采取经营租赁、委托租赁等方式。应建立专门的非营利性组织，统筹规划、开发建设和管理廉租房。廉租房的受理、审核等工作，应以街道办事处为主，并建立居住地和媒体两级公示制度，增加出租工作的透明度和公正性。第四，保障资金供应。应根据年度建设目标，明确规定每年用于廉租房建设和租金补贴的财政预算资金、土地收益比例、公积金增值收益等，从制度上保障每年用于廉租房建设的资金。由于廉租房的租金收益具有较强的连续性和稳定性，因此可探索用资产证券化(发行证券到期后再支付投资者券款)的方式，解决廉租房收益回收的时滞性问题。
(四)完善以货币工具为主的房地产市场调控政策。由于建造周期较长、土地资源稀缺以及位置固定等特点，住房产品的供给弹性很低。即使价格上涨，供给在短期内也不会迅速增加。同时，住房产品又具有很强的保值增值性，是一种理想的投资工具，极易产生投机性需求。在价格上涨时，需求往往不会下降，还会增加。这样，住房产品一旦出现供不应求，不会像其它商品一样能很快通过市场调节达到新的供求平衡。相反，其供求缺口会越来越大，并形成泡沫。如没有政府干预，住房产品价格在短期内会迅速上涨，降低消费者的实际购买能力；而且泡沫破灭，价格又会迅速下跌，直接损害投资者的利益。因此，政府有责任保持住房市场的稳定。而住房市场投机需求旺盛总是以流动性过剩为背景，任何减少流动性的紧缩性货币政策都会产生效果。因此，政府应通过货币政策对房地产市场进行调控。政策工具除常规的利率政策、总量政策、金融监管外，还应保持货币政策信息的透明、连续、明确，稳定社会心理预期，切断“涨价－预期涨价－再涨价”的链条。同时，还应保持廉租房政策和住房金融政策的稳定性，确保低收入家庭不会受到房地产市场调控的影响，中等收入家庭较少受到影响。为保障上述政策的实施，必须尽快完善相关基础工作。一是在购房实名制的基础上，利用条形码技术，依托房管、公安、民政、金融等部门的个人信息数据库，建立个人住房征信系统，全面记录和反映个人的家庭、婚姻、现有住房、纳税情况等信息，有效监督家庭成员分散购买多处住房等现象。二是在土地和住房情况普查的基础上，建立住房位置、权属及面积合账，加强房地产产权登记制度，增强房地产税课征的有效性和严肃性。
